Co to są niedrogie inwestycje mieszkaniowe?
Odnoszący sukcesy inwestorzy nieruchomości to więcej niż właściciele. Są doświadczonymi biznesmenami. Inwestorzy nieruchomości działają podobnie do zarządzających portfelami i zarządzających przedsiębiorstwami, którzy koncentrują się na maksymalizacji zysków przy jednoczesnym tworzeniu wartości dla klientów. W tym artykule omówiono niedrogie inwestycje mieszkaniowe jako strategię biznesową i inwestycyjną. Najpierw w artykule zdefiniowano niedrogie mieszkania i przeanalizowano trzy grupy demograficzne reprezentujące najlepszy rynek docelowy. Następnie w artykule omówiono opłacalność i zbywalność niedrogich mieszkań, a także finansowanie i społeczne konsekwencje niedrogich inwestycji mieszkaniowych.
Kluczowe dania na wynos
- Niedrogie mieszkania są zawarte w porfoliach wielu inwestorów nieruchomościowych głównie ze względu na powiązane rządowe ulgi podatkowe. Inwestorzy nieruchomości zainteresowani niedrogimi mieszkaniami powinni zapewnić, że taka inwestycja jest opłacalna i zbywalna na ich obszarze. Inwestorzy powinni obliczyć koszty związane z zakupem, remontem oraz utrzymanie mieszkań w przystępnej cenie w celu ustalenia, czy jest to opłacalna oferta inwestycyjna. Idealnie inwestor będzie miał najlepsze nieruchomości w pożądanych obszarach po dobrych cenach, aby zapewnić odpowiedni popyt i rentowność.
Zrozumienie tanich mieszkań
Koncepcja tanich mieszkań polega na zapewnieniu mieszkań dla członków społeczeństwa o ograniczonych dochodach. Właściciele nieruchomości otrzymują ulgi podatkowe, jeśli wykorzystają procent swojej nieruchomości jako niedrogie mieszkanie (na przykład tak wiele jednostek najmu w budynku). Najemcy otrzymują również pomoc od rządu w opłacaniu czynszu każdego miesiąca. Cztery grupy ludzi zazwyczaj potrzebują niedrogiego mieszkania.
Seniorzy i osoby niepełnosprawne
Osoby w wieku 65 lat i niepełnosprawne stanowią znaczny procent populacji USA. Badania pokazują, że liczby te rosną i osiągną rekordowy poziom w ciągu następnych 20–30 lat. Ludzie w tych grupach potrzebują mieszkań zbliżonych do miejsc publicznych i zmodyfikowanych, aby pomóc im w codziennym życiu. Modyfikacje obejmują podjazdy zamiast schodów, łazienki przystosowane dla wózków inwalidzkich, poręcze oraz zmodyfikowane szafki i szafy.
Studenci
Rosnąca liczba dorosłych i nietradycyjnych studentów wyższych uczelni zwiększyła zapotrzebowanie na mieszkania poza kampusem. Dorośli studenci z rodzinami potrzebują prywatnego mieszkania w pobliżu kampusu. Zagraniczni studenci potrzebują mieszkania, które jest dostępne przez cały rok, ponieważ jest tańsze i wygodniejsze niż częste podróże zagraniczne podczas wakacji i wakacji.
Wojsko
Członkowie służby wojskowej mają opcje zakwaterowania na bazie i poza nią. Mieszkania na bazie wymagają budowy, zarządzania nieruchomościami i utrzymania terenu, podczas gdy mieszkania na bazie wymagają dodatkowej pomocy lokalizacyjnej, budowy niestandardowej i finansowania zakupu. Obudowa poza bazą musi znajdować się blisko podstawy i łatwo się do niej przemieszczać. Wojskowi inwestorzy mieszkaniowi powinni znać umowy federalne, a także szczegółowe wytyczne dla każdego działu usług.
Programy rehabilitacji i ponownego wjazdu
Część populacji wymaga przejściowego zakwaterowania. Na przykład bezdomni i rodziny, osoby uzależnione od powrotu do zdrowia oraz osoby nowo zwolnione z zakładów karnych wymagają mieszkania w połowie drogi. Niektórzy dorośli i dzieci korzystający z państwowych programów ochrony i zdrowia psychicznego wymagają domów grupowych i mieszkań na osiedlu. Apartamenty i pensjonaty powinny być wystarczająco duże, aby zapewnić odpowiednie udogodnienia i prywatność mieszkańcom, ale muszą także ułatwiać poziomy bezpieczeństwa i dostępności odpowiednie dla każdej grupy.
Wymagania dotyczące niedrogich inwestycji mieszkaniowych
Przystępność jest ważna dla inwestorów, ponieważ determinuje dwie kluczowe rzeczy: rentowność i zbywalność. Subsydiowane programy mieszkaniowe, takie jak sekcja 8, pomagają rodzinom o niższych dochodach stać na czynsz, płacąc część ceny rynkowej za jednostki najmu. Inwestorzy mieszkający w przystępnych cenach powinni znać medianę dochodu dla swojego obszaru, aby ustalić, jaki rodzaj zwrotu mogą uzyskać, kupując nieruchomość i wykorzystując ją do tanich mieszkań.
Kilka źródeł może pomóc inwestorowi w określeniu mediany dochodu. US Census Bureau oblicza średnie dochody dla stanów, powiatów i miast. Witryny z nieruchomościami zawierają te informacje dla osób zainteresowanych kupnem domów w poszczególnych regionach. Informacje są również dostępne za pośrednictwem władz stanowych i lokalnych, agencji rozwoju gospodarczego i władz mieszkaniowych.
- Aby uzyskać niedrogi czynsz, oblicz 30% mediany dochodu w Twojej okolicy. Jest to oczekiwany dochód brutto na niedrogą jednostkę najmu. W przypadku niedrogiego domu, oblicz 35% mediany dochodu z tytułu zasady, odsetek, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia domu i opłat stowarzyszeniowych. Następnie obliczyć oczekiwaną cenę sprzedaży, odejmując kwotę podatku, ubezpieczenia i opłat w oparciu o stawki obowiązujące dla danego obszaru. Użyj różnicy, zasady i oprocentowania, aby ustalić cenę zakupu na podstawie bieżących stóp procentowych dla Twojego obszaru. Specjalista ds. Bankowości lub kredytów hipotecznych może pomóc szybko ustalić te kwoty.
Rentowność
Aby określić potencjalną rentowność inwestycji, oszacuj swoje koszty operacyjne. W przypadku jednostek najmu zacznij od podatków i ubezpieczenia, które płacisz jako właściciel. Uwzględnij wszelkie koszty utrzymania mediów, budynków i gruntów oraz koszty przeniesienia, takie jak inspekcja, certyfikacja obłożenia, rejestracja i inne opłaty wymagane przez twój okręg lub gminę.
W przypadku jednostek sprzedaży określ koszty finansowania, koszty zamknięcia w chwili nabycia i sprzedaży, koszty materiałów i robocizny na budowę lub remont oraz koszty przeniesienia.
W przypadku jednostek wynajmu i sprzedaży określ koszty marketingu i reklamy. Największy projekt zakończy się klapą, jeśli nie możesz przyciągnąć najemców lub kupujących. Nawet prosta, skuteczna strategia reklamowa będzie kosztować zarówno pieniądze, jak i czas. Zastanów się, jakie koszty prowadzenia działalności mają wpływ na wyniki finansowe.
Następnie określ swoje dochody. W przypadku jednostek najmu użyj kwoty oczekiwanego dochodu brutto na jednostkę po przystępnej cenie. W przypadku jednostek sprzedaży użyj ceny zakupu określonej powyżej. Użyj standardowej formuły:
Dochód - koszty = zysk brutto
Rozważ swoje przepływy pieniężne. Jeśli płacisz za media, niektóre programy zezwalają władzom subsydiującym na płacenie dodatkowych kwot na pokrycie części najemców. Na koniec spójrz na swoją sytuację podatkową. Amortyzacja wpłynie na twoje zobowiązania podatkowe i będzie miała różny wpływ na faktyczny przepływ środków pieniężnych lub rzeczywisty zysk netto.
Zbywalność
Niedrogi inwestor mieszkaniowy musi zlokalizować i zmodyfikować lokale spełniające wytyczne dotyczące dopłat do czynszu dostępnych za pośrednictwem lokalnych władz mieszkaniowych. W przypadku sprzedawców skoncentruj się na minimalizacji kosztów budowy i remontu jednostek sprzedawanych na rynku.
- Zacznij od prostej logiki. Jeśli nie jest to opłacalne, nie jest zbywalne. Odwrotna sytuacja jest również prawdą: skorzystaj z wykluczonych domów. Istnieje wiele domów jedno- i dwu- lub czterorodzinnych, które zostały porzucone z powodu przejęcia nieruchomości. Skontaktuj się z lokalnymi agencjami rozwoju gospodarczego, które nabywają te jednostki poniżej kosztów rynkowych i sprzedają lub zawierają umowy z lokalnymi deweloperami w celu rehabilitacji i odsprzedaży. Dowiedz się także tajniki sprzedaży szeryfów w Twojej okolicy. Sprawdź wytyczne dla każdego hrabstwa, na które będziesz kierować, ponieważ wytyczne mogą się różnić w zależności od powiatów w tym samym regionie lub stanie. Jednostki te są często kupowane w niewidocznym miejscu i mogą wiązać się ze znacznymi kosztami rehabilitacji i czasem realizacji odsprzedaży. Współpracuj z pośrednikiem w handlu nieruchomościami i dowiedz się o rynku lokalnym na sprzedaż przez właściciela (FSBO). Możesz znaleźć możliwości krótkiej sprzedaży, jeśli sprzedawca lub agent sprzedaży poczyniły uzgodnienia dotyczące obniżonej spłaty kredytu hipotecznego, aby ułatwić obniżoną cenę za szybką sprzedaż. Jednostki te mogą być najtańsze w montażu i odsprzedaży.
Odnoszący sukcesy inwestorzy wiedzą, kiedy i jak poruszać się na rynku. Nie zapomnij o przeprowadzaniu bieżącej analizy kupna-sprzedaży-wstrzymania na jednostkach wynajmujących. Jeśli koszty robocizny, materiałów i finansowania są wysokie, może nie być czasu na zakup większej liczby nieruchomości. Jeśli na twoim rynku jest więcej najemców, teraz może nie być opłacalnego czasu na wystawienie jednostek na sprzedaż, nawet jeśli stopy procentowe są niskie. Jeśli czynsz rynkowy i średni dochód w Twojej okolicy są wysokie, teraz może być najbardziej opłacalny czas na zatrzymanie nieruchomości na podstawie miesięcznego dochodu z czynszu, jaki może ona wygenerować.
Traktuj swój portfel nieruchomości tak, jak portfel emerytalny z odrobiną farby i wyposażenia.
Finansowanie
Zbadaj różne możliwości finansowania dostępne dla inwestorów. Przeczytaj strony internetowe dla Fannie Mae, Freddie Mac i HUD Multifamily Financing. Współpracuj z lokalnym bankierem i handlowym brokerem hipotecznym lub konsultantem w celu zidentyfikowania programów pożyczkodawców i znalezienia prywatnych inwestorów. Dołącz do lokalnych stowarzyszeń budowniczych domów, przebudów i inwestorów nieruchomości. Zostań członkiem izby handlowej i współpracuj z agencjami rozwoju gospodarczego. Wykorzystaj te relacje, aby zidentyfikować publiczne i prywatne partnerstwa finansowe i operacyjne.
Plan działania
- Być poinformowanym. Dowiedz się o niedrogich mieszkaniach w całym kraju i na danym obszarze. Zrób rynek tanich mieszkań. Znajdź niszę w swojej okolicy i wypełnij ją. Nawiązuj partnerstwa z podobnie myślącymi inwestorami i źródłami finansowania. Bądź zyskownym inwestorem. Pełni funkcję zarówno menedżera portfela, jak i menedżera biznesowego. Zastosuj konwencjonalne porady dotyczące mądrości inwestycyjnej i strategii biznesowej.
Szczególne uwagi dotyczące przystępnych cenowo inwestycji mieszkaniowych
Przystępnym inwestorem mieszkaniowym musi być wynajmujący, inwestor i dyrektor wykonawczy. Jako właściciel włącz element ludzki. Pamiętaj, że możesz stworzyć rynek, pomagając rodzinom i społeczności. Jako inwestor stwórz portfel nieruchomości typu „blue chip”. Posiadaj najlepsze właściwości, w najbardziej pożądanych obszarach, w najlepszych cenach, które przynoszą największe zyski.
Jako dyrektor wykonawczy, stwórz markę, generuj wartość firmy i maksymalizuj wartość rynkową swojej marki nie tylko na poszczególnych jednostkach. Pamiętaj, że twoje działania tworzą również miejsca pracy i możliwości zatrudnienia dla pracowników budowlanych i pośredników w obrocie nieruchomościami. Twoje działania marketingowe i zarządzanie nieruchomościami pomagają przyciągnąć pracowników do siły roboczej w obszarach, w których znajdują się Twoje jednostki. Nie tylko możesz tworzyć osobiste zyski, ale także tworzyć możliwości ekonomiczne dla ludzi i społeczności poprzez niedrogie inwestycje mieszkaniowe.
