Zwrot z inwestycji (ROI) to termin rozliczeniowy, który wskazuje procent zainwestowanych pieniędzy, które są odzyskane po odjęciu powiązanych kosztów. Dla osób niebędących księgowymi może się to wydawać mylące, ale wzór można po prostu sformułować w następujący sposób:
W pobliżu ROI = koszt Zysk - koszt gdzie: zysk = zysk z inwestycji Koszt = koszt inwestycji
Ale chociaż powyższe równanie wydaje się dość łatwe do obliczenia, w przypadku nieruchomości istnieje wiele zmiennych, w tym wydatki na naprawę / konserwację i metody obliczania dźwigni finansowej - kwoty pożyczonej (wraz z odsetkami) pieniędzy na początkową inwestycję - które wchodzą w grę, co może wpływać na liczby ROI. W wielu przypadkach zwrot z inwestycji będzie wyższy, jeśli koszt inwestycji będzie niższy.
Przy zakupie nieruchomości warunki finansowania mogą znacznie wpłynąć na cenę inwestycji; jednak korzystanie z zasobów takich jak kalkulator hipoteczny może pomóc Ci zaoszczędzić pieniądze na koszcie inwestycji, pomagając znaleźć korzystne stopy procentowe.
Jak obliczyć ROI dla inwestycji w nieruchomości
Komplikacje w obliczaniu ROI
Komplikacje w obliczaniu ROI mogą wystąpić, gdy nieruchomość jest refinansowana lub zostaje wykupiona druga hipoteka. Odsetki za drugą pożyczkę lub refinansowane pożyczki mogą wzrosnąć, a opłaty pożyczkowe mogą zostać naliczone, co może obniżyć ROI. Może również wzrosnąć koszty utrzymania, podatki od nieruchomości i stawki za media. Wszystkie te nowe numery muszą zostać podłączone, a zwrot z inwestycji obliczony ponownie, jeśli właściciel wynajmującego mieszkania lub nieruchomości komercyjnej pokrywa te wydatki.
Złożone obliczenia mogą być również wymagane w przypadku nieruchomości zakupionych z hipoteką o zmiennej stopie procentowej (ARM) o zmiennej stopie procentowej naliczanej co roku przez cały okres kredytowania.
Przyjrzyjmy się dwóm podstawowym metodom obliczania ROI: metodzie kosztu i metodzie „bez kieszeni”.
Metoda kosztowa
Metoda kosztu oblicza ROI, dzieląc kapitał własny nieruchomości przez koszty tej nieruchomości.
Jako przykład załóżmy, że nieruchomość została kupiona za 100 000 $. Po naprawach i rehabilitacji, które kosztują inwestorów dodatkowo 50 000 USD, nieruchomość jest następnie wyceniana na 200 000 USD, dzięki czemu pozycja kapitałowa inwestorów w nieruchomości wynosi 50 000 USD (200 000 -).
Metoda kosztowa wymaga podzielenia pozycji kapitału własnego przez wszystkie koszty związane z zakupem, naprawami i rehabilitacją nieruchomości.
ROI w tym przypadku wynosi 50 000–150 000 USD = 0, 33 lub 33%.
Metoda bez kieszeni
Metoda „z kieszeni” jest preferowana przez inwestorów nieruchomości ze względu na wyższe wyniki ROI. Korzystając z liczb z powyższego przykładu, załóżmy, że ta sama nieruchomość została zakupiona za tę samą cenę, ale tym razem zakup został sfinansowany pożyczką i zaliczką w wysokości 20 000 USD. Koszt z własnej kieszeni wynosi zatem tylko 20 000 USD, plus 50 000 USD z tytułu napraw i rehabilitacji, a całkowity koszt z kieszeni wynosi 70 000 USD. Przy wartości nieruchomości wynoszącej 200 000 USD pozycja kapitałowa wynosi 130 000 USD.
W tym przypadku ROI wynosi 130 000 ÷ 200 000 USD = 0, 65 lub 65%. Jest to prawie dwukrotność ROI pierwszego przykładu. Różnica wynika oczywiście z pożyczki: dźwignia jako sposób na zwiększenie ROI.
ROI nie równa się zyskowi
Oczywiście, zanim którykolwiek z wyżej wymienionych ROI zostanie zrealizowany w postaci rzeczywistych zysków gotówkowych, nieruchomości muszą zostać sprzedane. Często nieruchomość nie będzie sprzedawana po wartości rynkowej. Często transakcja nieruchomości zostanie skonsumowana poniżej początkowej ceny wywoławczej, co zmniejszy ostateczne obliczenie ROI dla tej nieruchomości. Istnieją również koszty związane ze sprzedażą nieruchomości: środki przeznaczone na remonty, malowanie lub zagospodarowanie terenu. Należy również doliczyć koszty reklamy nieruchomości wraz z kosztami wyceny i prowizją dla pośrednika lub pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Koszty reklamy i prowizji mogą być negocjowane z usługodawcą. Deweloperzy, którzy mają więcej niż jedną nieruchomość na reklamę i sprzedaż, są w stanie lepiej negocjować korzystne stawki z mediami i brokerami. Zwrot z inwestycji w wielokrotną sprzedaż, przy różnych kosztach reklamy, prowizji, finansowania i budowy, wiążą się ze złożonymi problemami księgowymi, z którymi najlepiej poradzić sobie specjalista.
Przepływy pieniężne nieruchomości
Inwestor może posiadać 30 000 USD w nieruchomości komercyjnej na wynajem, za którą zapłacił 10 000 USD za ROI w wysokości 300%. Nieruchomość przynosi również 500 USD miesięcznie czynszów, w sumie 6000 USD rocznie. To 60% zwrotu z inwestycji w nieruchomości - 6000 USD podzielone przez 10 000 USD kosztów inwestycji.
Dolna linia
Obliczanie zwrotu z inwestycji w nieruchomości może być proste lub złożone, w zależności od wszystkich wyżej wymienionych zmiennych. W stabilnej gospodarce inwestowanie w nieruchomości, zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne, okazało się bardzo opłacalne. Nawet w recesyjnej gospodarce, gdy ceny spadają, a gotówki brakuje, wiele okazji do kupienia nieruchomości jest dostępnych dla inwestorów z pieniędzmi do zainwestowania. Kiedy gospodarka się odrodzi, jak to zawsze się dzieje, wielu inwestorów odniesie spory zysk.
Jednak dla celów podatku dochodowego lub podatku od zysków kapitałowych właściciele nieruchomości powinni uzyskać profesjonalne porady podatkowe z wiarygodnego źródła przed złożeniem wniosku.
