Gentryfikacja odnosi się do napływu zamożniejszych ludzi do istniejącej dzielnicy miejskiej. Proces ten, który wprowadza zmiany w charakterze i kulturze obszaru, wraz ze wzrostem czynszów i wartości nieruchomości, ma miejsce w wybranych obszarach metropolitalnych w USA, w tym w Nowym Jorku. Niedawny raport NYU Furman Center analizował gentryfikację w podmiejskich dzielnicach Nowego Jorku. Określa dzielnice „gentryfikacyjne” jako te, które w 1990 r. Miały stosunkowo niskie dochody (w dolnych 40% miasta), ale w ciągu następnych dwóch dekad odnotowały wzrost czynszów powyżej średniej.
Dzięki tym kryteriom raport wykazał, że spośród 55 dzielnic miasta 15 zostało zaklasyfikowanych jako gentryfikacyjne. Ponadto w raporcie sklasyfikowano siedem jako nie gentryfikacyjne - dzielnice o niskich dochodach w latach 90. bez dramatycznych zmian w ciągu ostatnich 20 lat - a pozostałe jako dzielnice o wysokich dochodach, które znajdowały się już w najwyższej 60% w latach 90..
Z pięciu dzielnic Nowego Jorku, Brooklyn i Manhattan mają lwią część dzielnic gentryfikacyjnych, a następnie Bronx i Queens; Wyspa Staten nie miała żadnych. Oto 15 dzielnic, uszeregowanych alfabetycznie według dzielnic, wraz z procentową zmianą średniego czynszu w każdej dzielnicy w latach 1990–2010-2014, jak pokazano w raporcie Housing & Neighborhoods stanu Nowy Jork Furman Center w Nowym Jorku. Podajemy również dzisiejszą (aktualną na dzień 13 marca 2017 r.) Medianę ceny sprzedaży, czynszu i dochodu gospodarstwa domowego, zgodnie z Trulia.com.
BRONX
Morrisania / Belmont
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 23, 5%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 370 000 USD
Mediana czynszu za miesiąc dzisiaj: 1975 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 24 419 USD
Mott Haven / Hunts Point
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 28, 0%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: nie dotyczy
Mediana czynszu na miesiąc dzisiaj: nie dotyczy
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 20 409 USD
BROOKLYN
Bedford-Stuyvesant
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 36, 1%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 712 500 USD
Mediana czynszu za miesiąc dzisiaj: 2275 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 40 625 USD
Brownsville / Ocean Hill
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 20, 5%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 400 000 USD
Mediana czynszu miesięcznie dzisiaj: 1850 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 26 274 USD
Bushwick
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 44, 0%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 793 000 USD
Mediana czynszu za miesiąc dzisiaj: 1950 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 36 406 USD
North Crown Heights / Prospect Heights
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 29, 9%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 955, 500 USD
Mediana czynszu miesięcznie dzisiaj: 3000 $
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 74.205 USD
South Crown Heights
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 18, 1%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 625 000 USD
Mediana czynszu miesięcznie dzisiaj: 3350 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 36 387 USD
Sunset Park
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 23, 9%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 460 000 USD
Mediana czynszu za miesiąc dzisiaj: 2100 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 38 080 USD
Williamsburg / Greenpoint
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 78, 7%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 815 000 USD
Mediana czynszu miesięcznie dzisiaj: 3600 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 32 697 USD
MANHATTAN
Central Harlem
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 53, 2%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 863 500 $ *
Mediana czynszu miesięcznie dzisiaj: 2500 $ *
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 35 866 USD *
* Dane dla Harlemu
East Harlem
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 40, 3%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 863 500 $ *
Mediana czynszu miesięcznie dzisiaj: 2500 $ *
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 35 866 USD *
* Dane dla Harlemu
Lower East Side / Chinatown
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 50, 3%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 1 256 000 USD
Mediana czynszu za miesiąc dzisiaj: 4500 $
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 38 333 USD
Morningside Heights / Hamilton Heights
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 36, 7%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 980 000 USD
Mediana czynszu za miesiąc dzisiaj: 6200 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 58.445 USD
Washington Heights / Inwood
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 29, 3%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 850 000 USD
Mediana czynszu za miesiąc dzisiaj: 6500 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 34.184 USD
KRÓLOWE
Astoria
Procentowa zmiana średniego czynszu między 1990 a 2010-2014: 27, 6%
Średnia cena sprzedaży dzisiaj: 662, 500 USD
Mediana czynszu za miesiąc dzisiaj: 2575 USD
Mediana dochodu gospodarstwa domowego dzisiaj: 54 020 USD
Dolna linia
Podobnie jak wiele obszarów metropolitalnych w całych Stanach Zjednoczonych, Nowy Jork ma wiele dzielnic podlegających gentryfikacji. Z perspektywy inwestycyjnej kupowanie na wczesnym etapie na gentry gentymaterze może mieć sens, ale należy wziąć pod uwagę kilka wad. Chociaż proces ten z pewnością może doprowadzić do pewnych pozytywnych zmian w społeczności - na przykład zmniejszenia przestępczości, zwiększenia aktywności gospodarczej i nowych inwestycji w budynki i infrastrukturę terenową - korzyści zwykle czerpią nowi przybysze, a nie ustaleni mieszkańcy.
Film PBS „Wojny o flagę” pokazuje, że gentryfikowana dzielnica może stać się „ofiarą własnego sukcesu”. Rosnące czynsze i wartości nieruchomości w połączeniu z „rosnącą spiralą pożądania” mogą zniszczyć cechy, które przyciągnęły nowych mieszkańców w pierwszej kolejności miejsce. Według filmu: „Gdy sukces dochodzi do dzielnicy, nie zawsze dociera ona do jej stałych mieszkańców, a przesiedlenie tej społeczności jest najbardziej niepokojącym efektem gentryfikacji”.
