Czy chcesz mieć własny dom, ale nie chcesz marnować swoich oszczędności, aby to osiągnąć? Możesz rozważyć kredyt hipoteczny typu „wszystko w jednym”. Ten produkt pozwala połączyć kredyt hipoteczny i oszczędności. Rzućmy okiem na to, jak to działa.
Kluczowe dania na wynos
- Kredyty hipoteczne typu „wszystko w jednym” umożliwiają połączenie kredytu hipotecznego z oszczędnościami. Wymagają połączenia rachunku czekowego, pożyczki pod zastaw domu i hipoteki w jednym. Zalety hipoteki typu „wszystko w jednym” obejmują - płynne wykorzystanie dodatkowego przepływu środków pieniężnych w celu spłacenia kredytu hipotecznego, a także zwiększenie płynności przewyższającej typowe kredyty mieszkaniowe. Dodatkowe spłaty kapitału w ramach hipoteki typu „wszystko w jednym” można w dowolnym momencie cofnąć i odzyskać. Kredyty hipoteczne typu „wszystko w jednym” zazwyczaj pobierają opłatę roczną w wysokości od 50 do 100 USD i są to kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu na 30 lat.
Co to jest kredyt hipoteczny typu „wszystko w jednym”?
IRS nie zezwala na wzajemne anulowanie zapłaconych odsetek podlegających opodatkowaniu i otrzymanych odsetek, jak w Wielkiej Brytanii i Australii; każdy musi zostać zgłoszony osobno. Dlatego pożyczek „offsetowych” dostępnych w USA nie można technicznie nazwać tą nazwą. Aby pożyczki te spełniały wytyczne IRS, muszą połączyć rachunek bieżący, kredyt pod zastaw domu i hipotekę w jedno konto. Jedno konto tak naprawdę nie kompensuje drugiego, jak ma to miejsce w Wielkiej Brytanii. Jedno konto oferuje wszystkie udogodnienia zwykłego konta bankowego, takie jak bankomat i karty debetowe, automatyczne płatności rachunków i książeczka czekowa. Ale pozwala to każdemu zapasowemu dolarowi, którego właściciel domu musi użyć, aby spłacić kredyt hipoteczny, dopóki nie zostanie wykorzystany.
Ta wyjątkowa funkcja przynosi korzyści właścicielowi domu na kilka sposobów. Po pierwsze, ponieważ konto bankowe właściciela jest wbudowane bezpośrednio w hipotekę, właściciel domu otrzyma znacznie wyższy zwrot z ich depozytów. Wynika to z faktu, że pieniądze są wykorzystywane do zmniejszenia kwoty odsetek naliczanych od pożyczki, która prawie zawsze będzie miała znacznie wyższą stopę procentową niż oferują tradycyjne konta depozytowe na żądanie.
Po drugie, ten rodzaj rachunku nadal zapewnia natychmiastową płynność w sposób, którego nie mogą zapewnić tradycyjne hipoteki, a nawet linie kredytowe na akcje. Podczas gdy niektóre linie kredytowe home equity oferują dostęp za pośrednictwem książeczki czekowej lub nawet karty debetowej, nie mają one elastyczności tego hybrydowego produktu. Jeśli właściciel domu nie ma gotówki na spłatę pożyczki w danym miesiącu, nie jest wymagana żadna minimalna płatność, ponieważ minimalne należne odsetki są po prostu przekazywane z dostępnej linii kredytowej.
Wreszcie pożyczki typu „wszystko w jednym” są w pełni odwracalne; dodatkową spłaconą kwotę główną można odzyskać w dowolnym momencie, co rozwiązuje poważny problem związany z próbą przyspieszenia tradycyjnych „jednokierunkowych” kredytów hipotecznych, a nawet pożyczek offsetowych dostępnych za granicą.
Większość hipotek typu all-in-one wymaga wyniku FICO na poziomie około 700 lub wyższym, z korzyścią dla kredytobiorców o stałym dodatnim przepływie pieniężnym.
Przykład hipoteki „wszystko w jednym”
Dan potrzebuje 400 000 $ kredytu hipotecznego na 6%. Jego miesięczny dochód netto wynosi 7 000 USD. Jeśli dokona tradycyjnej 30-letniej stałej pożyczki, jego miesięczna rata wyniesie 2 398 USD. Po wszystkich wydatkach, takich jak codzienne życie, hipoteka itp., Będzie mógł zaoszczędzić 1000 USD miesięcznie. Ale jeśli zastosuje hipotekę typu „wszystko w jednym” lub „offset”, zaoszczędzone 1000 USD miesięcznie zostanie wykorzystane na zmniejszenie salda kredytu hipotecznego również do obliczenia płatności odsetek.
Zakładając, że stopa przyspieszonej pożyczki pozostaje na stałym poziomie 6%, możliwe jest, że Dan spłaci pożyczkę w ciągu niespełna 15 lat i nadal będzie miał 1000 USD zaoszczędzonych każdego miesiąca. W rzeczywistości nie trafiłby do hipoteki. Pożyczkodawca pożyczyłby ją jedynie w czasie spłaty pożyczki w celu zmniejszenia salda głównego. Być może, co najważniejsze, ten rodzaj kredytu hipotecznego może zmotywować kredytobiorców do ograniczenia wydatków, ponieważ widzą, że ich fundusze są wykorzystywane na spłatę pożyczek.
Kompleksowe opłaty i oprocentowanie kredytów hipotecznych
Większość pożyczkodawców hipotecznych udzielających offsetu i pożyczek typu „wszystko w jednym” pobiera opłatę roczną w wysokości od 50 do 100 USD oprócz innych standardowych wydatków na pożyczki, a wyższe stawki zwykle dotyczą przyspieszonych hipotek. Najbardziej przyspieszone pożyczki to 30-letnie pojazdy o zmiennej stopie procentowej powiązane z indeksem LIBOR. Stopa podlegająca dostosowaniu dla tego rodzaju pożyczek może być o 1% wyższa niż w przypadku pożyczek konwencjonalnych, chyba że pożyczkobiorca zdecyduje się zamiast tego zapłacić dodatkowe punkty z góry. Ale sednem sprawy jest pytanie, co jest ważniejsze: stawki i prowizje lub całkowita kwota odsetek płaconych przez cały okres kredytowania?
Oczywiście kluczową kwestią do rozważenia w tym przypadku jest żywotność pożyczki. Nieco wyższe oprocentowanie może być opłacalne, jeśli pożyczka zostanie spłacona kilka lat wcześniej niż pożyczka o niższym oprocentowaniu. Pamiętaj, że czas spłaty pożyczki przyspieszonej nie jest ustalony. Dlatego przy dokonywaniu tego porównania należy wziąć pod uwagę prognozowaną nadwyżkę przepływów pieniężnych pożyczkobiorcy.
Przydatność hipoteczna typu „wszystko w jednym”
Jednym z głównych zastrzeżeń tego rodzaju pożyczek jest to, że większość kredytodawców oferujących przyspieszone kredyty hipoteczne wymaga od kredytobiorców oceny FICO wynoszącej co najmniej 680 do 700, aby się zakwalifikować. Wynika to z faktu, że z tego rodzaju kredytu hipotecznego skorzystają tylko pożyczkobiorca, który ma stały dodatni przepływ środków pieniężnych, a dostępne są nadwyżki funduszy w celu regularnego zmniejszania kwoty głównej pożyczki.
Dolna linia
Chociaż korzyści płynące z tego rodzaju pożyczki mogą być znaczące, przydatność jest nadal kluczowym problemem, podobnie jak w przypadku każdego innego produktu pożyczkowego. Niezdyscyplinowani finansowo kredytobiorcy mogą chcieć omijać jedną z tych pożyczek. Posiadanie zbyt dużej ilości dostępnego kredytu przez aspekt linii kapitałowej konta może spowodować wyrzuty wydatków dla niektórych osób, co zwiększy kapitał długu.
Innym sposobem zmniejszenia zadłużenia związanego z hipoteką jest zabezpieczenie hipoteki o niskim oprocentowaniu. Ważne jest, aby rozejrzeć się, ponieważ różni pożyczkodawcy mogą oferować różne oprocentowanie tego samego rodzaju kredytu hipotecznego, aw dłuższej perspektywie zabezpieczenie kredytu hipotecznego przy niższym oprocentowaniu może zaoszczędzić tysiące dolarów.
