Zakup domu może być największą i najważniejszą decyzją finansową twojego życia i prawdopodobnie będzie wymagał hipoteki na sfinansowanie zakupu. Wraz z postępem technologii kupna domu proces znajdowania najlepszych stawek hipotecznych może odbywać się online - za pomocą przydatnych narzędzi, które pomogą Ci znaleźć najlepszą opcję dla Ciebie, takich jak kalkulator hipoteczny Investopedia. Ten rodzaj kalkulatora jest dobrym sposobem na zapoznanie się z rynkiem kredytów hipotecznych w Twojej okolicy - dostępnymi rodzajami, warunkami i stopami.
Ach, ale znajomość liczb to tylko krok pierwszy. Powinieneś także zrozumieć, co na nich wpływa i czy stanowią dla ciebie dobrą ofertę, czy nie. Po dokonaniu obliczeń czytaj dalej, aby zrozumieć różne kategorie hipotek, a także kilka porad dotyczących zakupów, w jaki sposób uzyskać pożyczkę wysokiej jakości.
Znajdowanie najlepszych hipotek za pomocą naszego kalkulatora
Kalkulator pyta o wiele czynników, które pomogą ci zawęzić opcje najlepiej dostosowane do twoich konkretnych potrzeb. Możesz porównać płatności między krótkimi i długimi umowami, ocenić niższą początkową stopę procentową hipoteki o zmiennym oprocentowaniu („ARM”) w porównaniu z bardziej tradycyjną opcją o stałej stopie procentowej lub ustalić, czy hipoteka oprocentowana wyłącznie („IO”) jest najbardziej korzystna sens dla ciebie.
Poniżej znajduje się lista warunków, które możesz spotkać podczas korzystania z kalkulatora hipotecznego:
Ocena wiarygodności kredytowej: ocena wiarygodności kredytowej jest liczbowym wyrażeniem zdolności kredytowej osoby.
Lokalizacja: musisz wybrać stan, w którym zostanie wykupiona hipoteka, a następnie zawęzić lokalizację według najbliższego miasta lub kodu pocztowego.
Kwota pożyczki: Byłaby to równowartość szacunkowej wartości domu (pomniejszonej o zaliczkę) lub pozostałego salda na istniejącej hipotece, którą chciałbyś refinansować.
Punkty hipoteczne: punkt hipoteczny jest równy jednemu procentowi całkowitej kwoty kredytu hipotecznego. Istnieją dwa rodzaje punktów: punkty dyskontowe , które reprezentują spłacone odsetki od kredytu hipotecznego; oraz punkty początkowe , które są opłatą, którą kredytodawca hipoteczny może obciążyć kredytobiorcę.
Procent w dół: znany również jako zaliczka lub pierwsza wpłata dokonana, gdy coś jest kupowane na kredyt.
Produkty: rodzaj interesującego cię kredytu hipotecznego, taki jak tradycyjny kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej, ARM lub kredyt hipoteczny typu IO. Opcja ARM pokazuje współczynnik taki jak „7/1”, który reprezentuje liczbę lat, w których kredyt hipoteczny jest oprocentowany według stałej stopy procentowej. Po ustalonej liczbie lat (w tym przypadku 7) stopa procentowa dostosowuje się raz rok (1) dla pozostałego okresu pożyczki, według trzech czynników: poziomu wskaźnika, z którym związana jest hipoteka, takiego jak LIBOR; marża ARM ustalona na początku pożyczki; oraz limit hipoteczny.
Zakup lub refinansowanie: hipoteki zakupowe są wykorzystywane do finansowania zakupu domu. Refinansowanie służy do zastąpienia starszej pożyczki nową pożyczką oferującą lepsze warunki za opłatą.
Rodzaje kredytów hipotecznych: czy możesz uzyskać najlepszą stopę procentową?
W zależności od takich czynników, jak ocena zdolności kredytowej, historia zatrudnienia i stosunek zadłużenia do dochodu, kalkulator mógł wymyślić - a pożyczkodawca może zaoferować - kredyt hipoteczny o podstawowej stopie procentowej, kredyt hipoteczny subprime lub coś pośredniego, zwane „ Hipoteka Alt-A ”. Rzućmy okiem na różne kategorie kredytów hipotecznych i zobaczmy, co wpływa na to, do której kwalifikujesz się.
Najwyższe kredyty hipoteczne
Najlepsze kredyty hipoteczne spełniają standardy jakości określone przez Fannie Mae (Federalne Stowarzyszenie Hipoteczne) i Freddie Mac (Federalna pożyczka hipoteczna), dwa sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa, które zapewniają wtórny rynek hipotek mieszkaniowych poprzez zakup pożyczek od pożyczkodawców. Według Rezerwy Federalnej, główną hipoteką mieszkaniową jest „hipoteka dla pożyczkobiorcy, którego zdolność kredytowa wynosi 740 lub więcej, którego stosunek zadłużenia do dochodu jest niższy niż średnia i którego hipotekę stanowi standardowy harmonogram amortyzacji wspólny dla stałej stopy procentowej lub kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej. ”
Kandydaci na najwyższe kredyty hipoteczne również muszą dokonać znacznej zaliczki - zwykle 10% do 20% - na rezydencję, przy założeniu, że jeśli masz skórkę w grze, prawdopodobieństwo, że się nie uda, jest mniejsze. Ponieważ kredytobiorcy o lepszych wynikach kredytowych i wskaźnikach zadłużenia do dochodu mają zwykle niższe ryzyko, są im oferowane najniższe stopy procentowe - obecnie średnio 4, 6% dla 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu - które mogą zaoszczędzić dziesiątki tysięcy dolarów w całym okresie kredytowania.
Kredyty hipoteczne subprime
Kredyty hipoteczne subprime oferowane są pożyczkobiorcom, którzy mają niższe oceny wiarygodności kredytowej i wyniki kredytowe FICO poniżej około 640, jednak dokładna wartość graniczna zależy od pożyczkodawcy. Ze względu na zwiększone ryzyko dla pożyczkodawców pożyczki te mają wyższe stopy procentowe - na przykład od 8% do 10%.
Istnieje kilka rodzajów struktur kredytów hipotecznych subprime. Najbardziej powszechny jest kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej (ARM), który najpierw pobiera „stopę zwiastuna” o stałej stopie procentowej, a następnie przechodzi do zmiennej stopy procentowej powiększonej o marżę przez pozostałą część pożyczki. Przykładem ARM jest pożyczka 2/28, która jest 30-letnią hipoteką o stałej stopie procentowej przez pierwsze dwa lata, zanim zostanie skorygowana. Chociaż pożyczki te często zaczynają się od rozsądnej stopy procentowej, po przejściu na wyższą stopę zmienną spłaty kredytu hipotecznego znacznie rosną.
Alt-A Kredyty hipoteczne
Kredyty hipoteczne Alt-A mieszczą się gdzieś pomiędzy kategorią główną i subprime. Jedną z charakterystycznych cech kredytu hipotecznego Alt-A jest to, że zazwyczaj jest to pożyczka o niskim lub zerowym standardzie, co oznacza, że pożyczkodawca nie potrzebuje dużej (jeśli w ogóle) dokumentacji, aby udowodnić dochód, aktywa lub wydatki pożyczkobiorcy. Otwiera to drzwi do nieuczciwych praktyk hipotecznych, ponieważ zarówno pożyczkodawca, jak i pożyczkobiorca mogą przesadzać z liczbami, aby zabezpieczyć większą hipotekę (co oznacza więcej pieniędzy dla pożyczkodawcy i więcej domu dla pożyczkobiorcy). W rzeczywistości po kryzysie kredytów hipotecznych subprime z lat 2007–2008 stały się znane jako „kredyty kłamcze”, ponieważ pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy byli w stanie wyolbrzymić dochody i / lub aktywa, aby zakwalifikować pożyczkobiorcę do większej hipoteki.
Chociaż pożyczkobiorcy Alt-A zwykle mają oceny kredytowe co najmniej 700 - znacznie powyżej wartości granicznej dla pożyczek subprime - pożyczki te zwykle umożliwiają stosunkowo niskie płatności zaliczkowe, wyższe współczynniki kredytowania do wartości i większą elastyczność, jeśli chodzi o zadłużenie pożyczkobiorcy - stosunek do dochodu. Koncesje te pozwalają niektórym kredytobiorcom kupić więcej domów, niż są w stanie sobie pozwolić, zwiększając prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania. Biorąc to pod uwagę, pożyczki o niskiej wartości i bez dokumentów mogą być pomocne, jeśli faktycznie masz dobry dochód, ale nie możesz go uzasadnić, ponieważ zarabiasz go sporadycznie (na przykład, jeśli jesteś samozatrudniony).
Ponieważ Alt-As są postrzegane jako nieco ryzykowne (mieszczące się gdzieś pomiędzy kredytami podstawowymi i subprime), stopy procentowe są zwykle wyższe niż stopy kredytów hipotecznych typu prime, ale niższe niż subprime - około 5, 5% do 8%, w zależności od sytuacji pożyczkodawcy i pożyczkobiorcy.
Uzyskiwanie najlepszej możliwej oferty kredytu hipotecznego
Oczywiście, im wyższa stopa procentowa, tym więcej płacisz każdego miesiąca, a tym bardziej ostatecznie płacisz za dom. Dla porównania, spójrzmy na 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie oprocentowania za 200 000 USD.
Według stawki podstawowej - 4, 6% w tym przykładzie - miesięczna płatność wyniósłaby 1 025 USD. Przez cały okres kredytowania spłacałeś odsetki w wysokości 169 103 USD, a więc w sumie 369 103 USD.
Załóżmy teraz, że otrzymujesz ten sam 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie oprocentowania w wysokości 200 000 USD, ale tym razem zaoferowano ci stawkę subprime w wysokości 6%. Twoja miesięczna rata wynosiłaby 1 199 USD, a zapłaciłbyś ogółem 231 676 USD wraz z odsetkami, dzięki czemu łączna kwota, którą spłacasz, wynosi 431, 676 USD. Ta pozornie niewielka zmiana odsetek kosztowała cię 62 573 USD.
Ważne jest, aby zdać sobie z tego sprawę: tylko dlatego, że pożyczkodawca oferuje kredyt hipoteczny z opcją Alt-A lub subprime, nie oznacza, że nie kwalifikowałbyś się do kredytu hipotecznego z innym kredytodawcą. Pożyczkodawcy i pośrednicy hipoteczni mogą być konkurencyjni, ale generalnie nie są zobowiązani do oferowania najlepszej dostępnej oferty. Warto się rozejrzeć: poświęcenie czasu na znalezienie lepszej stopy procentowej może zaoszczędzić dziesiątki tysięcy dolarów w trakcie pożyczki.
Jak uzyskać tańszy kredyt hipoteczny
Wskazówki dotyczące znajdowania najlepszych stawek hipotecznych
To nie jest czas, aby pozwolić komuś zrobić za ciebie zakupy. Jak widzieliśmy właśnie teraz, warunki, które otrzymujesz, mogą mieć znaczący wpływ na to, co płacisz, aby pożyczyć tę samą kwotę pieniędzy.
Jak uniknąć płacenia za kredyt hipoteczny więcej niż trzeba? Na pewno porównaj oferty, które otrzymujesz, uruchamiając je za pomocą internetowego kalkulatora hipotecznego, aby zobaczyć, jakie będą Twoje płatności i odsetki. I tak jak robisz - lub nawet zanim to zrobisz - wykonaj poniższe czynności.
1. Zacznij przygotowywać się wcześnie
Jeśli szukasz domu w tej chwili, utrzymanie finansów w świetnej formie może być trudne. Spróbuj więc myśleć przyszłościowo; może nawet odłożyć polowanie na dom, dopóki nie posprzątasz domu finansowego.
Zasadniczo potrzebujesz zaległego kredytu. Zanim nawet zostaniesz rozważony pod kątem kredytu hipotecznego, konwencjonalni pożyczkodawcy będą szukać oceny kredytowej wynoszącej co najmniej 700, a jak powiedzieliśmy powyżej, jednego z 740 dla kredytu hipotecznego o oprocentowaniu podstawowym. Pożyczki FHA mają łagodniejsze standardy, ale bardziej rygorystyczne warunki. Zrób więc wszystko, co w twojej mocy, aby uzyskać ten wynik, spłacając salda kart kredytowych i inne osobiste długi, w miarę możliwości.
Nawet 20-punktowa różnica w wyniku może podnieść lub obniżyć stawkę o więcej niż 0, 25%. W domu o wartości 250 000 USD jedna czwarta punktu może oznaczać dodatkowe 12 000 USD lub więcej wypłacone wraz z odsetkami przez cały okres kredytowania.
Po drugie, oszczędzaj! Im więcej możesz odłożyć, tym niższa jest spłata kredytu hipotecznego i niższe odsetki, które będziesz płacić w miarę upływu czasu. Wyższa zaliczka może nawet oznaczać niższe oprocentowanie. Na przykład wprowadzenie 30% zaliczki (w porównaniu z tradycyjną 20%) może obniżyć twoją stawkę o więcej niż 0, 5%.
2. Nie patrz sam na stopę procentową
Stopa procentowa jest ważna, ale jest więcej do porównania. Czy istnieje kara przedpłaty, jeśli w którymś momencie zdecydujesz się na refinansowanie? Jakie są całkowite koszty zamknięcia? Koszty zamknięcia wynoszą zwykle od 2% do 5% ceny domu. Jeśli Twój dom kosztuje 150 000 USD, spodziewaj się, że zapłacisz od 3000 do 7500 USD. Jest to duży zasięg, więc musisz zobaczyć, co zwykle pożycza pożyczkodawca.
3. Zrozum PMI
Choć wliczają się one do całkowitego kosztu kredytu hipotecznego, koszty zamknięcia są jednorazowym hitem. Ale jest jeszcze jeden kęs, który wciąż gryzie. Jeśli Twoja przedpłata wynosi mniej niż 20%, jesteś uważany za wyższe ryzyko i musisz posiadać PMI lub prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego. To czyni cię bezpieczniejszym zakładem dla pożyczkodawcy. Problem w tym, że to ty płacisz za niego - w wysokości 0, 5% do 1% całej pożyczki każdego roku. To może dodać tysiące dolarów do kosztów pożyczki. Jeśli w końcu będziesz musiał zapłacić za PMI, upewnij się, że przestanie, gdy tylko uzyskasz wystarczającą ilość kapitału własnego w domu poprzez spłatę kredytu hipotecznego, aby się kwalifikować.
4. Zablokuj i załaduj
Powiedzmy, że masz najbardziej niesamowitą ofertę kredytu hipotecznego. Gratulacje, ale poruszaj się szybko. Stopa procentowa - i ewentualnie inne warunki - są zablokowane na określony czas. Musisz zamknąć w okresie blokady lub ryzykować utratą umowy. Nie zwlekaj.
Dolna linia
Większość pracy związanej z uzyskaniem najniższego oprocentowania kredytu hipotecznego odbywa się na długo przed złożeniem wniosku. Gwiezdna ocena kredytowa i znaczna zaliczka to najlepsze sposoby na obniżenie stawki.
Ale nie ufaj ślepo swojemu bankowi, pośrednikowi lub pośrednikowi hipotecznemu, aby uzyskać najlepsze warunki. Mogą mieć motywację finansową, aby pokierować cię w określonym kierunku. Dokonuj własnych zakupów, obliczaj i porównuj kredyty hipoteczne. Pamiętaj też, że tylko dlatego, że kwalifikujesz się do X kredytu hipotecznego, nic nie mówi, że musisz tyle pożyczyć.
