Coraz więcej Amerykanów szuka za granicą domów wakacyjnych, nieruchomości z czynszów i miejsc do osiedlenia się na emeryturze - niezależnie od tego, czy dzieli je to pięć, czy 30 lat. Korzyści podatkowe wynikające z posiadania nieruchomości za granicą są podobne do korzyści wynikających z posiadania nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, z kilkoma wyjątkami.
Kluczowe dania na wynos
- Jeśli posiadasz nieruchomość za granicą, twoje ulgi podatkowe w USA zależą od tego, jak korzystasz z nieruchomości. Możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego - ale nie podatki od nieruchomości - jeśli nieruchomość jest na własny użytek. Jeśli otrzymasz dochód z wynajmu, zasady zależą od tego, ile dni, w których korzystasz z domu do użytku osobistego, a nie do wynajmu.
Korzyści, które właściciele nieruchomości uzyskają z amerykańskiego prawa podatkowego, zależą od sposobu korzystania z nieruchomości. Na przykład, jeśli mieszkasz w domu, zazwyczaj możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego. Jeśli korzystasz z nieruchomości do dochodu z wynajmu, możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i szereg innych wydatków, w tym ubezpieczenie majątku i odpowiedzialności cywilnej, koszty naprawy i konserwacji oraz lokalne i dalekobieżne koszty podróży związane z utrzymaniem nieruchomości.
Czytaj dalej, aby zobaczyć, jak amerykańskie przepisy podatkowe traktują własność zagraniczną nieruchomości, a także konsekwencje podatkowe sprzedaży nieruchomości.
Nieruchomość do użytku osobistego
Podobnie jak w przypadku podstawowego miejsca zamieszkania, nie można odpisać wydatków, takich jak opłaty za media, utrzymanie lub ubezpieczenie, chyba że można ubiegać się o potrącenie z biura domowego.
Chociaż odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego jest takie samo, niezależnie od tego, czy dom znajduje się w USA, czy za granicą, podatki od nieruchomości działają inaczej. Zgodnie z ustawą o obniżkach podatków i zatrudnieniu (TCJA) nie można już odliczać podatków od nieruchomości od nieruchomości zagranicznych.
Wynajem nieruchomości
Przepisy podatkowe są bardziej skomplikowane, jeśli otrzymasz dochód z wynajmu nieruchomości. Obowiązują różne zasady, w zależności od tego, ile dni korzystasz z domu na własny użytek, a nie na wynajem. Zasadniczo należysz do jednej z dwóch kategorii:
- Wynajmujesz dom na 14 dni lub krócej i korzystasz z nieruchomości na więcej niż 14 dni lub 10% całkowitej liczby dni wynajmu. Możesz wynająć dom komuś innemu na maksymalnie dwa tygodnie (14 nocy) każdego roku bez konieczności zgłaszania tego dochodu do IRS. Nawet jeśli wynajmujesz za 5000 USD za noc, nie musisz raportować przychodów z wynajmu, o ile nie wynajmujesz na dłużej niż 14 dni. Dom jest uważany za miejsce zamieszkania, co pozwala na odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego zgodnie ze standardowymi zasadami dotyczącymi drugiego domu, ale nie powoduje strat ani kosztów najmu. Wynajmujesz dom na 15 lub więcej dni i używasz go na mniej niż 14 dni lub 10% dni, w których dom był wynajmowany. W tym przypadku IRS traktuje nieruchomość pod wynajem domu, a czynności związane z wynajmem są postrzegane jako działalność gospodarcza. Pamiętaj: jeśli członek rodziny korzysta z domu (tj. Małżonek, rodzeństwo, rodzice, dziadkowie, dzieci i wnuki), liczy się to jako dzień osobisty, chyba że pobierzesz uczciwą cenę wynajmu. Musisz zgłosić wszystkie przychody z najmu do IRS, ale dobra wiadomość jest taka, że pozwala to na odliczenie kosztów wynajmu, takich jak odsetki od kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości zagranicznych, wydatki na reklamę, składki ubezpieczeniowe, usługi komunalne i opłaty płacone zarządcom nieruchomości. Jedna znacząca różnica między wynajmowaną nieruchomością w domu a jedną za granicą: Twoja nieruchomość za granicą jest amortyzowana przez okres 40 lat, zamiast obecnych 27, 5 lat w przypadku krajowych nieruchomości mieszkalnych. W obu przypadkach amortyzujesz tylko wartość konstrukcji (budynku); ziemia nie podlega amortyzacji.
Sprzedaż nieruchomości
Sekcja 1031 w USA zezwala na sprzedaż i zamianę nieruchomości zagranicznej na inną własność zagraniczną.
Istotna różnica w traktowaniu pod względem podatkowym nieruchomości krajowych i zagranicznych polega jednak na tym, że nieruchomości w USA nie są uważane za podobne do nieruchomości za granicą. Sekcja 1031 USA zezwala tylko na wymiany krajowe na krajowe i zagraniczne na zagraniczne.
USA uważa, że każda nieruchomość poza USA jest podobna do każdej innej podobnej nieruchomości poza USA, więc możliwe jest 1031 zamiana domu w Panamie na inny w Panamie, Ekwadorze lub Kostaryce. Po prostu nie będzie to uważane za uprzejme w przypadku jakiejkolwiek nieruchomości w USA
Podwójne opodatkowanie
Oprócz skorzystania z ulgi podatkowej za wszelkie zapłacone podatki od czynszu, możesz również ubiegać się o ulgę zagraniczną, jeśli sprzedajesz nieruchomość i płacisz podatek od zysków kapitałowych w obcym kraju.
Dolna linia
Kupując za granicą, musisz zachować szczególną ostrożność przy planowaniu i szczegółach. W wielu krajach obowiązują zasady i regulacje dotyczące tego, kto może być właścicielem nieruchomości i jak z niej korzystać. Jeśli kupujesz dom za granicą, upewnij się, że transakcja jest przeprowadzona, aby chronić twoje prawa własności. W Stanach Zjednoczonych nabywcy domów otrzymują tytuł własności; to rozróżnienie nie jest tak jasne we wszystkich krajach.
Należy również pamiętać, że jako właściciel nieruchomości zagranicznej może być wymagane złożenie szeregu formularzy podatkowych w USA, w zależności od konkretnej sytuacji. Na przykład, jeśli wynajmujesz swój dom za granicą i otworzysz konto bankowe w celu pobrania czynszu, musisz złożyć formularz FBAR (Raport z konta zagranicznego i rachunków finansowych), jeśli łączna wartość wszystkich rachunków wynosi 10 000 USD lub więcej ” dzień roku kalendarzowego. ”
Inne formularze obejmują Formularz 5471 - Zwrot informacji przez osoby amerykańskie w odniesieniu do niektórych zagranicznych korporacji (jeśli Twoja nieruchomość znajduje się w zagranicznej korporacji); oraz Formularz 8858 - Zwrot informacji osobom amerykańskim w odniesieniu do zagranicznych podmiotów zaniedbanych (jeśli twoja własność na morzu znajduje się w zagranicznej LLC).
Ponieważ prawo własności nieruchomości zagranicznych i przepisy podatkowe są skomplikowane i zmieniają się od czasu do czasu, chroń się, konsultując się z wykwalifikowanym księgowym podatkowym i / lub prawnikiem ds. Nieruchomości zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i za granicą.
