Co to jest specjalny akt gwarancyjny?
Specjalny akt gwarancyjny jest aktem dotyczącym nieruchomości, w przypadku którego sprzedawca nieruchomości - zwany koncesjodawcą - gwarantuje wyłącznie na wypadek wszelkich rzeczy, które miały miejsce podczas ich fizycznej własności. Innymi słowy, udzielający nie gwarantuje żadnych wad o wyraźnym tytule, które istniały przed przejęciem nieruchomości.
Specjalne akty gwarancyjne są najczęściej stosowane w transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych. W transakcjach dotyczących nieruchomości jednorodzinnych i innych nieruchomości mieszkaniowych zwykle stosuje się ogólny dokument gwarancyjny. Wielu kredytodawców hipotecznych nalega na nich, aby korzystali z ogólnego dokumentu gwarancyjnego.
Specjalne akty gwarancyjne noszą wiele nazw w różnych stanach, w tym akt przymierza, akt przyznania i akt ograniczonej gwarancji.
Kluczowe dania na wynos
- Specjalny akt gwarancyjny to akt, w którym sprzedawca nieruchomości gwarantuje jedynie problemy i obciążenia tytułu własności, które wystąpiły podczas jego własności. Specjalny akt gwarancyjny gwarantuje dwie rzeczy: Dawca posiada i może sprzedać nieruchomość; a nieruchomość nie poniosła żadnych obciążeń podczas jego własności. Specjalny akt gwarancyjny jest bardziej ograniczony niż bardziej powszechny ogólny akt gwarancyjny, który obejmuje całą historię nieruchomości.
Podstawy czynów gwarancyjnych
Umowa gwarancyjna przewiduje przeniesienie własności lub tytułu własności nieruchomości komercyjnej lub mieszkaniowej i zawiera pewne gwarancje udzielone przez sprzedającego. Gwarancje te obejmują przeniesienie prawa własności do roszczeń własnościowych, niespłaconych zastawów lub hipotek lub innych obciążeń osób fizycznych lub podmiotów innych niż sprzedawca.
Specjalny akt gwarancyjny - znany również jako akt ograniczonej gwarancji - stanowi odmianę ogólnego dokumentu gwarancyjnego. Ogólny akt gwarancyjny jest najczęstszym i preferowanym rodzajem instrumentu służącym do przenoszenia tytułów nieruchomości w Stanach Zjednoczonych.
Zarówno ogólne, jak i specjalne akty gwarancyjne określają:
- Nazwisko sprzedającego - darczyńcy Nazwa nabywcy - darczyńcy Fizyczna lokalizacja nieruchomości Nieruchomość jest wolna od długów lub obciążeń innych niż wymienione w umowie Dawca gwarantuje, że jest prawowitym właścicielem nieruchomości i ma prawo do przeniesienia tytułu. Koncesjodawca gwarantuje, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zastawów i że nie ma żadnych zaległych roszczeń do nieruchomości od jakiegokolwiek wierzyciela używającego go jako zabezpieczenia. Istnieje gwarancja, że tytuł przetrwa każdą trzecią - strona roszcząca do własności nieruchomości. Koncesjodawca zrobi wszystko, co konieczne, aby wyegzekwować tytuł prawny do nieruchomości.
Oba akty zapewniają kupującemu taką samą ogólną ochronę. Jednak podstawową różnicą między specjalną gwarancją a ogólną umową gwarancyjną jest sposób, w jaki odnoszą się one do ram czasowych ochrony przyznanej na własność.
Specjalny akt gwarancyjny
Chociaż użycie słowa „specjalny” może przekazać kupującemu pogląd, że czyn jest wyższej jakości, specjalny akt gwarancyjny jest mniej obszerny i oferuje mniejszą ochronę ze względu na ograniczone ramy czasowe, które obejmuje. W nieruchomości mieszkalnej często stosuje się specjalne gwarancje w przypadku egzekucji z nieruchomości i przymusowej sprzedaży nieruchomości w celu zaspokojenia zadłużenia.
Ogólny akt gwarancyjny obejmuje całą historię nieruchomości. Gwarantuje, że nieruchomość jest wolna od wad i obciążeń, bez względu na to, kiedy się zdarzyła lub czyja własność. Ogólny akt gwarancyjny zapewnia kupującemu, że uzyskują pełne prawa własności bez ważnych potencjalnych problemów prawnych z tytułem.
W przypadku specjalnego dokumentu gwarancyjnego gwarancja obejmuje tylko okres, w którym sprzedawca był właścicielem nieruchomości. Specjalne akty gwarancyjne nie chronią przed wszelkimi błędami w swobodnym i wyraźnym tytule, które mogą istnieć przed własnością sprzedającego. W związku z tym podmiot udzielający specjalnej umowy gwarancyjnej jest odpowiedzialny wyłącznie za długi, problemy lub inne obciążenia tytułu własności, które spowodował lub które miały miejsce podczas posiadania nieruchomości. Stypendysta przyjmuje odpowiedzialność za wszelkie problemy wynikające z poprzednich właścicieli.
Jako przykład wyobraź sobie, że dom miał przed sobą dwóch poprzednich właścicieli. Pierwszym właścicielem był kolekcjoner, a wkrótce dom i podwórko popadły w ruinę. Miejski wydział egzekwowania kodeksu nałożył grzywny na właściciela, który przyłączył się do nieruchomości. Właściciel zaległ ze spłatą kredytu hipotecznego i bank przejął kontrolę, sprzedając dom drugiemu właścicielowi. Ku zadowoleniu okolic nowy właściciel naprawił dom i posprzątał podwórko. Po 10 latach wprowadzają dom na rynek, a ty kupujesz go za pomocą specjalnego dokumentu gwarancyjnego. Kilka lat później decydujesz się na sprzedaż domu. Ponieważ jednak zastawy na egzekwowanie kodu pozostają w stosunku do nieruchomości, mogą one obciążać twoją sprzedaż. Przynajmniej musisz zaspokoić zastaw miasta, aby uwolnić tytuł.
Wyszukiwanie tytułów i ubezpieczenie tytułu
W większości przypadków wyszukiwanie tytułu ujawni wszelkie zastawy lub roszczenia do tytułu nieruchomości. Wyszukiwanie tytułu to przegląd dostępnych publicznych rekordów w celu ustalenia własności nieruchomości. Adwokaci, firmy tytułowe i osoby fizyczne mogą przeprowadzać wyszukiwanie tytułów w celu zweryfikowania własności nieruchomości. Chociaż te wyszukiwania są obszerne, zawsze istnieje możliwość, że coś zostanie pominięte.
Z tego powodu większość kupujących - niezależnie od rodzaju aktu gwarancyjnego, którego używają - również kupuje ubezpieczenie tytułu przy zakupie nieruchomości. Ubezpieczenie tytułu własności to polisa ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, która chroni kupującego przed roszczeniami finansowymi wynikającymi z tytułu własności posiadanej nieruchomości.
Plusy
-
Specjalne gwarancje pozwalają na przeniesienie tytułu własności między sprzedającym a kupującym.
-
Zakup tytułu własności może zmniejszyć ryzyko wcześniejszych roszczeń do specjalnego dokumentu gwarancyjnego.
Cons
-
Specjalne akty gwarancyjne zapewniają wąską ochronę beneficjentom lub nabywcom.
-
Specjalne akty gwarancyjne obejmują jedynie okres własności dawcy lub sprzedającego.
Przykład rzeczywistej gwarancji specjalnej
Chociaż ogólne warunki gwarancji są bardziej powszechne w transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkalnych, istnieje jeden obszar, w którym specjalny akt gwarancji staje się normą. Ta jedna arena przeznaczona jest na nieruchomości przejęte w nieruchomości, nieruchomości będące własnością nieruchomości (REO) lub nieruchomości o krótkiej sprzedaży.
Większość Federal National Mortgage Association (FNMA), budownictwo mieszkaniowe i urbanistyczne (HUD) oraz rezydencje bankowe sprzedają za pomocą tego rodzaju czynów. Być może jednym z głównych powodów zastosowania specjalnych aktów gwarancyjnych jest to, że organ sprzedający nie chce ponosić odpowiedzialności za jakąkolwiek sytuację dotyczącą nieruchomości przed zajęciem.
Na przykład w 2012 r. Para z domu w hrabstwie Grenada w stanie Mississippi zalegała ze spłatą kredytu na nieruchomości. W lutym 2013 r. Nieruchomości zostały przejęte przez ich pożyczkodawcę, Wells Fargo Bank. Późniejsze dokumenty prawne wskazywały, że Wells Fargo „przekazał nieruchomość do FNMA w specjalnym dokumencie gwarancyjnym”.
