Czy remonty domu się opłacą?

Przebudowa niektórych obszarów domu jednorodzinnego jest doskonałym sposobem dla właścicieli domów, aby zwiększyć funkcjonalność i piękno nieruchomości na koszt innej osoby. Wybierając odpowiedni projekt, który zwiększy Twoją przestrzeń życiową, znaczna część kosztów może zostać przekazana przyszłym właścicielom w postaci zwiększonych wartości nieruchomości.

Kluczowe dania na wynos

• Przebudowa może zwiększyć zwrot z inwestycji (ROI) domu. Pokłady drewniane, wymiana okien oraz modernizacje kuchni i łazienek zazwyczaj generują najwyższy zwrot z inwestycji. W celu odzyskania kosztów projekty przebudowy zazwyczaj muszą naprawić wadę projektową lub strukturalną, aby odzyskać koszty budowy. Koszt renowacji wynajmowanych nieruchomości można odzyskać podczas sprzedaży, ale także ze zwiększonymi stawkami czynszu zarządzanymi przez zaktualizowane domy. Pożyczki pod zastaw domu to jeden ze sposobów finansowania projektów remontowych, pozwalający na spłatę odsetek tylko do momentu sprzedaży nieruchomości i odzyskania kosztów. Jednym z największych błędów w remoncie jest poprawa domu znacznie powyżej średniej dla sąsiednich domów. Ceny domów zwykle odzwierciedlają gusta lokalnych nabywców domów i kwotę, którą są skłonni zapłacić.

Co wziąć pod uwagę przed renowacją

Zwrot z inwestycji (ROI) każdego projektu remontowego jest funkcją lokalnych cech rynku, stanu rynku nieruchomości mieszkaniowych przy sprzedaży nieruchomości oraz jakości wykonanej pracy. Historycznie i średnio niektóre projekty, takie jak dodanie drewnianego pokładu, modernizacji kuchni i łazienki oraz wymiana okien, wykazały największy zwrot z inwestycji bez względu na lokalizację nieruchomości lub stan rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Większe renowacje nie zawsze są lepsze, ponieważ większe wydatki nie zawsze zapewniają większe tworzenie wartości.

Jednak, chyba że projekt przebudowy ma na celu naprawienie problemu konstrukcyjnego lub wady projektowej, jest mało prawdopodobne, aby właściciel domu odzyskał więcej niż koszt budowy. Jeśli zwrot kosztów jest tak samo ważny, jak zwiększona przyjemność z ulepszania nieruchomości, właściciele domów powinni wziąć pod uwagę gusta potencjalnych nabywców przy podejmowaniu decyzji, które projekty realizować.

W przypadku inwestorów przebudowujących nieruchomość na wynajem koszt jej podwyższenia można odzyskać nie tylko w czasie sprzedaży, ale także dzięki wyższym stawkom czynszu wynikającym z modernizacji rezydencji.

Mimo to właściciele domów muszą uważać na projekty, które zdecydują się zrealizować, ponieważ potencjalne korzyści mogą zostać zrealizowane tylko w takim stopniu, w jakim są nabywcy gotowi zapłacić za remonty.

Zastanów się nad swoją lokalizacją

Rozważając każdy rodzaj projektu, należy upewnić się, że wprowadzone ulepszenia są odpowiednie dla konkretnego rodzaju mieszkania i obszaru nieruchomości lokalnej. Jednym z błędów, które często popełniają właściciele domów, jest poprawa ich domów znacznie powyżej średniej dla sąsiednich domów. Nabywcy są zainteresowani konkretnymi dzielnicami ze względu na usługi znajdujące się w pobliżu oraz ponieważ domy w tej okolicy sprzedają się w przedziale cenowym tego nabywcy. Chociaż dom ulepszony znacznie powyżej innych w pobliżu może nadal otrzymywać ten sam poziom zainteresowania w porównaniu z innymi sprzedawanymi na rynku, jest mało prawdopodobne, aby uzyskał premię znacznie powyżej średniej tylko z powodu dodatkowych ulepszeń.

Pośrednicy w handlu nieruchomościami będą wiedzieć, kiedy wzrost wartości procentowej będzie wyższy w przypadku domów o średniej lub niższej cenie w danej dzielnicy, a niższy w przypadku domów wycenianych na szczycie ich rynków. Właśnie w tych okresach wzmożonej działalności gospodarczej i zwiększonego popytu na nieruchomości ulepszenia będą miały największy wpływ na wartość rynkową domu.

Czas będzie miał również wpływ na zdolność poprawy do zwiększania wartości nieruchomości. Wprowadzanie ulepszeń konstrukcyjnych lub projektowych, takich jak dodawanie budynków lub wykańczanie surowej przestrzeni, zapewni wartość dodaną na dłuższy czas niż, powiedzmy, aktualizacje kuchni i łazienek lub ulepszenia technologiczne, takie jak nowe systemy klimatyzacji, ponieważ te ostatnie stają się przestarzałe z biegiem czasu.

Położenie geograficzne będzie miało również duży wpływ na najszybszy lub największy zwrot z projektów. Na przykład czas konserwacji i koszty basenów naziemnych utrudniają odzyskanie kosztów instalacji, aw niektórych przypadkach obniżą ogólną wartość domu. Jednak może się tak nie zdarzyć w południowych regionach USA, gdzie długie okresy wyjątkowo upałów sprawiają, że baseny są cennym dodatkiem dla niektórych właścicieli domów.

Jak rząd może pomóc

Ponieważ odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatków dochodowych, wujek Sam może pomóc w subsydiowaniu remontów domów, czyniąc koszty budowy jeszcze mniej uciążliwymi dla właścicieli nieruchomości.

Dla mniej niechętnych do ryzyka właściciele nieruchomości, którzy zgromadzili odpowiedni kapitał własny w swoich domach, mogą wykorzystać instrumenty finansowe, takie jak refinansowanie wypłaty gotówki lub pożyczka pod zastaw kapitału własnego, w celu sfinansowania swoich projektów budowlanych. Przy użyciu tych metod jedyną gotówką niezbędną do ukończenia planowanych projektów byłyby odsetki w celu utrzymania pożyczek, które w większości przypadków podlegają odliczeniu od podatku. Kapitał można spłacić, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana.

Zwrot z inwestycji

Ostatecznym powodem do podjęcia każdego projektu przebudowy domu jako właściciela-mieszkańca jest przyjemność z życia w zaktualizowanym domu. Dla tych, którzy chcą również skorzystać z przebudowy, istnieje kilka źródeł oferujących wgląd w oczekiwany zwrot z konkretnych projektów. Na przykład magazyn REALTOR® publikuje coroczny raport „Koszt w porównaniu do wartości”, który porównuje koszty typowych projektów przebudowy i pokazuje zwrot, jakiego mogą oczekiwać właściciele domów. Szacunki dotyczące zwrotu opierają się na fundamentach rynku nieruchomości mieszkalnych w tym czasie, a także na średnim koszcie budowy.

Tabela 1 zawiera średnie szacunki krajowe, ale właściciele domów mogą znaleźć bardziej szczegółowe informacje na stronie Remodeling Online, oferując te same szacunki dla różnych obszarów geograficznych USA. Średnie przedziały zwrotu dla najbardziej popularnych projektów przebudowy dają potencjalnym sprzedawcom szerokie wskazanie, które projekty mają największe prawdopodobieństwo zwrotu większości kosztów projektu w momencie sprzedaży. Różnice w średnich odzyskach są wyjaśnione zakresem i jakością wykonanej pracy, przy czym mniejsze, mniej przydatne projekty znajdują się w dolnej części zakresu.

Średni zwrot kosztów remontu / przebudowy
Renowacja / przebudowa	Średni zwrot kosztów
Dodatek do drewna	80–85%
Wymiana bocznicy	75–83%
Drobna przebudowa kuchni	75–83%
Wymiana okna	75–80%
Remodel łazienki	70–78%
Poważna przebudowa kuchni	70–78%
Przebudowa sypialni na poddaszu	65–76%
Przebudowa piwnicy	65–75%
Dwupiętrowy dodatek	65–74%
Dodatek do garażu	60–70%