Możesz myśleć o refinansowaniu kredytu mieszkaniowego z kilku powodów. Możesz obniżyć miesięczną płatność, uzyskując niższe oprocentowanie lub przedłużając okres kredytowania. Możesz skrócić okres kredytowania, aby w dłuższej perspektywie spłacić mniej odsetek i wcześniej uniknąć zadłużenia. Możesz nawet chcieć wziąć więcej gotówki z domu. Bez względu na powód, oto twoje opcje i kroki, które musisz podjąć w każdym przypadku.
Opcja 1: Wykonaj refinansowanie wypłaty
Refinansowanie domu na wypłatę może być dobrym sposobem na refinansowanie kredytu pod zastaw domu, jeśli chcesz również refinansować swój pierwszy kredyt hipoteczny. Kiedy twoja nowa pożyczka zostanie zamknięta, część wpływów zostanie przeznaczona na spłatę pierwszej hipoteki, a część wypłaty spłaci starą pożyczkę pod zastaw domu. Jeśli masz wystarczającą ilość kapitału, być może uda Ci się zdobyć dodatkową gotówkę.
Dlaczego ten wybór może być właściwy
Zadaj sobie następujące pytania, zastanawiając się, czy uzasadnione jest refinansowanie pierwszego kredytu hipotecznego: Czy masz pożyczkę o zmiennej stopie procentowej, którą chcesz przekształcić w pożyczkę o stałym oprocentowaniu, zanim stopy procentowe wzrosną? Czy masz pożyczkę o stałym oprocentowaniu i wyższym oprocentowaniu niż dziś? Czy masz pożyczkę Federalnej Administracji Mieszkalnictwa (FHA), która była jedyną rzeczą, do której możesz się wówczas kwalifikować, ale teraz sytuacja się poprawiła i chcesz mieć tańszą pożyczkę konwencjonalną bez ubezpieczenia hipotecznego?
Podobnie jak istnieje wiele powodów, dla których możesz chcieć refinansować pożyczkę pod zastaw domu, istnieje wiele powodów, dla których możesz chcieć refinansować swój pierwszy kredyt hipoteczny. Oszczędność pieniędzy lub wydostanie się z niezrównoważonej pożyczki na pożyczkę, którą możesz lepiej zarządzać, powinno być twoim głównym rozważaniem.
Określanie kwalifikowalności
Aby kwalifikować się do wypłaty gotówki, musisz posiadać dom przez co najmniej sześć miesięcy. Musisz mieć wystarczającą ilość kapitału własnego, aby spłacić saldo kapitału pierwszego kredytu hipotecznego, spłacić to, co jesteś winien z kredytu na kapitał własny, i nadal mieć 20% udziałów w swoim domu.
Pożyczkodawcy zwykle sprzedają zaciągnięte kredyty hipoteczne Fannie Mae lub Freddie Mac. Aby to zrobić, muszą przestrzegać wskazówek pożyczkowych Fannie lub Freddiego. Fannie nie kupuje wypłat refinansowych pożyczek na jedno miejsce zamieszkania (tj. W domu) o stosunku kredytu do wartości (LTV) wyższym niż 80%. Jeśli masz pożyczkę o wysokim saldzie (limity różnią się w zależności od powiatu), Twój wskaźnik LTV nie może być wyższy niż 60%. Jeśli wystawiłeś swój dom na sprzedaż w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, maksymalny dozwolony stosunek kredytu do wartości wynosi 70%.
Będziesz także potrzebować minimalnej oceny wiarygodności kredytowej od 640 do 680, w zależności od stosunku kredytu do wartości. Zrozum, że kredytodawcy mogą mieć własne, surowsze standardy i wymagać wyższej oceny wiarygodności kredytowej.
Wymagania dotyczące wartości pożyczki: jeden przykład
Oto przykład, w jaki sposób wymogi dotyczące wartości kredytu działają na typowym refinansowaniu wypłaty wymagającym 80% LTV. Jeśli Twój dom jest wart 300 000 $, po dokonaniu wypłaty gotówki musisz mieć 60 000 $ kapitału. Oznacza to, że Twój pierwszy kredyt hipoteczny plus pożyczka pod zastaw domu nie mogą przekroczyć kwoty 240 000 USD. Dobrze jest zrozumieć, jak działają obliczenia, ale można skorzystać z kalkulatora refinansowania wypłat online, aby szybko wykonać obliczenia matematyczne w danej sytuacji. Aby dowiedzieć się, ile masz kapitału, pożyczkodawca zleci wycenę, która będzie kosztować kilkaset dolarów.
Koszty zamknięcia
Wadą wyboru opcji wypłaty jest to, że koszty zamknięcia związane z pierwszą hipoteką są zwykle znacznie wyższe niż koszty związane z pożyczką pod zastaw domu. Jeśli refinansujesz, aby zaoszczędzić pieniądze, musisz obliczyć okres progowy i zobaczyć, ile miesięcy będziesz potrzebować nowej pożyczki, zanim zaczniesz działać po zamknięciu kosztów. Im krótszy okres progowy, tym lepiej.
Twój pożyczkodawca może pozwolić ci sfinansować koszty zamknięcia, co w krótkim okresie złagodzi ten dodatkowy koszt. Ale jeśli Twoim celem jest wydawanie mniej pieniędzy na dłuższą metę, zapłać im z góry. W przeciwnym razie będziesz płacić odsetki, dopóki pożyczka nie zostanie spłacona.
Inną możliwością, jeśli refinansujesz stosunkowo niewielkie saldo hipoteczne, jest znalezienie pożyczkodawcy, który oferuje produkt specjalny. Na przykład bank amerykański oferuje Smart Refinance dla sald mniejszych niż 150 000 USD bez kosztów zamknięcia.
Opcja 2: Refinansowanie do nowej pożyczki pod zastaw kapitału własnego
Jeśli jesteś zadowolony ze swojego pierwszego kredytu hipotecznego, powinieneś rozważyć refinansowanie za pomocą nowej pożyczki mieszkaniowej.
Dlaczego ten wybór może być właściwy
Możesz chcieć uzyskać nową pożyczkę w takiej samej kwocie, jaką jesteś winien z bieżącej pożyczki, aby zaoszczędzić pieniądze przy niższym oprocentowaniu i / lub krótszym okresie. Możesz być zainteresowany nową pożyczką na większą kwotę, jeśli chcesz pożyczyć na nowe wydatki. Lub możesz chcieć uzyskać nową pożyczkę na dłuższy okres, aby Twoje miesięczne płatności były bardziej przystępne, pamiętając, że w ten sposób zapłacisz więcej odsetek na dłuższą metę. Ale jest to lepsza opcja niż niespłacanie istniejącej pożyczki, jeśli masz problemy z dokonaniem płatności.
Określanie kwalifikowalności
Ponownie, aby się zakwalifikować, musisz spełnić minimalne wymagania dotyczące wartości kredytu, ale te wymagania są niższe w przypadku pożyczek pod zastaw domu niż w przypadku refinansowania wypłaty gotówki. Wymagania różnią się w zależności od pożyczkodawcy, ale jeśli na przykład należysz do unii kredytowej, możesz być w stanie pożyczyć do 90%, a nawet 100% wartości domu, szczególnie jeśli masz doskonałe warunki kredytowania, a warunki kredytowania są korzystne.
Będziesz potrzebował oceny kredytowej w wysokości co najmniej 620 dla pożyczki pod zastaw domu, chociaż twoja stopa procentowa będzie dość wysoka z tak niskim wynikiem. Najlepsze stawki dla kredytobiorców z wynikiem 740 lub wyższym. Pożyczkodawcy często pokrywają większość lub wszystkie koszty zamknięcia pożyczki pod zastaw domu, chyba że pożyczka zostanie zamknięta wcześniej, w ciągu pierwszych 24 do 36 miesięcy, w takim przypadku będziesz musiał zwrócić pożyczkodawcy kilkaset do kilku tysięcy dolarów za koszty zamknięcia, w zależności od lokalizacji i wielkości pożyczki.
Porównanie pożyczki pod zastaw domu z refinansowaniem wypłaty gotówki
Musisz uzyskać notowania od kilku pożyczkodawców, aby zobaczyć, jak oprocentowanie nowej pożyczki pod zastaw domu jest porównywalne z dokonaniem wypłaty wypłaty, zakładając, że jesteś zainteresowany i kwalifikujesz się do obu opcji. Ogólnie rzecz biorąc, kredyty hipoteczne i refinansowanie mają wyższe stopy procentowe niż zwykłe refinansowanie pierwszej hipoteki. Refinansowanie wypłaty gotówki ma czasami wyższe oprocentowanie niż kredyt mieszkaniowy. W obu przypadkach stopa będzie zależeć od twojego stosunku kredytu do wartości oraz twojej zdolności kredytowej.
Dzięki refinansowaniu wypłaty lub nowej pożyczce pod zastaw domu będziesz musiał spełnić wszystkie standardowe standardy kwalifikowania kredytu hipotecznego, takie jak posiadanie wystarczających dochodów i zadłużenia na niskim poziomie, aby dokonać proponowanych miesięcznych płatności, stałej historii zatrudnienia i dobry wynik kredytowy. Musisz także przesłać dokumentację, aby zakwalifikować się finansowo.
Zbierz dwa ostatnie wyciągi bankowe, odcinki wypłaty, W-2 i federalne zeznania podatkowe; strona z deklaracjami ubezpieczenia domów; wymagana przez pożyczkodawcę strona z deklaracjami ubezpieczenia powodziowego, jeśli dotyczy; oraz ostatnie wyciągi z hipotek i pożyczek pod zastaw domu. Przygotuj się na dostarczenie innych dokumentów na żądanie kredytodawcy, szczególnie jeśli jesteś samozatrudniony.
Dolna linia
Ostatecznie do kredytodawcy należy decyzja, czy kwalifikujesz się do wypłaty gotówki lub nowej pożyczki pod zastaw domu. Możesz kwalifikować się u niektórych kredytodawców, a nie u innych, ponieważ standardy kredytowania są nieco inne. Rozejrzyj się z bankami, pośrednikami hipotecznymi, kredytodawcami internetowymi i kasami kredytowymi, aby znaleźć najlepszą ofertę. A jeśli zamierzasz refinansować, upewnij się, że mądrze korzystasz z dochodów.
