Ustawa o obniżkach podatków i zatrudnieniu w 2017 r. Wprowadziła szereg nowych ulg podatkowych, jednocześnie eliminując inne, z których jedna miała wpłynąć na oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. Znaczna część tego odliczenia została skutecznie wyeliminowana, przynajmniej do końca 2025 r. Wewnętrzna Służba Skarbowa (IRS) pozwoliła jednak na lukę w prawie podatkowym, która pozwoliłaby niektórym właścicielom domów nadal korzystać z odsetek od kredytu mieszkaniowego odliczenie.
Kilka innych zmian podatkowych ma bezpośredni wpływ na podatników, którzy są właścicielami domu lub planują go kupić, w tym zmniejszenie limitu podlegającego odliczeniu długu hipotecznego do 750 000 USD w przypadku pożyczek zaciągniętych po 14 grudnia 2017 r. Poprzedni limit wynosił 1 mln USD. Ponadto, w przyszłości, istnieje limit 10 000 USD na wyszczególnione potrącenia podatków stanowych i lokalnych (SALT), w tym podatków od nieruchomości.
Kluczowe dania na wynos
- Pomimo przepisów Ustawy o ulgach podatkowych i zatrudnieniu, IRS w raporcie z 2018 r. Stwierdza, że odsetki od kredytu mieszkaniowego są nadal odliczalne, podobnie jak odsetki od HELOC i drugiej hipoteki. zatwierdzone użycie: mianowicie „zakup, budowa lub znaczna poprawa domu podatnika”, na które pożyczono fundusze. Pieniądze muszą zostać przeznaczone na użytek domowy, a nie na spłatę osobistych długów lub innych wydatków. nieograniczony; łączna kwota odsetek od zadłużenia hipotecznego, które można odliczyć od 2018 r., wynosi 750 000 USD.
Nowe zasady odliczania odsetek od kredytu mieszkaniowego
W lutym 2018 r. IRS wydało poradę dla podatników dotyczącą statusu odliczenia odsetek od kredytu mieszkaniowego. W poradniku określono, że odsetki od pożyczek pod zastaw domu, linii kredytu pod zastaw domu (HELOC) i drugiej hipoteki można nadal odliczyć, niezależnie od tego, w jaki sposób pożyczka jest oznaczona, o ile pożyczka jest przeznaczona do użytku zatwierdzonego przez IRS.
W szczególności pożyczki pod zastaw domu, HELOC lub druga hipoteka muszą zostać wykorzystane do „zakupu, budowy lub znacznej poprawy domu podatnika zabezpieczającego pożyczkę”, aby odsetki mogły zostać odliczone.
Chociaż IRS nie zawierała listy wydatków, które podlegałyby przepisom prawa, w poradniku znalazły się przykłady dopuszczalnych wydatków na remont domu. Na przykład nadal możesz kwalifikować się do odliczenia, jeśli korzystasz z pożyczki pod zastaw domu lub HELOC, aby wykonać następujące czynności:
- Zbuduj dodatek, aby powiększyć swój domUmieść nowy dach na nieruchomości Wymień swój system HVAC Ukończ obszerny projekt przebudowy kuchni lub łazienki Przebuduj swój podjazd
Wpływ nowych zasad dotyczących kredytów mieszkaniowych
Zachowanie odliczenia dla kwalifikujących się podatników jest dobrą wiadomością dla właścicieli domów. Raport TransUnion szacuje, że ponad dwie trzecie właścicieli domów może kwalifikować się do HELOC, a oczekuje się, że pochodzenie HELOC osiągnie do 11 milionów do 2022 roku. Raport szacuje również, że liczba konsumentów, którzy otworzą linię kredytową na akcje między do 2022 r. wzrośnie ponad dwukrotnie w stosunku do tych, którzy to zrobili w latach 2012–2016.
Utrzymanie odliczenia pożyczki pod zastaw domu - nawet w ograniczonej formie - może mieć również pozytywne implikacje w zachęcaniu do posiadania domu.
Inne przepisy ustawy podatkowej mogą mieć odwrotny skutek. Oprócz znacznego obniżenia ulgi podatkowej państwa i podatków lokalnych odliczenie standardowe prawie się podwoiło, do 12 000 USD dla pojedynczych osób składających wniosek i 24 000 USD dla małżeństw składających wspólny zwrot.
Według raportu Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, odliczenie o wyższym standardzie może zmniejszyć liczbę podatników, którzy uznaliby za korzystne ubieganie się o odsetki od kredytu hipotecznego i odliczenia podatku od nieruchomości poprzez wyszczególnienie. Oznaczałoby to, że nie byłoby różnicy podatkowej między wynajmem a posiadaniem przez ponad 90% podatników. Zachowanie odliczenia kredytu mieszkaniowego może być postrzegane jako dodatkowa zachęta do zakupu zamiast czynszu.
Najlepsze praktyki ubiegania się o odliczenie odsetek od kapitału własnego
To samo dotyczy zaciągnięcia pożyczki i pozostawienia pieniędzy w banku jako funduszu na wszelki wypadek.
Co więcej, należy dokonać remontu nieruchomości, na którą zaciągasz pożyczkę pod zastaw domu. Nie możesz na przykład zaciągnąć pożyczki na swój podstawowy dom i użyć pieniędzy na remont domku nad jeziorem.
Następnie przechowuj odpowiednią dokumentację swoich wydatków. Szanse na audyt przez IRS są na ogół niskie, ale nie chcesz ryzykować. Jeśli planujesz skorzystać z pożyczki pod zastaw domu lub HELOC, aby zapłacić za remont domu lub modernizację, pamiętaj o zachowaniu rachunków za wszystko, co wydasz, oraz wyciągów bankowych wskazujących, dokąd poszły pieniądze.
Na koniec pamiętaj, że odliczenie nie jest nieograniczone. Łączna kwota odsetek od zadłużenia hipotecznego, które można odliczyć od 2018 r., Wynosi 750 000 USD. Jeśli masz dużą kwotę kapitału własnego i dużą pierwszą pożyczkę hipoteczną, możesz nie być w stanie odliczyć wszystkich połączonych wypłaconych odsetek. Ponieważ odsetki od starszych kredytów hipotecznych pokrywają 1 milion dolarów pożyczek, dokładnie sprawdź ze swoim księgowym, co możesz odliczyć, jeśli masz zarówno starszą hipotekę, jak i pożyczkę pod zastaw domu, która kwalifikuje się do odliczeń.
Dolna linia
Pożyczka pod zastaw domu lub linia kredytowa może być wygodnym źródłem finansowania, gdy chcesz urozmaicić swój dom. Zwiększenie ulgi podatkowej o odsetki, które płacisz, to dodatkowy profit. Podobnie jak w przypadku każdej innej pożyczki, poświęć czas na porównanie stóp procentowych i warunków pożyczek od różnych pożyczkodawców, aby znaleźć najlepszą możliwą ofertę.
