Co to jest hipoteka o zmiennym oprocentowaniu 2/28 (2/28 ARM)
Hipoteka o zmiennej stopie procentowej 2/28 (2/28 ARM) jest rodzajem 30-letniej pożyczki mieszkaniowej, która ma początkowy dwuletni okres stałej stopy procentowej. Po tym 2-letnim okresie stopa zmienia się w oparciu o indeks powiększony o marżę. Początkowa stawka zwiastuna jest niższa niż średnia dla konwencjonalnych hipotek, ale skorygowana stopa może znacznie wzrosnąć. Ponieważ banki nie zarabiają dużo na początkowej stawce zwiastuna, 2/28 RAMIĘ obejmuje wysokie kary przedpłatowe w ciągu pierwszych dwóch lat.
ŁAMANIE 2/28 Hipoteka o zmiennej stopie procentowej (2/28 ARM)
Mechanizm ARM 2/28 stał się popularny podczas boomu na rynku nieruchomości na początku 2000 roku, gdy gwałtowne ceny spowodowały, że konwencjonalne płatności hipoteczne stały się niedostępne dla wielu kupujących. Na przykład konwencjonalna 30-letnia hipoteka na 300 000 USD byłaby płatna miesięcznie w wysokości 1610 USD. Ale ARM 2/28 z początkową stawką zwiastuna 3 procent wymagałoby miesięcznych płatności w wysokości zaledwie 1265 USD.
Potencjalne pułapki 2/28 ARMS
Catch-22 hipoteki o zmiennym oprocentowaniu 2/28 polega na tym, że po dwóch latach stawka jest dostosowywana co sześć miesięcy, zwykle w górę, o wartość procentową opartą na oferowanej stopie procentowej London LIBOR powiększonej o dodatkową marżę. 2/28 ARMS ma wbudowane kontrole bezpieczeństwa, takie jak dożywotni limit stopy procentowej i limity, o ile stopa może rosnąć lub maleć z każdym okresem. Ale nawet z czapkami właściciele domów mogą napotkać oszałamiające skoki płatności.
W przykładzie podanym powyżej w pożyczce na 3 lata ARM 2/28 na 30 000 USD na 30 lat, jeżeli po dwóch latach LIBOR wynosi 2, 7, a marża wynosi 1, 5, odsetki wzrosłyby o 4, 2 procent, do 7, 2 procent. Ta stopa 7, 2% może być znacznie wyższa niż obecne konwencjonalne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Miesięczna płatność właściciela domu wzrośnie z dnia na dzień o ponad 60%, do 2036 USD.
Wielu właścicieli domów podczas boomu nie zrozumiało, w jaki sposób pozornie niewielki wzrost stóp może radykalnie zwiększyć ich miesięczną płatność. Nawet ci, którzy byli w pełni świadomi ryzyka, postrzegali 2/28 ARM jako narzędzie finansowania krótkoterminowego. Chodziło o to, aby skorzystać z niskiej stawki zwiastuna, a następnie refinansować po dwóch latach zwykłą hipotekę lub, jeśli ich kredyt nie był wystarczająco dobry, na nową hipotekę regulowaną. A biorąc pod uwagę gwałtowne ceny nieruchomości, kopnięcie długu może pójść dalej. Dla wielu miało to pewien sens, ponieważ w końcu kapitał własny domu kredytobiorcy szybko rósł.
Kłopoty nadeszły wraz z załamaniem rynku w 2008 r. Spadły wartości domów. Wielu właścicieli ARM 2/28 okazało się, że nie jest w stanie refinansować, dokonać płatności lub sprzedać swoich domów za wartość niespłaconej pożyczki. Wysypka wykluczeń doprowadziła do zaostrzenia standardów kredytowych. Obecnie banki dokładniej oceniają zdolność kredytobiorcy do dokonywania płatności o zmiennej stopie procentowej.
