Co to jest pożyczka o wysokim oprocentowaniu?
Pożyczka o wysokim wskaźniku to pożyczka, w której wartość pożyczki jest wysoka w stosunku do wartości nieruchomości wykorzystywanej jako zabezpieczenie. Kredyty hipoteczne o wysokim współczynniku kredytowym mają wartość zbliżoną do 100% wartości nieruchomości. Pożyczka o wysokim wskaźniku może zostać zatwierdzona dla pożyczkobiorcy, który nie jest w stanie spłacić dużej zaliczki.
W przypadku kredytów hipotecznych pożyczka o wysokim wskaźniku zwykle oznacza, że wartość pożyczki przekracza 80% wartości nieruchomości. Obliczenie to nazywa się wskaźnikiem kredytu do wartości (LTV), który jest oceną ryzyka kredytowego wykorzystywanego przez instytucje finansowe przed zatwierdzeniem hipoteki.
Kluczowe dania na wynos
- Pożyczka o wysokim wskaźniku to pożyczka, w której wartość pożyczki jest wysoka w stosunku do wartości nieruchomości wykorzystywanej jako zabezpieczenie. Kredyty hipoteczne o wysokim współczynniku kredytowym mają wartość zbliżoną do 100% wartości nieruchomości. Pożyczka o wysokim oprocentowaniu zazwyczaj oznacza, że wartość pożyczki przekracza 80% wartości nieruchomości. Obliczenie to nazywa się wskaźnikiem kredytu do wartości (LTV).
Formuła pożyczki o wysokim oprocentowaniu z wykorzystaniem LTV
Chociaż nie ma określonej formuły obliczania pożyczki o wysokim oprocentowaniu, inwestorzy powinni najpierw obliczyć stosunek kredytu do wartości w swojej sytuacji, aby ustalić, czy pożyczka przekracza próg 80% LTV.
W pobliżu Stosunek kredytu do wartości = szacowana wartość nieruchomości Kwota kredytu hipotecznego
Jak obliczyć pożyczkę o wysokim oprocentowaniu za pomocą LTV
- Wskaźnik LTV oblicza się, dzieląc pożyczoną kwotę przez oszacowaną wartość nieruchomości. Pomnóż wynik przez 100, aby wyrazić go jako wartość procentową. Jeżeli wartość pożyczki po spłacie przekracza 80% LTV, pożyczka jest uważana za pożyczkę o wysokim oprocentowaniu.
Co mówi ci pożyczka o wysokim współczynniku kredytu?
Kredytodawcy i dostawcy usług finansowych stosują współczynnik LTV do pomiaru poziomu ryzyka związanego z udzieleniem kredytu hipotecznego. Jeśli pożyczkobiorca nie może dokonać spłaty znacznej kwoty, w wyniku czego wartość pożyczki zbliża się do wartości oszacowanej wartości nieruchomości, zostanie uznana za pożyczkę o wysokim oprocentowaniu. Innymi słowy, ponieważ wartość pożyczki zbliża się do 100% wartości nieruchomości, pożyczkodawcy mogą uznać pożyczkę za zbyt ryzykowną i odrzucają wniosek.
Kredytodawcy grozi niewykonanie zobowiązania przez kredytobiorcę, szczególnie jeśli LTV jest zbyt wysoki. Bank może nie być w stanie sprzedać nieruchomości w celu pokrycia kwoty pożyczki udzielonej kredytobiorcy, który nie dotrzymał warunków. Taki scenariusz może łatwo wystąpić w sytuacji spowolnienia gospodarczego, gdy nieruchomości mieszkalne zwykle tracą na wartości. Jeśli pożyczka udzielona pożyczkobiorcy przekracza wartość nieruchomości, mówi się, że pożyczka jest pod wodą. Jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty kredytu hipotecznego, bank straci pieniądze, gdy pójdzie sprzedać nieruchomość o wartości niższej niż niespłacone saldo kredytu hipotecznego. Banki monitorują LTV, aby zapobiec takiej stracie.
W rezultacie większość kredytów mieszkaniowych o wysokim wskaźniku wymaga pewnej formy ochrony ubezpieczeniowej w celu ochrony kredytodawcy. Ubezpieczenie to nazywa się prywatnym ubezpieczeniem kredytu hipotecznego (PMI), które pożyczkobiorca musiałby zakupić osobno, aby chronić kredytodawcę.
Historia pożyczek o wysokim oprocentowaniu
Aż do lat dwudziestych XX wieku ludzie kupowali domy nie chodząc do banku, lecz oszczędzając własne pieniądze, dopóki nie mieli wystarczającej ilości gruntu lub ziemi z domem. Potem przyszła firma budowlano-pożyczkowa, która pożyczała ludziom pieniądze na zakup domu, a następnie spłacała je w ratach przez wiele lat. Nawet wtedy pożyczki były zwykle o połowę niższe niż wartość domu.
Pod koniec lat dwudziestych banki udzielały pożyczek o wysokim oprocentowaniu na nawet 80% wartości domu. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego powstało w celu ochrony banków, ale wszystko to poszło na marne w latach 30. XX wieku, kiedy bezrobotni przestali płacić, a banki i firmy PMI również upadły.
Kongres uchwalił Korporację Kredytową Właścicieli Domów, która zaczęła gwarantować obniżenie hipotek i odsetek do 15%. Później, za pośrednictwem Federalnej Administracji Mieszkalnictwa i innych agencji, zaliczki spadły do niskich jednocyfrowych, a nawet 0%, aby zachęcić do posiadania domu.
System ten funkcjonował aż do około 2007-2008, kiedy to nastąpił kryzys hipoteczny w 2008 roku. Gwałtowny wzrost kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka, które zbankrutowały od 2007 r., Przyczynił się do najcięższej recesji od dziesięcioleci. Boom mieszkaniowy w połowie 2000 roku - w połączeniu z ówczesnymi niskimi stopami procentowymi - skłonił wielu kredytodawców do oferowania kredytów mieszkaniowych osobom o słabych kredytach. Po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości wielu kredytobiorców nie było w stanie spłacić kredytów hipotecznych subprime.
Oferowane pożyczki o wysokim współczynniku
Federalna Administracja Mieszkalnictwa oferuje programy, za pośrednictwem których kredytobiorcy mogą uzyskać pożyczki FHA o wskaźniku LTV do 96, 5%. Innymi słowy, program wymaga zaliczki w wysokości 3, 5%. Jednak program wymaga minimalnej oceny kredytowej, aby uzyskać zatwierdzenie pożyczki o wysokim oprocentowaniu. Istnieją inne oferty, w których dozwolona jest niższa ocena kredytowa z 10% zaliczką.
Ponadto pożyczki FHA wymagają składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP). Możesz jednak refinansować, gdy LTV spadnie poniżej 80%, a pożyczka nie będzie już uważana za pożyczkę o wysokim oprocentowaniu, co wyeliminuje ubezpieczenie.
Przykład pożyczki o wysokim oprocentowaniu
Powiedzmy, że pożyczkobiorca planuje kupić dom, którego wartość szacowana jest na 100 000 USD. Kredytobiorca dokonuje przedpłaty w wysokości 10 000 USD, a pozostałe 90 000 USD zostanie pożyczone. Wynikiem jest stosunek wartości kredytu do wartości 90% lub (90 000/100 000), co można uznać za pożyczkę o wysokim współczynniku.
Różnica między pożyczkami o wysokim współczynniku a pożyczkami na akcje
Pożyczka pod zastaw domu to pożyczka na raty pod zastaw domu lub druga hipoteka, która umożliwia właścicielom domów zaciąganie pożyczek na poczet kapitału własnego w miejscu zamieszkania. Pożyczka opiera się na różnicy między kapitałem własnym właściciela domu a bieżącą wartością rynkową domu.
Kredyt mieszkaniowy jest przeznaczony dla pożyczkobiorców, którzy mają już hipotekę i spłacili część salda kredytu hipotecznego, a tym samym wartość nieruchomości przekracza saldo kredytu. Innymi słowy, pożyczka pod zastaw domu pozwala właścicielom domów pożyczyć na podstawie kapitału własnego w domu. Z drugiej strony pożyczka o wysokim oprocentowaniu może mieć wartość pożyczki zbliżoną do 100% wartości nieruchomości.
Ograniczenia korzystania z pożyczki o wysokim współczynniku
Pożyczki o wysokim oprocentowaniu mogą mieć wyższe stopy procentowe, zwłaszcza jeśli kredytobiorcy mają niską zdolność kredytową. Twoja ocena kredytowa to wartość liczbowa, która reprezentuje twoją zdolność do spłaty zadłużenia i pokazuje kredytodawcom, jakie jest ryzyko niewypłacalności. Jeśli twój wynik jest niski, Twoje oprocentowanie będzie prawdopodobnie wyższe.