Niezależnie od tego, czy jesteś zainteresowany kupnem domu na użytek podstawowy, czy też nieruchomości inwestycyjnej, możliwe jest, że nieruchomość jest obecnie zajmowana przez najemców. W takim przypadku należy rozważyć kilka kwestii przed podjęciem decyzji o zakupie. Czytaj dalej, aby szybko zapoznać się z prawami najemcy, obowiązkami właściciela i jak ograniczyć ryzyko przy zakupie domu z najemcami.
Prawa najemcy
Na początek należy zrozumieć, że sprzedaż nieruchomości nie zmienia warunków najmu najemcy. Podobnie jak służebność (i inne przymierza), które „biegną z ziemią” - co oznacza, że są przywiązane do ziemi, a nie do właściciela - dzierżawy pozostają „przywiązane” do domu, nawet gdy własność zmienia właściciela. Na wynos: dzierżawa, która obowiązuje przed zakupem nieruchomości, pozostaje ważna nawet po jej zamknięciu, więc nie możesz legalnie podnieść czynszu, modyfikować klauzul lub umów ani wykopać najemcy przed końcem okresu najmu tylko dlatego, że jesteś nowym właścicielem.
Obowiązki właściciela
Jako nowy właściciel dziedziczysz obowiązki właściciela. Dużą częścią bycia właścicielem jest utrzymanie bezpiecznej i nadającej się do zamieszkania nieruchomości dla najemców. Ogólnie rzecz biorąc, musisz (przynajmniej):
- Utrzymuj wszystkie wspólne obszary, takie jak korytarze i schody, w bezpiecznym i czystym stanie. Upewnij się, że elementy konstrukcyjne są bezpieczne i nienaruszone (podłogi, ściany, schody, windy, dachy).Upewnij się, że elektryczne, hydrauliczne, ogrzewanie / klimatyzacja (HVAC), wentylacja i systemy sanitarne są odpowiednio utrzymywane. Upewnij się, że najemcy mają dostęp do bieżącej wody, ciepłej wody i ciepła w rozsądnych ilościach w rozsądnych terminach. Zapewnij pojemniki na śmieci i zorganizuj ich usuwanie. Zarządzaj znanymi toksynami środowiska, w tym pyłem z ołowiu i azbestem. Zlikwiduj gryzonie i inne szkodniki.
Lokalne przepisy mogą wymagać dodatkowych wymagań dotyczących zamieszkiwania - sprawdź je, aby upewnić się, że przestrzegasz przepisów. Ważne jest również, aby przeczytać umowę najmu, aby dowiedzieć się, jakie inne konkretne obowiązki możesz mieć - takie jak koszenie trawnika lub płacenie za media.
Zmiana lub wypowiedzenie umowy najmu
Zasadniczo, jeśli najemca ma umowę najmu z miesiąca na miesiąc, możesz (jako nowy wynajmujący) rozwiązać umowę najmu lub podwyższyć czynsz przed rozpoczęciem nowego miesiąca, pod warunkiem odpowiedniego powiadomienia (zwykle 30 dni, ale zależy to od stanu i liczby miesięcy, w których najemca zajmował nieruchomość). Jeśli jednak istnieje umowa dzierżawy na czas określony (np. Na sześć miesięcy lub 12 miesięcy), najemca ma prawo (w większości przypadków) do zajmowania domu tak długo, jak czynsz jest aktywny, niezależnie od tego, kto jest właścicielem domu.
Istnieje kilka przypadków, w których dzierżawa może zostać wcześniej rozwiązana. Jednym z nich jest, jeśli w umowie najmu znajduje się język określający, że właściciel (sprzedawca) ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, jeśli sprzedaje lub przenosi nieruchomość; w takim przypadku umowa najmu może zostać prawnie rozwiązana przy zakupie domu. Drugi wyjątek dotyczy sytuacji, gdy kupisz nieruchomość w wyniku wykluczenia, w którym to przypadku możesz postępować zgodnie z zasadami swojego państwa dotyczącymi wypowiedzenia zwolnienia. Na przykład w stanie Waszyngton należy powiadomić najemców z 60-dniowym wyprzedzeniem, aby opuścili przejęte nieruchomości, zanim będzie można rozpocząć akcję eksmisyjną. W niektórych przypadkach najemcy zgodzą się wcześniej wyprowadzić z ofertą „gotówki za klucze” od nowego właściciela, powiernika lub banku.
Wreszcie, jeśli planujesz korzystać z domu jako podstawowego miejsca zamieszkania (a nie jako wynajmowanej nieruchomości), możesz być w stanie skorzystać z eksmisji przeprowadzki właściciela (OMI), aby skłonić najemcę do wyprowadzki. Zasady są różne w zależności od stanu, ale ogólnie rzecz biorąc, musisz przenieść się do domu w ciągu 90 dni od eksmisji i mieszkać w nim jako podstawowe miejsce zamieszkania przez co najmniej trzy lata.
Dolna linia
Ważnym pierwszym krokiem jest przejrzenie dokumentów dzierżawy przed zamknięciem, aby wiedzieć, w co się angażujesz, aby mieć pewność, że umowa najmu jest dobrze napisana i zorganizowana zgodnie z lokalnymi przepisami dotyczącymi najmu. Jeśli coś wydaje się nie w porządku, poproś, aby sprzedawca naprawił język jako warunek zamknięcia. Ważne jest również, aby uzyskać nie tylko zapisy dotyczące wszelkich opłaconych z góry czynszów i depozytów zabezpieczających, ale także pieniędzy (należy je przekazać na wyciągu końcowym). Prawdopodobnie będziesz musiał przechowywać depozyt zabezpieczający na koncie powierniczym (w zależności od twojego stanu), a agent zamykający powinien obniżyć bieżącą opłatę czynszową między tobą a sprzedawcą.
Upewnij się również, że sprzedawca dostarczy dokumentację dotyczącą stanu nieruchomości przed wprowadzeniem się najemcy - jeśli dojdzie do uszkodzenia, będziesz miał trudności z udowodnieniem, że najemca jest odpowiedzialny bez raportu z odprawy. Jeśli to możliwe, spotkaj się z najemcami przed zamknięciem, abyś mógł sprawdzić aktualny stan domu i omówić warunki najmu.
Na koniec upewnij się, że jesteś odpowiednio ubezpieczony. Standardowe zasady dotyczące właścicieli domów zazwyczaj nie wykonują zadania. Poinformuj swojego ubezpieczyciela, że dom jest wynajmowany, abyś był objęty ubezpieczeniem na wypadek obrażeń najemcy, zaniedbania i innych strat.
