Czym był kryzys wykluczenia?
Kryzys wykluczenia był okresem drastycznie wzmożonych konfiskat nieruchomości na amerykańskim rynku mieszkaniowym w latach 2007–2010. Kryzys wykluczenia był jednym z aspektów kryzysu finansowego i wielkiej recesji, które rozwinęły się w tym okresie. Nadmierne przedłużanie kredytu hipotecznego, skomplikowane programy sekurytyzacji długów hipotecznych i szybki wzrost liczby egzekucji z nieruchomości (w branży źle przygotowanej do przetworzenia ich wszystkich) przyczyniły się do kryzysu.
Kluczowe dania na wynos
- Kryzys wykluczenia był okresem drastycznie wzmożonych konfiskat nieruchomości na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w latach 2007–2010. Przed kryzysem i podczas kryzysu firmy zajmujące się obsługą kredytów hipotecznych przetwarzały dużą liczbę pożyczek bez odpowiedniego przeglądu informacji, które im towarzyszą. banki wykluczą niewłaściwą nieruchomość, błędnie obliczą wartości domów, aw niektórych przypadkach dadzą prawnikom właścicieli domów zagrożonych wykluczeniem szansę całkowitego wyrzucenia sprawy. Nadmierna ekspansja kredytowa podczas boomu mieszkaniowego, sekurytyzacja długów hipotecznych i nieprzygotowany system finansowy aby poradzić sobie z powszechnym wzrostem wartości domyślnych, wszystkie przyczyniły się do kryzysu.
Zrozumienie kryzysu wykluczenia
Wykluczenie jest procesem prawnym, który ma miejsce, gdy właściciel domu nie dokona pełnej spłaty kapitału i odsetek od swojej hipoteki. Jeśli problem nie zostanie rozwiązany w określonym terminie karencji, pożyczkodawca ma prawo eksmitować właściciela domu, przejąć kontrolę nad nieruchomością, a następnie go sprzedać.
Kryzys wykluczenia osiągnął szczyt we wrześniu 2010 r., Kiedy około 120 000 domów zostało przejętych w ciągu jednego miesiąca. Jednak jego korzenie tkwiły w załamaniu na rynku mieszkaniowym, które rozpoczęło się na początku 2007 roku i przerodziło się w kryzys, kiedy Lehman Brothers ogłosił bankructwo we wrześniu 2008 roku.
Nadwyżka kredytu hipotecznego
Nadmiernie niskie stopy procentowe z powodu ekspansywnej polityki pieniężnej w Rezerwie Federalnej USA w połączeniu z polityką prorozwojową ze strony władzy wykonawczej, w 2000 r. Spowodowały boom w zakupie domów i przedłużenie kredytu hipotecznego. Doprowadziło to do ogólnie pobieżnego lub nieistniejącego nadzoru nad ubezpieczeniami procesy, gdy żądni prowizji pożyczkodawcy lekkomyślnie wyparli hordy bardziej ryzykownych kredytów hipotecznych typu subprime na czasami drapieżnych warunkach dla osób o niskich dochodach i zdolności kredytowej. Proces ten został ułatwiony dzięki innowacjom w zakresie sekurytyzacji długów hipotecznych, które pozwoliły kredytodawcom przenieść ryzyko związane z tymi pożyczkami na inwestorów i kontynuować udzielanie pożyczek.
Wielkość zadłużenia hipotecznego w stosunku do zdolności gospodarki do spłaty gwałtownie wzrosła. Łączne zadłużenie hipoteczne w USA przewyższało amerykański produkt krajowy brutto (PKB) począwszy od pierwszego kwartału 2008 r. Wcześniej stosunek ten (całkowite zadłużenie hipoteczne do PKB) wynosił od około 30–60% przez większą część XX wieku.
Sekurytyzacja długów
Banki hipoteczne często gromadziły opłaty, a następnie szybko sprzedawały pożyczki często nieuważnym instytucjom finansowym, które nie dołożyły należytej staranności w stosunku do pożyczek. Kredyty hipoteczne zostały sekurytyzowane w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką i bardziej złożone instrumenty, które w tamtym czasie uważano za odpowiednie narzędzie do zarządzania ryzykiem niewykonania zobowiązania przez jedną hipotekę poprzez połączenie jej z innymi pożyczkami w celu skutecznego połączenia ryzyka, a następnie rozdzielenia go między wszystkie posiadacze wydanego papieru wartościowego. Oprócz tego, że ostatecznie nie jest odpowiednim narzędziem zarządzania ryzykiem (szczególnie gdy praktycznie wszystkie ceny domów spadły, a niewypłacalność stała się powszechna), sekurytyzacja pożyczek w wielu przypadkach przesłaniała powiązania między tym, kto je posiadał, a kredytobiorcami.
Wzrost Foreclosures
Gdy Rezerwa Federalna zaczęła uderzać w hamulce monetarne i spowolnić masowy przepływ ekspansji kredytowej w 2006 r., Problemy zaczęły być widoczne w branży. Zaostrzone warunki kredytowe utrudniły kredytodawcom dalsze udzielanie ryzykownych kredytów hipotecznych i sprawiły, że istniejące kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu są mniej dostępne dla obecnych kredytobiorców. W latach 2006–2008 wskaźniki zaległości w kredytach mieszkaniowych wzrosły ponad dwukrotnie i będą rosły w 2010 r. Wraz z rozprzestrzenianiem się kryzysu.
Kiedy zaległości wzrosły, banki nagle stanęły w obliczu tak wielu zdarzeń wykluczenia, że nie były w stanie skutecznie ich przetworzyć. Przed kryzysem i podczas kryzysu firmy zajmujące się obsługą kredytów hipotecznych przetwarzały dużą liczbę pożyczek bez odpowiedniego przeglądu towarzyszących im informacji. Ogólnie uważano, że niespłacanie pożyczek mieszkaniowych i późniejsze egzekucje byłyby indywidualnymi lub co najwyżej lokalnymi wydarzeniami, które można łatwo przetworzyć i zlikwidować w trakcie normalnej działalności pożyczkodawców i podmiotów obsługujących pożyczki.
Pospieszna sekurytyzacja podczas boomu mieszkaniowego w każdym razie doprowadziła do słabej dokumentacji faktycznej własności danego kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach banki nie rozpoczęły egzekucji z domów przez miesiące po tym, jak właściciele domów przestali dokonywać płatności. Procesy prowadzenia dokumentacji stały się tak niechlujne, że banki nie zawsze mogły mieć pewność, że faktycznie są właścicielami hipotek z tytułu przejęcia nieruchomości, a nawet w niektórych przypadkach przejęły kredyty hipoteczne, których nie posiadały zgodnie z prawem.
Wielu pracowników banków po prostu podpisywało wszystko, co napotykało ich biurka, zakładając, że wszystkie formalności są zgodne z prawem. Gdy liczba przypadków egzekucji znacznie wzrosła, sygnatariusze robota stworzyli poważne problemy, gdy podpisywali się z powodu niewłaściwej dokumentacji, albo dlatego, że nie mieli pojęcia, co podpisują, albo musieli przetworzyć zbyt wiele dokumentów, aby wykonać odpowiednią pracę, aby je uwierzytelnić.
Pracownicy, którzy podpisali dokumenty wykluczenia bez ich prawidłowego przeglądu, stali się znani jako sygnatariusze robo.
Skutki niedokładnych i niejasnych formalności w połączeniu z rosnącą liczbą niespłaconych kredytów mieszkaniowych w całym kraju spowodowały powszechne problemy. Niektóre banki przejęły niewłaściwe nieruchomości, błędnie obliczone wartości domów lub, w niektórych przypadkach, dały prawnikom właścicieli domów zagrożonych wykluczeniem szansę na całkowite wyrzucenie spraw.
Rozwiązanie kryzysu wykluczenia
Rząd ostatecznie osiągnął porozumienie z pięcioma największymi krajowymi urzędnikami hipotecznymi, Ally, wcześniej znaną jako GMAC; Bank Ameryki; Citi; JPMorgan Chase; oraz Wells Fargo, w 2009 r. Umowa, znana jako National Mortgage Settlement, kosztowała usługobiorców ponad 50 miliardów dolarów kar i wypłat dla klientów.
Dotknięci pożyczkobiorcy otrzymali kwotę główną obniżki lub refinansowanie pożyczek podwodnych, co pozwala im uniknąć wykluczenia i pozostać w swoich domach. Ponadto ugoda wymagała przeglądu systemów obsługi pożyczek nadzorowanych przez banki.
Kredytobiorcy, którzy stracili domy z powodu przejęcia nieruchomości przez te banki w państwach będących stronami ugody, kwalifikowali się do płatności w wysokości około 1 480 USD. Całkowita wypłata wyniosła około 1, 5 miliarda USD.
Firma zajmująca się informacjami o nieruchomościach, RealtyTrac, oszacowała, że jedno na każde 248 gospodarstw domowych w USA otrzymało zawiadomienie o wykluczeniu we wrześniu 2012 r.
