Pierwszy

Spis treści

• Zaleta Homebuyer po raz pierwszy
• Rozważ je przed zakupem
• Proces zakupu
• Porady dla nowych właścicieli domów
• Dolna linia

Kupno domu może być trudne dla nowicjuszy. W końcu jest tak wiele kroków, zadań i wymagań, i możesz być zaniepokojony popełnieniem kosztownego błędu. Ale kupujący po raz pierwszy w domu korzystają ze specjalnych korzyści stworzonych, aby zachęcić nowych graczy na rynku nieruchomości. Aby zdemistyfikować proces i jak najlepiej wykorzystać swój zakup, oto podsumowanie tego, co musisz wziąć pod uwagę przed zakupem i czego możesz się spodziewać po samym procesie zakupu, a także wskazówki, które ułatwią życie po zakupie pierwszego domu.

Kluczowe dania na wynos

• Kupujący po raz pierwszy w domu, zgodnie z definicją Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w USA, mogą uzyskać pomoc z programów stanowych, ulg podatkowych i pożyczek zabezpieczonych federalnie. Zanim zaczniesz szukać, zastanów się, jaki rodzaj zamieszkania zaspokoi Twoje potrzeby, stać Cię na to, ile środków możesz zabezpieczyć i kto pomoże ci w przeprowadzeniu wyszukiwania. Kupno domu obejmuje znalezienie nieruchomości, zabezpieczenie finansowania, złożenie oferty, przeprowadzenie inspekcji domu i zamknięcie zakupu. w ważne jest utrzymanie domu, a także oszczędzanie.

Zaleta Homebuyer po raz pierwszy

Kupno domu jest nadal uważane za kluczowy aspekt amerykańskiego snu. Jako kupujący po raz pierwszy masz dostęp do programów stanowych, ulg podatkowych i pożyczek zabezpieczonych federalnie, jeśli nie masz zwykłej minimalnej zaliczki - najlepiej 20% ceny zakupu tradycyjnej pożyczki - lub jesteś członek określonej grupy (patrz objaśnienie Ważne poniżej). I możesz kwalifikować się jako kupujący po raz pierwszy, nawet jeśli nie jesteś nowicjuszem.

Kupujący dom po raz pierwszy, zgodnie z amerykańskim Departamentem Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), to ktoś, kto spełnia którykolwiek z następujących warunków:

• Osoba fizyczna, która nie była właścicielem głównego miejsca zamieszkania przez trzy lata. Jeśli posiadasz dom, ale twój małżonek go nie ma, możesz kupić to miejsce razem jako kupujący po raz pierwszy. Samotny rodzic, który posiadał dom tylko z byłym małżonkiem, gdy był w związku małżeńskim. współmałżonek. osoba, która posiadała tylko główne miejsce zamieszkania, które nie zostało na stałe przymocowane do stałego fundacji zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie można doprowadzić do zgodności za mniej niż koszt budowy stałej struktury.

Najważniejsze wskazówki dotyczące zakupu pierwszego domu

6 pytań do rozważenia przed zakupem

Pierwszym krokiem jest ustalenie, jakie są twoje długoterminowe cele i jak własność domu pasuje do tych celów. Być może po prostu chcesz przekształcić wszystkie te „zmarnowane” płatności czynszu w spłatę kredytu hipotecznego, która da ci coś namacalnego: kapitał własny. A może postrzegasz posiadanie domu jako przejaw niezależności i cieszysz się pomysłem bycia własnym właścicielem. Kupno domu może być również dobrą inwestycją. Zawężenie twoich głównych celów w zakresie własności domu wskaże ci właściwy kierunek. Oto sześć pytań do rozważenia.

1. Jaka jest twoja kondycja finansowa?

Zanim przejrzysz strony ofert online lub zakochasz się w swoim wymarzonym domu, poważnie sprawdź swoje finanse. Musisz być przygotowany zarówno na zakup, jak i bieżące wydatki na dom. Wynik tego audytu pokaże, czy jesteś gotowy zrobić ten duży krok, czy też musisz zrobić więcej, aby się przygotować. Wykonaj następujące kroki:

Spójrz na swoje oszczędności. Nawet nie rozważ kupowania domu, zanim będziesz mieć konto oszczędnościowe z wydatkami na utrzymanie w wysokości od trzech do sześciu miesięcy. Kupując dom, poniesiesz znaczne koszty początkowe, w tym zaliczkę i koszty zamknięcia. Potrzebujesz pieniędzy odłożonych nie tylko na te koszty, ale także na swój fundusz ratunkowy. Kredytodawcy będą tego wymagać.

Jednym z największych wyzwań jest utrzymanie oszczędności w dostępnym, względnie bezpiecznym pojeździe, który wciąż zapewnia zwrot, więc nadążasz za inflacją.

• Jeśli masz od jednego do trzech lat na realizację celu, dobrym pomysłem może być certyfikat depozytowy. Nie uczyni cię bogatym, ale też nie stracisz pieniędzy (chyba że dostaniesz karę za wcześniejsze wypłaty). Ten sam pomysł można zastosować do zakupu krótkoterminowych obligacji lub portfela o stałym dochodzie, który da ci pewien wzrost, ale także ochroni przed burzliwym charakterem rynków akcji. Jeśli masz sześć miesięcy do roku, utrzymaj płynność. Najlepszym rozwiązaniem może być wysokowydajny rachunek oszczędnościowy. Upewnij się, że jest ubezpieczony FDIC (większość banków), aby jeśli bank upadnie, nadal będziesz mieć dostęp do swoich pieniędzy do 250 000 USD.

Sprawdź swoje wydatki. Musisz dokładnie wiedzieć, ile wydajesz każdego miesiąca - i dokąd zmierza. To obliczenie pokaże, ile możesz przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego. Upewnij się, że bierzesz pod uwagę wszystko - media, żywność, utrzymanie samochodu i płatności, zadłużenie studenckie, odzież, zajęcia dla dzieci, rozrywkę, oszczędności emerytalne, regularne oszczędności i wszelkie inne przedmioty.

Sprawdź swój kredyt. Ogólnie rzecz biorąc, aby zakwalifikować się do kredytu mieszkaniowego, potrzebujesz dobrego kredytu, historii spłacania rachunków na czas i maksymalnego wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) wynoszącego 43%. Obecnie pożyczkodawcy wolą ograniczyć wydatki mieszkaniowe (kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie domów) do około 30% miesięcznego dochodu brutto pożyczkobiorcy, choć liczba ta może się znacznie różnić w zależności od lokalnego rynku nieruchomości.

2. Który typ domu najlepiej odpowiada Twoim potrzebom?

Przy zakupie nieruchomości mieszkalnej masz wiele opcji: tradycyjny dom jednorodzinny, dwupoziomowy, kamienicę, mieszkanie, spółdzielnię lub budynek wielorodzinny z dwoma do czterech jednostek. Każda opcja ma swoje zalety i wady, w zależności od celów właściciela domu, więc musisz zdecydować, jaki rodzaj nieruchomości pomoże Ci osiągnąć te cele. Możesz zaoszczędzić na cenie zakupu w dowolnej kategorii, wybierając stabilizator, ale bądź ostrożny: ilość czasu, potu i pieniądze potrzebne do przekształcenia stabilizatora w wymarzony dom może być o wiele więcej niż się spodziewałeś dla.

3. Jakie funkcje chcesz mieć w swoim idealnym domu?

Chociaż dobrze jest zachować pewną elastyczność na tej liście, dokonujesz chyba największego zakupu w swoim życiu i zasługujesz na to, aby był on jak najlepiej dopasowany do twoich potrzeb i życzeń. Twoja lista powinna zawierać podstawowe pragnienia, takie jak rozmiar i sąsiedztwo, aż do mniejszych szczegółów, takich jak układ łazienki i kuchnia wyposażona w trwałe urządzenia.

4. Do jakiej kwoty kwalifikujesz się do kredytu hipotecznego?

Zanim zaczniesz robić zakupy, ważne jest, aby dowiedzieć się, ile pożyczkodawca da ci na zakup pierwszego domu. Możesz myśleć, że możesz sobie pozwolić na dom o wartości 300 000 $, ale pożyczkodawcy mogą myśleć, że jesteś dobry tylko na 200 000 $, biorąc pod uwagę takie czynniki, jak inne zadłużenie, miesięczny dochód i czas pracy. Ponadto wielu pośredników w handlu nieruchomościami nie spędza czasu z klientami, którzy nie wyjaśnili, na co ich stać.

Upewnij się, aby uzyskać wstępną zgodę na pożyczkę przed złożeniem oferty na dom: W wielu przypadkach sprzedawcy nie przyjmą nawet oferty, której nie towarzyszy wstępna zgoda na kredyt hipoteczny. Robisz to, składając wniosek o kredyt hipoteczny i wypełniając niezbędne dokumenty. Korzystne jest rozglądanie się za pożyczkodawcą i porównywanie stóp procentowych i opłat za pomocą narzędzia takiego jak kalkulator hipoteczny lub wyszukiwarka Google.

5. Na jaki dom faktycznie możesz sobie pozwolić?

Czasami bank daje ci pożyczkę na więcej domów, niż naprawdę chcesz zapłacić. To, że bank twierdzi, że pożyczy ci 300 000 $, nie oznacza, że ​​powinieneś pożyczyć tyle. Wielu kupujących po raz pierwszy w domu popełnia ten błąd i kończy się „biednym domem”, którym niewiele pozostaje po spłaceniu comiesięcznej spłaty kredytu hipotecznego na pokrycie innych kosztów, takich jak odzież, media, wakacje, rozrywka, a nawet jedzenie.

Decydując o tym, jak dużą pożyczkę faktycznie wziąć, będziesz chciał spojrzeć na całkowity koszt domu, a nie tylko na miesięczną spłatę. Zastanów się, jak wysokie są podatki od nieruchomości w wybranym przez Ciebie sąsiedztwie, ile będzie kosztowało ubezpieczenie domu, ile spodziewacie się wydatków na utrzymanie lub ulepszenie domu i ile wyniosą koszty zamknięcia.

6. Kto pomoże ci znaleźć dom i poprowadzi cię przez proces zakupu?

Agent nieruchomości pomoże Ci znaleźć domy, które spełniają twoje potrzeby i znajdują się w twoim przedziale cenowym, a następnie spotka się z Tobą, aby zobaczyć te domy. Po wybraniu domu do zakupu, ci specjaliści mogą pomóc w negocjowaniu całego procesu zakupu, w tym w złożeniu oferty, uzyskaniu pożyczki i wypełnieniu formalności. Dobra wiedza agenta nieruchomości może uchronić cię przed pułapkami, które możesz napotkać w trakcie procesu. Większość agentów otrzymuje prowizję wypłacaną z wpływów sprzedającego.

1:34

Kredyty dla kupujących po raz pierwszy w domu

Proces zakupu

Teraz, gdy zdecydowałeś się rzucić okiem, przyjrzyjmy się, czego możesz oczekiwać od samego procesu kupna domu. Może to być chaotyczny czas, gdy oferty i kontroferty lecą wściekle, ale jeśli jesteś przygotowany na kłopoty (i papierkową robotę), możesz przejść przez ten proces z nienaruszonym zdrowiem psychicznym. Oto podstawowy postęp, którego możesz się spodziewać:

Znajdź dom

Skorzystaj ze wszystkich dostępnych opcji wyszukiwania domów na rynku, w tym korzystania z pośrednika w obrocie nieruchomościami, wyszukiwania ofert online i jazdy po dzielnicach, które Cię interesują w poszukiwaniu znaków na sprzedaż. Rozsyłaj też kontakty z przyjaciółmi, rodziną i kontaktami biznesowymi. Nigdy nie wiadomo, skąd może pochodzić dobra referencja lub trop w domu.

Kiedy poważnie kupujesz dom, nie wchodź do otwartego domu bez agenta (lub przynajmniej przygotuj się do wyrzucenia nazwiska osoby, z którą podobno pracujesz). Możesz zobaczyć, jak może nie działać w twoim najlepszym interesie, aby zacząć kontaktować się z agentem sprzedawcy przed skontaktowaniem się z jednym z Twoich.

Jeśli masz ograniczony budżet, poszukaj domów, których pełny potencjał nie został jeszcze zrealizowany. Nawet jeśli nie możesz sobie teraz pozwolić na zastąpienie ohydnej tapety w łazience, być może zechcesz z nią żyć przez chwilę w zamian za dostanie się do miejsca, na które cię stać. Jeśli dom spełnia Twoje potrzeby w zakresie dużych rzeczy, które trudno zmienić, takich jak lokalizacja i rozmiar, nie pozwól, aby niedoskonałości fizyczne Cię odciągnęły. Kupujący po raz pierwszy powinni szukać domu, do którego mogą wnieść wartość dodaną, ponieważ zapewnia to wzrost kapitału własnego, który pomoże im wejść na drabinę nieruchomości.

Rozważ swoje opcje finansowania i bezpieczne finansowanie

Kupujący po raz pierwszy w domu mają szeroką gamę opcji, aby pomóc im dostać się do domu - zarówno te dostępne dla każdego nabywcy, w tym hipoteki zabezpieczone przez Federalny Urząd Mieszkalnictwa (FHA), jak i te przeznaczone specjalnie dla nowicjuszy. Wiele programów Homebuyer po raz pierwszy oferuje minimalne zaliczki już od 3% do 5% (w porównaniu ze standardowymi 20%), a kilka nie wymaga żadnej zaliczki. Koniecznie sprawdź lub rozważ:

• Lista zasobów interfejsu użytkownika. Chociaż sama agencja rządowa nie udziela dotacji bezpośrednio osobom fizycznym, przyznaje fundusze przeznaczone dla osób kupujących po raz pierwszy w domu organizacjom mającym status zwolnienia z podatku IRS. Strona internetowa HUD zawiera szczegółowe informacje. FHA (i jej program pożyczkowy) jest częścią HUD. Twoje IRA. Każdy kupujący po raz pierwszy homebuyer może wypłacić do 10.000 $ z ich tradycyjnej IRA lub Roth IRA bez płacenia 10% kary za wcześniejsze wycofanie (ale nadal będziesz płacić podatki, jeśli korzystasz z tradycyjnego IRA). Oznacza to, że para może wypłacić maksymalnie 20 000 USD (10 000 USD z każdego konta) na zakup pierwszego domu. Po prostu wiedz, że jeśli nie spłacisz pieniędzy w ciągu 120 dni - a masz mniej niż 59 lat - zostanie naliczona kara w wysokości 10%. Będziesz także zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od wypłaty. Programy twojego stanu. Wiele stanów, w tym Illinois, Ohio i Waszyngton, oferuje pomoc finansową w zakresie zaliczek i kosztów zamknięcia, a także wydatków na rehabilitację lub ulepszenie nieruchomości, dla kwalifikujących się po raz pierwszy nabywców domów. Zazwyczaj kwalifikowalność w tych programach zależy od dochodów i, często, od ceny zakupu nieruchomości. Opcje dla Indian amerykańskich. Rdzenni mieszkańcy Ameryki mogą ubiegać się o pożyczkę zgodnie z sekcją 184. Pożyczka wymaga 1, 5% opłaty gwarancyjnej z góry i 2, 25% zaliczki na pożyczki powyżej 50 000 USD (w przypadku pożyczek poniżej tej kwoty jest to 1, 24%). Pożyczki z sekcji 184 można wykorzystać tylko na domy jednorodzinne (od jednej do czterech jednostek) i na podstawowe rezydencje.

Nie zwiąż się z lojalnością wobec swojej obecnej instytucji finansowej, starając się o wstępną zgodę lub szukając kredytu hipotecznego: Rozejrzyj się, nawet jeśli kwalifikujesz się do jednego rodzaju pożyczki. Opłaty mogą być zaskakująco zróżnicowane. Na przykład pożyczka FHA może mieć różne opłaty w zależności od tego, czy ubiegasz się o pożyczkę przez lokalny bank, kasę kredytową, bankier hipoteczny, duży bank czy brokera hipotecznego. Oprocentowanie kredytów hipotecznych, które oczywiście mają duży wpływ na całkowitą cenę, jaką płacisz za dom, może się również różnić.

Po rozliczeniu się z pożyczkodawcą i złożeniu wniosku, pożyczkodawca zweryfikuje wszystkie dostarczone informacje finansowe (sprawdzanie wyników kredytowych, weryfikowanie informacji o zatrudnieniu, obliczanie DTI itp.). Pożyczkodawca może wstępnie zatwierdzić pożyczkobiorcę na określoną kwotę. Pamiętaj, że nawet jeśli wcześniej otrzymałeś kredyt hipoteczny, twoja pożyczka może spaść w ostatniej chwili, jeśli zrobisz coś, aby zmienić swoją zdolność kredytową, na przykład sfinansować zakup samochodu.

Niektóre władze zalecają również posiadanie rezerwowego pożyczkodawcy. Zakwalifikowanie się do pożyczki nie jest gwarancją, że pożyczka zostanie ostatecznie sfinansowana: wytyczne dotyczące gwarantowania emisji mogą ulec zmianie, analiza ryzyka pożyczkodawcy może ulec zmianie, a rynki inwestorów mogą ulec zmianie. Klienci mogą podpisywać dokumenty pożyczkowe i depozytowe, a następnie otrzymywać powiadomienia na 24–48 godzin przed zamknięciem, że pożyczkodawca zablokował finansowanie swojego programu pożyczkowego. Posiadanie drugiego pożyczkodawcy, który już zakwalifikował cię do kredytu hipotecznego, daje alternatywny sposób, aby utrzymać proces zgodnie z harmonogramem lub blisko niego.

Składać ofertę

Twój agent nieruchomości pomoże ci zdecydować, ile pieniędzy chcesz zaoferować na dom, a także wszelkie warunki, o które chcesz poprosić. Twój agent przedstawi ofertę agentowi sprzedawcy; sprzedawca zaakceptuje twoją ofertę lub wyda kontrofertę. Następnie możesz zaakceptować lub kontynuować przechodzenie do przodu i do tyłu, dopóki nie dojdziesz do porozumienia lub nie zdecydujesz się go nazwać.

Przed przesłaniem oferty sprawdź jeszcze raz swój budżet. Tym razem uwzględnij szacunkowe koszty zamknięcia (które mogą wynieść od 2% do 5% ceny zakupu), koszty dojazdu do pracy oraz wszelkie natychmiastowe naprawy i obowiązkowe urządzenia, których możesz potrzebować przed wprowadzeniem się. Myśl dalej: łatwo jest zasadzka z powodu wyższych lub nieoczekiwanych mediów i innych kosztów, jeśli przeprowadzasz się z wynajmu do większego domu. Na przykład możesz poprosić o rachunki za energię z ostatnich 12 miesięcy, aby uzyskać pojęcie o średnich miesięcznych kosztach.

Przeglądając budżet, nie pomijaj ukrytych kosztów, takich jak inspekcja domu, ubezpieczenie domu, podatki od nieruchomości i opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów.

Zlecić inspekcję domu

Nawet jeśli dom, który zamierzasz kupić, wydaje się być bezbłędny, nic nie zastąpi przeszkolonego specjalisty, który przeprowadzi kontrolę nieruchomości w domu pod kątem jakości, bezpieczeństwa i ogólnego stanu twojego potencjalnego nowego domu. Nie chcesz utknąć w kasie pieniężnej lub w bólu głowy podczas wykonywania wielu nieoczekiwanych napraw. Jeśli kontrola domu wykaże poważne wady, których sprzedawca nie ujawnił, zazwyczaj będziesz w stanie wycofać ofertę i odzyskać depozyt. Alternatywnie możesz negocjować, aby sprzedawca dokonał naprawy lub obniżył cenę sprzedaży.

Zamknij - lub przejdź dalej

Jeśli jesteś w stanie wypracować umowę ze sprzedawcą lub jeszcze lepiej, jeśli kontrola nie ujawniła żadnych istotnych problemów, powinieneś być gotowy do zamknięcia. Zamknięcie zasadniczo polega na podpisaniu tony dokumentów w bardzo krótkim czasie, przy jednoczesnym modleniu się, aby nic nie spadło w ostatniej chwili.

Rzeczy, z którymi będziesz mieć do czynienia i za które płacisz w końcowych etapach zakupu, mogą obejmować wycenę domu (firmy hipoteczne wymagają tego, aby chronić swoje interesy w domu), szukając tytułu, aby upewnić się, że nikt inny niż sprzedawca ma roszczenie do nieruchomości, uzyskanie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub pożyczki typu piggyback, jeśli zaliczka wynosi mniej niż 20%, oraz wypełnienie dokumentacji hipotecznej. Inne koszty zamknięcia mogą obejmować opłaty za zaciągnięcie kredytu, ubezpieczenie tytułu, ankiety, podatki i opłaty za raport kredytowy.

Gratulacje, nowy właściciel domu! Co teraz?

Podpisałeś dokumenty, zapłaciłeś przeprowadzkom, a nowe miejsce zaczyna czuć się jak w domu. Koniec gry, prawda? Nie do końca. Koszty posiadania domu wykraczają poza zaliczki i miesięczne raty kredytu hipotecznego. Omówmy teraz kilka ostatnich wskazówek, aby uczynić życie jako nowego właściciela domu bardziej zabawnym i bezpiecznym.

Oszczędzaj

Z właścicielem domu do domu wiążą się poważne nieoczekiwane wydatki, takie jak wymiana dachu lub zakup nowego podgrzewacza wody. Uruchom fundusz ratunkowy dla swojego domu, aby nie dać się zaskoczyć, gdy koszty te nieuchronnie się pojawią.

Wykonuj regularną konserwację

Dzięki dużej ilości pieniędzy, które wkładasz do swojego domu, będziesz musiał się tym zająć. Regularna konserwacja może obniżyć koszty naprawy, umożliwiając rozwiązywanie problemów, gdy są one małe i można nimi zarządzać.

Zignoruj ​​rynek mieszkaniowy

Nie ma znaczenia, ile twój dom jest wart w danym momencie, z wyjątkiem momentu jego sprzedaży. Możliwość decydowania o tym, kiedy sprzedajesz swój dom, a nie zmuszanie go do sprzedaży z powodu przeniesienia pracy lub kłopotów finansowych, będzie największą determinantą tego, czy uzyskasz solidny zysk z inwestycji.

Nie polegaj na sprzedaży domu, aby sfinansować emeryturę

Nawet jeśli posiadasz dom, powinieneś dołożyć wszelkich starań, aby co roku oszczędzać maksimum na kontach oszczędności emerytalnych. Chociaż może wydawać się trudne do uwierzenia dla każdego, kto obserwował fortuny, które niektórzy ludzie zarobili podczas bańki mieszkaniowej, niekoniecznie zabijesz, kiedy sprzedasz swój dom. Jeśli chcesz spojrzeć na dom jako źródło bogactwa na emeryturze, po spłaceniu kredytu hipotecznego zastanów się nad pieniędzmi, które wydawałeś na miesięczne płatności, jako źródłem finansowania swoich wydatków na utrzymanie i koszty medyczne na emeryturze. Ponadto emeryci często chcą pozostać na miejscu (pomimo wszystkich artykułów, które widzisz na temat zmniejszania lub przechodzenia na emeryturę w egzotycznych lokalizacjach).

Dolna linia

Ten przegląd powinien pomóc Ci znaleźć drogę do uzupełnienia braków w wiedzy na temat zakupu domu. Pamiętaj, że im bardziej wcześniej zapoznasz się z procesem, tym mniej będzie to stresujące i tym bardziej prawdopodobne będzie, że dostaniesz dom, którego chcesz, za cenę, na którą Cię stać. Kiedy to zrobisz, będziesz mieć pewność, która pochodzi z udanych negocjacji ważnego kroku w życiu.