Co to są obligacje mieszkaniowe?
Obligacje mieszkaniowe to dłużne papiery wartościowe emitowane przez władze stanowe lub lokalne w celu zebrania pieniędzy na niedrogie budownictwo mieszkaniowe. Obligacje mieszkaniowe czasami wymagają zatwierdzenia przez wyborców i mogą być emisjami krótko- lub długoterminowymi.
Kluczowe dania na wynos
- Obligacje mieszkaniowe są emitowane przez rządy stanowe lub lokalne i są dłużnymi papierami wartościowymi w celu zebrania pieniędzy na niedrogie inwestycje mieszkaniowe. Obligacje mieszkaniowe mogą być krótkoterminowe lub długoterminowe i czasami wymagają zatwierdzenia przez wyborców. Obligacje mieszkaniowe są emitowane przez władze państwowe i lokalne w celu sfinansowania budowy lub remontu niedrogich mieszkań czynszowych. Dwa rodzaje obligacji obejmują obligacje ogólnego zobowiązania i obligacje przychodowe. Rząd korzysta z obligacji mieszkaniowych, uzyskując tanie finansowanie, a inwestor uzyskuje korzyści podatkowe z tego rodzaju obligacji.
Jak działają obligacje mieszkaniowe
Władze stanowe i lokalne emitują obligacje mieszkaniowe w celu sfinansowania budowy lub remontu niedrogiego mieszkania na wynajem. Oprócz spłaty kwoty głównej obligacji państwo lub miejscowość muszą zapłacić odsetki od pożyczonych pieniędzy.
Jako prywatne obligacje do prowadzenia działalności (PAB), obligacje mieszkaniowe mogą być emitowane w imieniu deweloperów z kwalifikowanym zyskiem i deweloperów non-profit w celu sfinansowania niskomodnych projektów mieszkaniowych wielorodzinnych i dla seniorów. Wpływy z obligacji mieszkaniowych mogą być również emitowane w celu zapewnienia taniego finansowania hipotecznego rodzinom lub osobom o niskich dochodach, aby mogły one kupić dom.
1, 1 miliona
Liczba niedrogich domów finansowanych z obligacji mieszkaniowych za pomocą kredytu mieszkaniowego.
Uwagi specjalne
Władze miejskie mogą emitować dług w formie obligacji w celu pozyskania kapitału na finansowanie projektów. Dwa rodzaje obligacji komunalnych to obligacje ogólne (GO) i obligacje przychodowe.
Wypłata odsetek i spłata kapitału obligacji z tytułu zobowiązań ogólnych są finansowane z kas finansowych państwa lub władz lokalnych. Obligacje te są poparte pełną wiarą i kredytem samorządu miejskiego, który może być uprawniony do podwyższenia podatków w celu wypełnienia swoich zobowiązań płatniczych z tytułu obligacji GO.
Tymczasem zobowiązania płatnicze dla przedziału dochodów są wspierane przez prognozowany strumień dochodów projektu, dla którego wyemitowano obligację. Jedną z form obligacji przychodowej jest obligacja mieszkaniowa.
Korzyści z obligacji mieszkaniowych
Obligacje mieszkaniowe są korzystne zarówno dla państwa, jak i dla inwestorów prywatnych. Z jednej strony rząd uzyskuje dostęp do dużej ilości taniego finansowania. Z drugiej strony korzyści podatkowe oferowane przez obligacje mieszkaniowe są bardzo atrakcyjne dla osób z wyższych przedziałów podatkowych.
Dla inwestorów odsetki płacone przez obligacje mieszkaniowe są zwolnione z federalnego, a czasem stanowego podatku dochodowego. Im wyższa krańcowa stawka podatkowa, tym bardziej wartościowe jest zwolnienie z podatku dochodowego od obligacji mieszkaniowych. Chociaż inwestorzy podlegający alternatywnemu podatkowi minimalnemu (AMT) mogą podlegać podatkom, zwolnienie oznacza, że inwestorzy o wysokich przedziałach podatków federalnych korzystają z obligacji przychodowych i innych obligacji komunalnych. To zwolnienie podatkowe pomaga zrekompensować niskie oprocentowanie obligacji.
Federalne ulgi podatkowe dla osób o niskich dochodach to kolejne źródło kapitału, które można wykorzystać zamiast lub oprócz obligacji mieszkaniowych w celu finansowania niedrogich projektów mieszkaniowych. Kredyty te są bezzwrotnymi federalnymi ulgami podatkowymi dla części odsetek od kredytu hipotecznego, które kwalifikują się kupujący mieszkańcy do płacenia każdego roku.
Wymagania dotyczące obligacji mieszkaniowych
Kredyty hipoteczne udzielane za pośrednictwem obligacji mieszkaniowych są ograniczone do osób kupujących po raz pierwszy w domu, które nie zarabiają więcej niż mediana dochodu w okolicy. Ponadto cena domu zakupionego z hipoteką na obligacjach mieszkaniowych jest ograniczona do 90 procent średniej ceny zakupu powierzchni.
Obligacje mieszkaniowe zazwyczaj mają niskie stopy procentowe i mogą być emitowane jako obowiązek popytu o stałej lub zmiennej stopie procentowej (VRDO). Spłaty kapitału i odsetek na rzecz obligatariuszy są dokonywane z zastawionych spłat kredytów hipotecznych i zysków z inwestycji. Spłaty dokonywane przez kredytobiorców na hipotekach są pobierane przez powiernika obligacji mieszkaniowych, który inwestuje środki w inwestycje krótkoterminowe, do zaplanowanego terminu zapłaty odsetek posiadaczom obligacji. W efekcie spłatę obligacji mieszkaniowych zabezpiecza terminowa i spójna spłata odsetek oraz spłata kapitału hipotek podstawowych przez kredytobiorców.
