Jakie są 5 błędów, które mogą sprawić, że dom przerzuci flop?
To takie proste! Kup dom, zrób kilka poprawek kosmetycznych, wróć z powrotem na rynek i osiągnij ogromny zysk. W każdym momencie pół tuzina programów telewizyjnych, dobrze wyglądający, dobrze ubrani inwestorzy sprawiają, że proces wygląda szybko, przyjemnie i przynosi zyski.
I wiele domów się przewraca. ATTOM Data Solutions informuje, że ponad 200 000 domów w Stanach Zjednoczonych zostało zakupionych i odsprzedanych w tym samym 12-miesięcznym okresie w 2017 r. To nieco mniej niż 6% wszystkich domów jednorodzinnych i mieszkań sprzedanych w tym roku.
Jednak droga do bogactwa nieruchomości nie polega wyłącznie na ograniczeniu atrakcyjności i „sprzedanych” znaków. Zdecydowanie zbyt wielu niedoszłych potentatów na rynku nieruchomości nie dostrzega podstaw i kończy się niepowodzeniem. Więc jakie jest pięć największych błędów, które popełniają niedoszli płetwy? Jak ich uniknąć?
Pierwszą, najlepszą radą jest ograniczenie ryzyka finansowego i maksymalizacja potencjału zwrotu. Mówiąc prościej, nie płać zbyt dużo za dom (wiedząc, ile jest wart) i upewnij się, że wiesz, ile kosztują niezbędne naprawy lub ulepszenia przed zakupem. Mając te informacje, możesz następnie ustalić idealną cenę zakupu.
Kluczowe dania na wynos
- Przerzucanie domów to biznes jak każdy inny, ponieważ wymaga wiedzy, planowania i sprytu, aby odnieść sukces. Powszechnym typem błędu, jaki popełniają inwestorzy nieruchomości, jest niedocenianie czasu lub pieniędzy potrzebnych w projekcie. Innym błędem, jaki popełniają płetwy, jest przeszacowanie ich umiejętności i wiedza. Cierpliwość i osąd są szczególnie ważne w biznesie opartym na harmonogramie, takim jak inwestowanie w nieruchomości.
Reguła 70% mówi, że inwestor powinien zapłacić nie więcej niż 70% ARV (wartość po naprawie) minus niezbędne naprawy. ARV to wartość domu po jego pełnej naprawie.
Oto przykład: jeśli ARV domu wynosi 150 000 USD i potrzebuje 25 000 USD na naprawy, wówczas reguła 70% oznacza, że inwestor powinien zapłacić nie więcej niż 80 000 USD za dom. 150 000 USD x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 USD = 80 000 USD
Jak każda inna mała firma, przedsięwzięcie to będzie wymagało czasu i pieniędzy, planowania i cierpliwości, umiejętności i wysiłku. Prawdopodobnie będzie trudniejszy i droższy, niż można sobie wyobrazić. I nawet jeśli każdy szczegół zostanie odpowiednio dobrany, zmieniające się warunki rynkowe mogą oznaczać, że każde założenie przyjęte na początku będzie nieważne do końca. Lekko na własne ryzyko: jeśli po prostu chcesz szybko się wzbogacić, odwracając dom, możesz skończyć w biednym domu.
5 najlepszych obowiązkowych rzeczy do przewracania domów
Zrozumienie 5 błędów, które mogą sprawić, że dom przerzuci flop
Przerzucanie (nazywane również hurtową inwestycją w nieruchomości) to rodzaj strategii inwestowania w nieruchomości, w ramach której inwestor kupuje nieruchomość, z której nie może korzystać, ale z zamiarem jej sprzedaży z zyskiem.
Zysk ten zazwyczaj pochodzi z aprecjacji cen wynikającej z gorącego rynku nieruchomości, na którym ceny gwałtownie rosną, lub z ulepszeń kapitałowych dokonanych w nieruchomości - lub z obu tych powodów. Na przykład inwestor może zakupić stabilizator w „gorącej” okolicy, przeprowadzić gruntowne remonty, a następnie zaoferować go w cenie odzwierciedlającej jego nowy wygląd i udogodnienia.
Inwestorzy, którzy przerzucają nieruchomości, koncentrują się na zakupie i późniejszej odsprzedaży jednej nieruchomości lub grupy nieruchomości. Wielu inwestorów stara się generować stały przepływ dochodów poprzez częste przerzucanie.
Jak więc przerzucić budynek lub dom? Mówiąc najprościej, chcesz kupować taniej i sprzedawać wysoko (jak większość innych inwestycji). Zamiast jednak przyjmować strategię „kup i trzymaj”, transakcja jest przeprowadzana tak szybko, jak to możliwe, aby ograniczyć czas, w którym Twój kapitał jest zagrożony. Ogólnie rzecz biorąc, należy skupić się na szybkości, a nie na maksymalnym zysku. Dzieje się tak, ponieważ każdy kolejny dzień kosztuje więcej pieniędzy (kredyt hipoteczny, media, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i inne koszty związane z własnością domu).
To ogólny plan, choć wiąże się z kilkoma pułapkami.
1. Za mało pieniędzy
Zagłębianie się w nieruchomości jest drogie. Pierwszy koszt to koszt nabycia nieruchomości. Podczas gdy liczba roszczeń finansowych związanych z niskim / brakiem pieniędzy jest duża, znalezienie takich ofert od legalnego dostawcy jest łatwiejsze do powiedzenia niż do zrobienia. Ponadto, jeśli finansujesz przejęcie, płacisz odsetki.
Chociaż odsetki od pożyczonych pieniędzy nadal można odliczyć od podatku, nawet po przejściu ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu, nie jest to odliczenie w wysokości 100%. Każdy dolar wydany na odsetki zwiększa kwotę, którą musisz zarobić na sprzedaży, aby osiągnąć próg rentowności.
A jeśli wykorzystasz linię kredytową hipoteczną lub hipoteczną (HELOC) do sfinansowania zakupu typu flip-house, jedynie odsetki będą podlegały odliczeniu. Kwota główna, podatki i części ubezpieczenia Twojej płatności nie podlegają odliczeniu.
Dokładnie zbadaj opcje finansowania, aby ustalić, który typ kredytu hipotecznego najlepiej odpowiada Twoim potrzebom, i znajdź pożyczkodawcę, który oferuje niskie stopy procentowe. Prostym sposobem na zbadanie kosztów finansowania jest użycie kalkulatora hipotecznego, który pozwala porównać stopy procentowe oferowane przez różnych pożyczkodawców. Oczywiście płacenie gotówką za nieruchomość eliminuje koszty odsetek, ale nawet wtedy istnieją koszty posiadania nieruchomości i koszty alternatywne związane z wiązaniem gotówki.
Ponieważ stopy procentowe wzrosły z najniższych poziomów po kryzysie mieszkaniowym, osiąganie zysków jest trudniejsze niż kiedyś. W rzeczywistości w pierwszej połowie 2018 r. Aktywność spadkowa spadła powoli do prawie czterech lat, a marże zysku spadły do najniższego średniego zwrotu z inwestycji (ROI) od końca 2014 r., Zgodnie z danymi ATTOM. Nie oznacza to, że nie ma pieniędzy do zrobienia (ROI było na północ od 44%), ale oznacza, że wymagana jest ostrożność. Średni zysk brutto na klapce wynosi 65 520 $, ale to jest brutto.
Koszty remontu również muszą być uwzględnione. Jeśli planujesz naprawić dom i sprzedać go z zyskiem, cena sprzedaży musi przekraczać łączny koszt nabycia, koszt utrzymania nieruchomości i koszt remontu.
Kuchnia o wartości 25 000 USD, łazienka o wartości 10 000 USD, podatki od nieruchomości, media i inne koszty przenoszenia o wartości 5000 USD zmniejszają tę liczbę o około dwie trzecie. Wrzucenie nieoczekiwanego problemu strukturalnego z nieruchomością, a zysk brutto może stać się stratą netto. Nawet jeśli uda ci się pokonać te przeszkody, nie zapomnij o podatkach od zysków kapitałowych, które zmniejszą twój zysk.
2. Za mało czasu
Renowacja i przerzucanie domów to przedsięwzięcie czasochłonne. Znalezienie i zakup odpowiedniej nieruchomości może zająć miesiące. Gdy będziesz właścicielem domu, musisz poświęcić czas na jego naprawę. Jeśli masz dzienną pracę, czas poświęcony na rozbiórkę i budowę może przełożyć się na utracone wieczory i weekendy. Jeśli zapłacisz komuś innemu za wykonanie pracy, nadal będziesz spędzać więcej czasu, niż oczekujesz, nadzorując działalność, a koszty płacenia innym zmniejszą Twój zysk.
Po zakończeniu pracy należy zaplanować inspekcje, aby upewnić się, że nieruchomość jest zgodna z obowiązującymi przepisami budowlanymi, zanim będzie można ją sprzedać. Jeśli tak się nie stanie, będziesz musiał poświęcić więcej czasu i pieniędzy, aby doprowadzić go do normy. Następnie sprzedaż nieruchomości może być dość czasochłonną inwestycją. Jeśli sam pokażesz go potencjalnym nabywcom, możesz spędzić dużo czasu dojeżdżając do nieruchomości i na spotkania oraz na spotkania.
Czy to jest tego warte? Dla wielu osób bardziej sensowne byłoby pozostanie przy pracy dziennej, w której mogą zarabiać te same pieniądze w ciągu kilku tygodni lub miesięcy dzięki stałej wypłacie, bez ryzyka i konsekwentnego poświęcania czasu.
3. Niewystarczające umiejętności
Profesjonalni budowniczowie i wykwalifikowani specjaliści, tacy jak stolarze i hydraulicy, często odwracają domy jako dodatkowy dochód z ich regularnej pracy. Mają wiedzę, umiejętności i doświadczenie, aby znaleźć i naprawić dom. Niektórzy z nich pracują także w związkach zawodowych, które zapewniają kontrole bezrobocia przez całą zimę, kiedy pracują nad swoimi pobocznymi projektami.
Prawdziwe pieniądze w domu przerzucane są z kapitału własnego. Jeśli przydaje ci się młotek, lubisz kłaść dywan, wieszać płytę gipsowo-kartonową, zadaszać dom i instalować zlew kuchenny, masz umiejętności odwracania domu.
Z drugiej strony, jeśli nie znasz śrubokręta krzyżakowego z płaskiego śrubokręta, będziesz musiał zapłacić profesjonalistom za remonty i naprawy. W związku z tym zmniejsza się prawdopodobieństwo uzyskania znacznego zysku z inwestycji.
4. Za mało wiedzy
Aby odnieść sukces, wiesz, jak wybrać odpowiednią nieruchomość, we właściwej lokalizacji, we właściwej cenie. Czy w sąsiedztwie domów o wartości 100 000 USD naprawdę oczekuje się zakupu za 60 000 USD i sprzedaży za 200 000 USD? Rynek jest zdecydowanie zbyt wydajny, aby mógł się regularnie pojawiać.
Nawet jeśli dostaniesz ofertę życiową, złapanie domu w zamknięciu dla piosenki, powiedz - wiedząc, które remonty zrobić, a które pominąć, jest kluczem. Musisz także zrozumieć obowiązujące przepisy podatkowe i strefowe oraz wiedzieć, kiedy ograniczyć straty i wyjść z projektu, zanim projekt stanie się przepaścią.
Zillow, firma z branży nieruchomości, przerzuca domy na wybranych rynkach. Firma spodziewa się kupować i przerzucać nieruchomości w ciągu 90 dni, a oni mają dane i wiedzę, aby zaoferować operatorom typu mom-and-pop zaciętą konkurencję. Pożyczkodawcy z wielkiej ligi zaczęli również poszukiwać zysków na rynku pożyczek typu flip-pożyczki, a globalna firma inwestycyjna KKR & Co. Inc. (wcześniej znana jako Kohlberg Kravis Roberts & Co. i KKR & Co. LP) dołączyła do innych prywatnych firm inwestycyjnych poszukujących kawałek akcji.
5. Za mało cierpliwości
Specjaliści nie spieszą się i czekają na odpowiednią nieruchomość. Nowicjusze spieszą się, by kupić pierwszy dom, który zobaczą. Następnie zatrudniają pierwszego wykonawcę, który składa ofertę pracy, której sami nie mogą wykonać. Specjaliści albo wykonują pracę samodzielnie, albo polegają na sieci wcześniej ustalonych, wiarygodnych kontrahentów.
Nowicjusze wynajmują pośrednika w handlu nieruchomościami, aby pomóc w sprzedaży domu. Specjaliści polegają na wysiłkach „na sprzedaż przez właściciela” w celu minimalizacji kosztów i maksymalizacji zysków. Nowicjusze spieszą się z tym procesem, nakładają warstwę farby i zarabiają fortunę. Specjaliści rozumieją, że kupno i sprzedaż domów wymaga czasu i że marże zysku są czasami niewielkie.
