Najniższe ceny nieruchomości zachęcają początkujących inwestorów nieruchomości do wejścia na rynek. Ale zanim dołączysz do grona właścicieli, upewnij się, że dobrze znasz informacje finansowe, które mogą zrobić różnicę między zostaniem kolejnym Donaldem Trumpem a znalezieniem się w sądzie upadłościowym. Oto osiem liczb inwestycji w nieruchomości, które musisz znać. (Aby uzyskać więcej informacji na temat zakupu domu, zobacz: Przewodnik dla kupujących po raz pierwszy w domu)
1. Twoja spłata kredytu hipotecznego
W przypadku standardowego domu zajmowanego przez właściciela pożyczkodawcy zazwyczaj wolą stosunek długu do dochodu wynoszący 36%, ale niektórzy zwiększą się do 45% w zależności od innych czynników kwalifikujących, takich jak zdolność kredytowa i rezerwy gotówkowe. Wskaźnik ten porównuje całkowity miesięczny dochód brutto z miesięcznymi zobowiązaniami do spłaty zadłużenia. W przypadku płatności mieszkaniowej pożyczkodawcy wolą dopłatę brutto do całkowitej kwoty mieszkania od 28 do 33%, w zależności od innych czynników. W przypadku nieruchomości inwestycyjnej wytyczne Freddie Mac mówią, że maksymalny stosunek zadłużenia do dochodu wynosi 45%. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Proste sposoby inwestowania w nieruchomości. )
2. Wymagania dotyczące zaliczki
Podczas gdy nieruchomości zajmowane przez właścicieli mogą być finansowane hipoteką i tylko w wysokości 3, 5% w przypadku pożyczki FHA, kredyty hipoteczne dla inwestorów zazwyczaj wymagają zaliczki w wysokości 20–25%, a czasem nawet 40%. Żadna z zaliczek ani kosztów zamknięcia nieruchomości inwestycyjnej nie może pochodzić z funduszy podarunkowych. Indywidualni pożyczkodawcy określą, ile trzeba odłożyć, aby zakwalifikować się do pożyczki, w zależności od stosunku zadłużenia do dochodu, oceny zdolności kredytowej, ceny nieruchomości i prawdopodobnego czynszu.
8 liczb do oceny inwestycji w nieruchomości
3. Dochód z wynajmu, aby się zakwalifikować
Chociaż możesz założyć, że ponieważ opłaty czynszowe najemcy pokrywają (miejmy nadzieję) pokrycie twojego kredytu hipotecznego, nie powinieneś potrzebować dodatkowego dochodu, aby kwalifikować się do kredytu mieszkaniowego. Jednak aby czynsz mógł być uznany za dochód, musisz mieć dwuletnią historię zarządzania nieruchomościami inwestycyjnymi, zakupu ubezpieczenia od utraty czynszu przez co najmniej sześć miesięcy miesięcznego czynszu brutto, a wszelkie ujemne dochody z wynajmu z dowolnych nieruchomości na wynajem muszą wynosić traktowane jako dług w relacji długu do dochodu. (Poza tworzeniem stałego dochodu i wzrostu wartości kapitału, nieruchomości zapewniają odliczenia, które mogą zmniejszyć podatek dochodowy od zysków. Sprawdź ulgi podatkowe dla właścicieli nieruchomości na wynajem ).
TUTORIAL: Badanie inwestycji w nieruchomości
4. Stosunek ceny do dochodu
Wskaźnik ten porównał medianę ceny gospodarstwa domowego na danym obszarze do mediany dochodu gospodarstwa domowego. Przed pęknięciem bańki mieszkaniowej stosunek ceny do dochodu w USA wynosił 2, 75, podczas gdy na koniec 2010 roku wynosił 1, 71. Średnia między 1989-2003 wynosi 1, 92 według Fiserv, Inc., Federal Housing Finance Agency, Moody's Analytics.
5. Stosunek ceny do czynszu
Stosunek ceny do czynszu to obliczenie, które porównuje medianę cen mieszkań i medianę czynszów na danym rynku. Wystarczy podzielić medianę ceny domu przez medianę rocznego czynszu, aby wygenerować współczynnik. W szczytowym momencie na rynku amerykańskim w 2006 r. Wskaźnik ten wyniósł 18, 46. Wskaźnik spadł do 11, 34 do końca 2010 r. Średnia długoterminowa (od 1989 do 2003 r.) Wyniosła 9, 56. Zasadniczo konsumenci powinni rozważyć zakup, gdy stosunek jest niższy niż 15, a czynsz, gdy jest on wyższy niż 20. Rynki o wysokim stosunku cena / czynsz zwykle nie oferują tak dobrej okazji inwestycyjnej. (Myślisz o zakupie domu? Patrzymy na początkowe i bieżące koszty, a także na korzyści. Sprawdź, jak wynająć lub kupić? Problemy finansowe .)
6. Wydajność czynszu brutto
Rentowność najmu brutto dla pojedynczej nieruchomości można znaleźć, dzieląc roczny czynsz pobierany przez całkowity koszt nieruchomości, a następnie mnożąc tę liczbę przez 100, aby uzyskać wartość procentową. Całkowity koszt nieruchomości obejmuje cenę zakupu, wszystkie koszty zamknięcia i koszty remontu.
7. Stopa kapitalizacji
Bardziej wartościową liczbą niż dochód z wynajmu brutto jest stopa kapitalizacji, znana również jako stopa kapitalizacji lub zysk z wynajmu netto, ponieważ liczba ta obejmuje koszty operacyjne nieruchomości. Można to obliczyć, zaczynając od rocznego czynszu i odejmując roczne wydatki, a następnie dzieląc tę liczbę przez całkowity koszt nieruchomości i mnożąc wynikową liczbę przez 100 przez procent. Całkowite wydatki związane z wynajmem nieruchomości obejmują koszty naprawy, podatki, ubezpieczenie właściciela, koszty wakatu i opłaty agencyjne.
8. Przepływ środków pieniężnych
Dolna linia
Po dokonaniu wszystkich tych obliczeń możesz podjąć świadomą decyzję, czy dana nieruchomość będzie cenną inwestycją.
