Spis treści
- 1. Śmierć w domu
- 2. Uciążliwości sąsiedzkie
- 3. Zagrożenia
- 4. Informacje HOA
- 5. Naprawy
- 6. Uszkodzenie przez wodę
- 7. Brakujące elementy
- 8. Inne możliwe ujawnienia
- Jak ujawnić
- Dolna linia
Oto ważna ochrona dla nabywców domów: gdy właściciele sprzedają nieruchomość, muszą ujawnić informacje o jej stanie, które mogą negatywnie wpłynąć na jej wartość. Jeśli umyślnie ukrywają takie informacje, mogą zostać skazani za oszustwo oprócz tego, że zostaną pozwani. Sprzedaż nieruchomości „w stanie, w jakim jest”, nie zwalnia ich z tych ujawnień.
Zasady te dotyczą każdego sprzedającego dom, ale szczególnie mogą wpływać na płetwy nieruchomości, które często mają do czynienia z nieruchomościami w złym stanie. Ponadto istnieją niewielkie różnice między poszczególnymi państwami w prawie dotyczącym informacji o ujawnieniu. Zapoznaj się z przepisami obowiązującymi w danym stanie, dotyczącymi wymaganych ujawnień, od stanu nieruchomości i lokalnego działu planowania. Znajomość rodzajów informacji, które należy ujawnić, może ci pomóc przy zakupie nieruchomości; jeśli sprzedajesz jeden, może uratować Cię przed wniesieniem pozwu. Oto jak te zasady wpływają na kupujących i sprzedających.
Kluczowe dania na wynos
- Sprzedawcy nieruchomości są prawnie zobowiązani do ujawnienia informacji na temat ich stanu, który może negatywnie wpłynąć na jego wartość. Nawet jeśli twój stan nie wymaga ujawnienia konkretnego problemu, sprzedawca może i tak je ujawnić, aby zapobiec problemom z potencjalnym nabywcą. może wymagać ujawnienia, w tym śmierci z powodu gwałtownego przestępstwa na nieruchomości, uciążliwości sąsiedztwa, takich jak hałas lub zapachy, zagrożeń, szkód wyrządzonych przez wodę i napraw w domu. Przepisy państwowe są różne, dlatego należy skonsultować się z prawnikiem ds. nieruchomości w sprawie wymagań, w których żyjesz.
1. Śmierć w domu
Niektórzy kupujący mogą mieć obawy lub przesądy dotyczące zakupu domu, w którym ktoś zmarł, dlatego ważne jest, aby wiedzieć, czy twój stan wymaga od sprzedawców ujawnienia poprzedniej śmierci w domu.
„Każdy stan będzie miał nieco inne wymagania dotyczące ujawnienia informacji”, mówi Jim Olenbush, broker nieruchomości w Teksasie. „Na przykład w Teksasie nie trzeba ujawniać zgonów z przyczyn naturalnych, samobójstw lub wypadków niezwiązanych z nieruchomościami”.
Jednak „sprzedawca jest zobowiązany do ujawnienia śmierci związanej ze stanem nieruchomości lub przestępstw z użyciem przemocy”, mówi Olenbush. Jeśli dziecko poprzedniego pasażera utopi się w basenie, ponieważ basen nie ma na przykład odpowiedniego ogrodzenia ochronnego, sprzedawca musiałby ujawnić śmierć, nawet po usunięciu problemu bezpieczeństwa poprzez zainstalowanie odpowiedniej zadaszenia basenu. Istnieją jednak okoliczności, w których sprzedający nie muszą ujawniać śmierci na nieruchomości.
„Nie ma stanów, w których istnieje obowiązek ujawnienia śmierci osoby zmarłej w naturalnych warunkach”, mówi adwokat Matthew Reischer, CEO LegalAdvice.com. „Jednak niektóre stany nakładają obowiązek na napiętnowany dom lub mieszkanie, w którym doszło do samobójstwa lub morderstwa. Niektóre stany posuwają się nawet tak daleko, że nakładają na sprzedającego obowiązek afirmatywny, jeśli mają wiedzę, że ich nieruchomości są nawiedzane przez zmarłych. ”
Nawet jeśli ujawnienie nie jest wymagane - na przykład Gruzja nie wymaga ujawnienia zabójstwa lub samobójstwa - sprzedawcy mogą chcieć popełnić błąd po stronie, informując kupującego o śmierci w nieruchomości. „Jeśli sprzedawca jest zaniepokojony odpowiedzialnością, najlepszą radą jest ujawnienie wszystkiego z góry, nawet jeśli nie jest to wymagane przez prawo”, mówi Olenbush. „Kupujący zawsze usłyszą o sprawach od sąsiadów, a niespodzianka może spowodować wycofanie się z umowy kupna lub zastanowienie się, co jeszcze sprzedawca im nie mówi”.
2. Uciążliwości sąsiedzkie
Uciążliwość to hałas lub zapach wydobywający się ze źródła na zewnątrz nieruchomości, który może podrażniać mieszkańców nieruchomości. Karolina Północna wymaga od sprzedawców ujawnienia dźwięków, zapachów, dymu lub innych niedogodności pochodzących ze źródeł komercyjnych, przemysłowych lub wojskowych, które mają wpływ na nieruchomość. Michigan wymaga od sprzedawców ujawnienia gospodarstw rolnych, operacji rolnych, wysypisk śmieci, lotnisk, strzelnic i innych niedogodności w pobliżu, ale Pensylwania pozostawia kupującemu ustalenie obecności uciążliwości dla rolnictwa. Są to reguły tylko dla trzech stanów; upewnij się, że wiesz, czego wymaga twoje prawo stanowe w zakresie ujawniania uciążliwości dla sąsiedztwa.
3. Zagrożenia
Jeśli dom jest narażony na większe ryzyko uszkodzenia w wyniku klęski żywiołowej lub ma znane lub potencjalne zanieczyszczenie środowiska, może być konieczne ujawnienie tych informacji kupującemu.
Prawo Teksasu wymaga od sprzedawców ujawnienia obecności niebezpiecznych lub toksycznych odpadów, azbestu, izolacji mocznikowo-formaldehydowej, gazu radonowego, farby na bazie ołowiu oraz wcześniejszego wykorzystania pomieszczeń do produkcji metamfetaminy. Missouri wymaga także ujawnienia byłego laboratorium met w domu, ale sąsiednie Kansas, jak większość stanów, nie.
Nowojorska Ustawa o ujawnianiu stanu nieruchomości wymaga od sprzedawców powiadomienia kupujących o tym, czy nieruchomość znajduje się na równinie zalewowej, mokradłach, czy w dzielnicy rolniczej; czy kiedykolwiek był to składowisko odpadów; jeżeli na terenie nieruchomości znajdowały się zbiorniki paliwa nad lub pod ziemią; czy i gdzie struktura zawiera azbest; jeśli występuje instalacja wodociągowa; czy dom został przetestowany pod kątem radonu; oraz czy jakiekolwiek paliwo, olej, niebezpieczne lub toksyczne substancje zostały rozlane lub wyciekły na posesję.
Państwa mogą również wymagać ujawnienia osiadania kopalni, podziemnych wyrobisk, osadnictwa, zsuwania się, wstrząsów lub innych wad stabilności ziemi. Kalifornijska ustawa o ujawnianiu zagrożeń naturalnych wymaga od sprzedawców ujawnienia, czy nieruchomość znajduje się w strefie zagrożenia sejsmicznego, a zatem po trzęsieniu ziemi mogłaby podlegać upłynnieniu lub osunięciu się ziemi.
Podczas gdy większość wymogów dotyczących ujawnień jest regulowana przez stany, rząd federalny nakazuje jedno: ujawnienie, że farba na bazie ołowiu może być obecna na każdej nieruchomości zbudowanej przed 1978 rokiem.
4. Informacje o stowarzyszeniu właścicieli domów
Jeśli domem zarządza stowarzyszenie właścicieli domów (HOA), należy ujawnić ten fakt. Musisz także wiedzieć o kondycji finansowej HOA i przekazać te informacje kupującemu, aby mógł podjąć świadomą decyzję o zakupie.
„Kupujący, którego znam, kupił kondominium, sprzedawca omyłkowo zapomniał przekazać kupującemu ostatnie 12 miesięcy notatek ze spotkania” - mówi Ed Kaminsky, prezes i dyrektor generalny relokacji SportStar na Manhattan Beach w Kalifornii. „Siedem miesięcy później kupujący był oszacowano 30 000 $ na ulepszenia nieruchomości. Sprzedawca został następnie pozwany przez kupującego za nieujawnianie tych ważnych uwag. ”
5. Naprawy
Co naprawiłeś i dlaczego? Kupujący muszą znać historię napraw domu, aby mogli poprosić swojego inspektora o zwrócenie szczególnej uwagi na obszary problemowe i mieć świadomość potencjalnych problemów w przyszłości. Na przykład prawo w Teksasie wymaga od sprzedawców ujawnienia wcześniejszych napraw konstrukcji lub dachu; składowiska, osiadanie, ruch gleby lub linie uskoków; oraz wady lub awarie ścian, dachu, ogrodzeń, fundamentu, podłóg, chodników i wszelkie inne bieżące lub poprzednie problemy mające wpływ na integralność strukturalną domu. Być może będziesz musiał ujawnić naprawy elektryczne lub hydrauliczne oraz wszelkie inne problemy, o których chciałbyś wiedzieć, jeśli zamierzasz kupić dom i mieszkać w nim.
6. Uszkodzenie przez wodę
Kiedy woda dostaje się tam, gdzie nie powinna, może uszkodzić rzeczy osobiste, podważyć strukturę domu, a nawet stworzyć zagrożenie dla zdrowia, jeśli sprzyja rozwojowi pleśni. Sprzedawcy powinni ujawnić przeszłe lub obecne wycieki lub szkody spowodowane przez wodę. Na przykład Michigan wymaga od sprzedawców ujawnienia dowodów na obecność wody w piwnicy lub przeszukiwanej przestrzeni, wycieków z dachu, poważnych uszkodzeń spowodowanych przez powodzie, rodzaju instalacji wodno-kanalizacyjnej (np. Ocynkowanej, miedzianej itp.) Oraz wszelkich znanych problemów z hydrauliką.
„Istnieje wiele ryzyk związanych z zamknięciem domu, w których potrzebne są pewne prace na nieruchomości, które nie były oczywiste podczas przejścia, szczególnie w zimie lub podczas suchego zaklęcia”, mówi Bill Price, prawnik biznesowy z Illinois. „Zimą dach, który przecieka lub ma bardzo stare gonty, może nie być w stanie skontrolować kupujący lub inspektor domu. Podobnie suche zaklęcie może ukryć problemy z nieszczelną piwnicą. ”W takich sytuacjach sprawdź, ile ochrony zapewnia prawo twojego stanu przed ujawnieniem informacji, których nie miałbyś możliwości poznać.
7. Brakujące elementy
Czasami nabywcy domów mają tak dużo na głowie, że mogą nie zauważyć, że w domu brakuje istotnego elementu, dopóki nie przeprowadzą się. Przepisy dotyczące ujawniania niektórych stanów próbują zapobiec temu problemowi. Na przykład Teksas i Michigan wymagają od sprzedawców ujawnienia, czy nieruchomość zawiera długą listę przedmiotów, w tym urządzenia kuchenne, centralną klimatyzację i ogrzewanie, rynny deszczowe, wentylatory wyciągowe i podgrzewacze wody.
8. Inne możliwe ujawnienia
Kupujący muszą wiedzieć, czy dom znajduje się w specjalnej historycznej dzielnicy, ponieważ wpłynie to na ich zdolność do dokonywania napraw i zmian, a także może zwiększyć koszt tych działań.
Prawo Texas wymaga od sprzedawców ujawnienia aktywnych termitów lub innych owadów niszczących drewno, uszkodzeń termitów lub zgnilizny drewna wymagających naprawy, wcześniejszych uszkodzeń termitów i wcześniejszego leczenia termitami. Prawo Michigan i Północnej Karoliny wymaga również od sprzedawców ujawnienia historii infestacji. Zapoznaj się z prawem swojego stanu, aby sprawdzić, czy musisz ujawnić informacje o szkodnikach.
Może być również wymagane ujawnienie problemów związanych z odwodnieniem lub klasyfikacją, zagospodarowaniem przestrzennym, toczącym się postępowaniem sądowym, zmianami wprowadzonymi bez pozwoleń, sporami granicznymi i służebnością.
Jak ujawnić
Niektóre stany, takie jak Michigan i Karolina Północna, wymagają od sprzedawców użycia określonego formularza ujawnienia. Jeśli nie ma określonej formy, Twój departament stanu lub komisja nieruchomości lub stowarzyszenie pośrednika w obrocie nieruchomościami zwykle ma zalecaną formę, z której możesz skorzystać. Formularz może być mniej lub bardziej wyczerpujący niż wymaga tego prawo stanowe. Jeśli formularz nie jest wystarczająco wyczerpujący dla twojej sytuacji, uzupełnij go o listę dodatkowych elementów, które chcesz ujawnić. Sprzedawca powinien ujawnić kupującemu wszelkie informacje na piśmie, a zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni podpisać i opatrzyć datą dokument. Upewnij się, że zapoznałeś się z tym, co musisz ujawnić i jak należy je sformułować z prawnikiem ds. Nieruchomości.
Dolna linia
Nawet jeśli określone ujawnienie nie jest wymagane w Twojej okolicy, sprzedawcy, którzy mają informacje o swoim domu, które mogą sprawić, że kupujący będzie niezadowolony, mogą chcieć je ujawnić. Oprócz moralnych powodów bycia uczciwym wobec potencjalnych nabywców - a także chęci uniknięcia kosztów i kłopotów związanych z procesem - osoby mają reputację do ochrony. Sprzedawcy, którzy mają jakiekolwiek obawy dotyczące prawidłowego ujawnienia stanu nieruchomości, powinni skontaktować się z prawnikiem w swoim stanie.
