Najbardziej tradycyjną formą posiadania domu jest posiadanie zarówno domu, jak i ziemi, na której jest zbudowany. Ci, którzy nie mogą sobie pozwolić na domy lub nie chcą przejmować się zewnętrzną konserwacją i utrzymaniem, mogą kupić mieszkanie lub kamienicę. Istnieje jednak inna opcja posiadania domu: kupno tylko domu i dzierżawa ziemi, którą zajmuje.
Zakup domu w dzierżawionej społeczności gruntów umożliwia posiadanie domu, na który inaczej nie byłoby stać. Jednak ten rodzaj zakupu nie ma niektórych zalet tradycyjnego posiadania domu i ma inne znaczące wady. Czy ta niezwykła konfiguracja własności działałaby dla Ciebie? Czytaj dalej, aby się dowiedzieć.
Podstawy
Wyszkolonym okiem zazwyczaj można dostrzec nieruchomość wydzierżawioną, nawet jeśli nie jest to wyraźnie określone. Słowa kluczowe, które należy wyszukać, obejmują „wyprodukowany dom” i „odsetki z dzierżawy”. Elementy zewnętrzne domu można opisać terminami, takimi jak „stowarzyszony basen” lub „stowarzyszone korty tenisowe”. Ponadto cena wynajmowanej nieruchomości jest znacznie niższa niż wartość rynkowa. Na przykład, jeśli stawka obowiązująca dla tradycyjnej trzypokojowej, dwu-łazienkowej, 1600 stóp kwadratowych wynosi około 500 000 USD, porównywalny dom na dzierżawionym terenie może kosztować tylko 150 000 USD. Dzierżawiony dom nieruchomości może również mieć niezwykle ekskluzywne funkcje w swojej cenie.
Strome opłaty stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) również wskazują, że aukcja może dotyczyć nieruchomości gruntów dzierżawionych. Normalna opłata HOA może wynosić około 250 USD miesięcznie, podczas gdy opłata HOA dla nieruchomości gruntów dzierżawionych może wynosić 900 USD miesięcznie. Inną korzyścią jest to, że jeśli spojrzysz na satelitarną mapę okolicy, w której znajduje się dom, możesz zauważyć, że domy są bliżej niż zwykle i są bardzo do siebie podobne. Wreszcie, w typowej dzielnicy, niektóre domy mają własne baseny, podczas gdy w społeczności dzierżawionej żaden z nich nie będzie.
Oferty nieruchomości nie zawsze zawierają wykaz nieruchomości dzierżawionych. Czasami kluczowe informacje są pomijane na liście nieruchomości z powodu niechlujstwa agenta lub dlatego, że agent lub sprzedawca próbuje coś ukryć. Zbadaj ukryte fakty i nigdy nie kupuj dzierżawionej nieruchomości bez dokładnego zrozumienia niezwykłych cech tego rodzaju własności domu.
Rodzaje nieruchomości dzierżawionych
Istnieje kilka rodzajów dzierżawionych nieruchomości gruntowych, a najczęstszy typ różni się w zależności od regionu. Na Hawajach i w Delaware istnieją mieszkania typu dzierżawa. W obszarach z rezerwacjami Indian Ameryki Północnej, takich jak Palm Springs, możesz być w stanie kupić nieruchomość na dzierżawionym terenie rezerwacyjnym. W Los Angeles, gdzie nawet domy na przedmieściach znacznie przewyższają ceny, na jakie przeciętna osoba może sobie pozwolić, na terenach podmiejskich, takich jak Simi Valley i Canyon Country, są nieruchomości dzierżawione. Floryda i Arizona mają również wiele wspólnot emerytalnych dzierżawionych gruntów.
Nieruchomości dzierżawione istnieją w innych obszarach, ale ponieważ dzierżawa gruntów jest niekonwencjonalnym sposobem zakupu nieruchomości, ta opcja nie jest dostępna we wszystkich stanach. Parki rozrywki, być może najczęstszą formę społeczności dzierżawionej, można znaleźć niemal wszędzie.
Kupując dom lub mieszkanie na dzierżawionej ziemi, jak zwykle weźmiesz hipotekę na nieruchomości. Miesięczna rata kredytu hipotecznego będzie mniejsza, ponieważ cena zakupu domu jest niższa, ale będziesz musiał również zapłacić znaczną miesięczną opłatę za dzierżawę gruntu. Ponieważ nieruchomości dzierżawione są często zlokalizowane w całych społecznościach o podobnych nieruchomościach, nieruchomości dzierżawione mogą również zawierać opłaty HOA na pokrycie kosztów utrzymania krajobrazu, basenów komunalnych, budynków komunalnych itp.
Ogólne uwagi
- Ile pozostało czasu najmu? Jeśli pozostały okres najmu jest krótszy niż planujesz pozostać w domu, należy koniecznie dowiedzieć się, co stanie się z twoim zainteresowaniem nieruchomością na koniec okresu najmu. Okres najmu wpłynie również na twoją zdolność do finansowania domu. Uzyskanie hipoteki może być trudne lub niemożliwe, jeśli pozostały okres dzierżawy gruntu wynosi 20 lat i chcesz 30-letnią hipotekę. W idealnym przypadku umowa najmu, która przekroczy potencjalny pozostały okres użytkowania, ochroni Twoje interesy finansowe i spokój. Oczywiście, chociaż możesz nie mieszkać w tym domu do końca życia, miło jest mieć tę opcję. A jeśli sprzedasz dom, długi okres najmu pozytywnie wpłynie na cenę sprzedaży.
Jakie są warunki klauzuli kapitulacji? Sprawdź warunki klauzuli zrzeczenia się, czy dzierżawa skończy się, gdy będziesz nadal właścicielem domu. Jeśli dzierżawa wygaśnie i nie zostanie przedłużona, będziesz musiał zrezygnować z użytkowania ziemi, na której zbudowano twój dom. Niektóre klauzule kapitulacji przewidują, że musisz także zrezygnować z wszelkich ulepszeń ziemi (np. Mieszkania, kamienicy lub domu). Unikaj brzydkich niespodzianek, zdobywając informacje przed zakupem.
Ile wynosi miesięczna opłata za dzierżawę gruntu, jak często się dostosowuje i o ile? Jeśli są opłaty HOA, zadaj te same pytania na ich temat. Chcesz mieć pewność, że naprawdę zaoszczędzisz, kupując dzierżawioną nieruchomość, i że pewnego dnia nie będziesz musiał się ruszać z powodu rosnących kosztów.
Czy lepiej mi jest wynająć? Zastanów się, czy posiadanie domu na dzierżawionej ziemi jest naprawdę lepsze niż wynajem. Oba są podobne na wiele sposobów, w tym opłat miesięcznych, które są ustalane przez inną stronę. Posiadanie tradycyjnego domu może dać ci większą swobodę; jeśli jest to dla Ciebie ważne, warto poczekać, aby zaoszczędzić na zaliczce lub zwiększyć dochód na tyle, aby kwalifikować się na dobry kredyt hipoteczny w tradycyjnym domu.
Zalety
Kupno domu na dzierżawionej ziemi oferuje następujące korzyści.
- Kupujesz dom za dużo mniej niż tradycyjny dom, ponieważ nie musisz kupować ziemi.
Wydzierżawione nieruchomości są często lepsze niż mieszkania dla dzieci i zwierząt domowych, i możesz zainwestować pieniądze, które dzięki leasingowi oszczędzają. Kupujący mogą mieszkać w drogiej lokalizacji, na którą inaczej nie mogliby sobie pozwolić. Na przykład w Huntington Beach w Kalifornii istnieje kilka społeczności domków mobilnych w pobliżu Oceanu Spokojnego. Aby kupić nawet podstawowy dom w Huntington Beach, możesz potrzebować około 400 000 $. Dla porównania, zakup domu podstawowego w parku dla przyczep kempingowych może kosztować nawet 40 000 USD.
Wspólnoty dzierżawione często zawierają udogodnienia, które nie zawsze znajdują się w tradycyjnych dzielnicach, takie jak kluby, baseny, korty tenisowe, place zabaw i pola golfowe. Ze względu na aspekt stowarzyszenia społeczności wszelkie opłaty HOA mogą obejmować regularne koszenie trawnika.
Ponieważ nie jesteś właścicielem ziemi, prawdopodobnie będziesz mieć niskie podatki od nieruchomości lub nie będzie ich wcale, co może pomóc w zmniejszeniu kosztów związanych z płaceniem dzierżawionych gruntów i opłat HOA. W niektórych obszarach lokalne przepisy ograniczają kwotę, o którą opłaty dzierżawione gruntów mogą rosnąć rocznie.
Niedogodności
Poniżej przedstawiono wady tej formy własności domu.
- Najistotniejszy minus posiadania domu na dzierżawionym gruncie dotyczy budowania kapitału własnego. Dla wielu osób posiadanie domu jest głównym źródłem bogactwa. W przypadku nieruchomości dzierżawionych ryzykujesz utratą całego kapitału po wygaśnięciu umowy dzierżawy, w zależności od warunków klauzuli wykupu. Odsprzedaż domu będzie prawdopodobnie trudniejsza niż odsprzedaż tradycyjnego domu, zwłaszcza że z każdym rokiem pozostały okres najmu skraca się. Z tego powodu, jeśli chcesz zostawić coś swoim spadkobiercom, dom na dzierżawionej ziemi nie będzie dla nich tak cenny jak tradycyjny dom. Nieruchomości dzierżawione są często częścią HOA, co oznacza dodatkowe opłaty miesięczne, które są nieco nieprzewidywalne. Chociaż opłaty HOA są zwykle ustalane co miesiąc, mogą one rosnąć co roku. HOA może również nałożyć specjalną ocenę za główne naprawy lub modernizacje nieruchomości społeczności, tworząc duży, nieoczekiwany rachunek. Opłaty HOA mogą być szczególnie kłopotliwe dla tych, którzy nie korzystają ze zwykłych udogodnień, takich jak baseny, lub którzy wolą tworzyć własne ogrody, aby zaoszczędzić pieniądze.
Podczas gdy tradycyjne posiadanie domu może stanowić dobre zabezpieczenie przed inflacją, posiadanie nieruchomości w dzierżawie nie jest. Kiedy kupujesz dom z hipoteką o stałej stopie procentowej, Twoja płatność pozostaje niezmienna każdego roku wraz ze wzrostem inflacji . Ostatecznie miesięczna opłata za posiadanie domu może być niższa niż najem w okolicy. Podczas gdy wartości domów zmieniają się, w długim okresie wzrost cen zwykle odpowiada lub przewyższa stopę inflacji. W społeczności dzierżawionej ziemi Twoje miesięczne opłaty dzierżawne i opłaty HOA prawdopodobnie wzrosną przynajmniej o tyle, co stopa inflacji. W międzyczasie Twój dom stanie się mniej wartościowy w miarę zbliżania się końca okresu najmu.
Jeśli masz dom produkowany na dzierżawionym terenie, a dzierżawa wygasa (a klauzula wykupu nie wymaga zrzeczenia się nieruchomości), możesz teoretycznie zabrać go do domu do innej wspólnoty dzierżawionej lub na działkę, którą posiadasz zakupione. Jednak nie jest to zbyt realistyczne, chyba że kupujesz przyczepę do domu. W przeciwnym razie dom będzie musiał zostać zdemontowany i przetransportowany na nową działkę. Może to być bardzo niepraktyczne i może być zbyt drogie.
Dolna linia
Kupno domu na dzierżawionej ziemi może być kuszące, gdy zobaczysz niską cenę sprzedaży, ale zakup wiąże się z wieloma złożonościami, których nie robi tradycyjne kupowanie domu. Tradycyjne posiadanie domu prawdopodobnie stwarza największe bezpieczeństwo finansowe dla większości ludzi, ale kupno domu na dzierżawionym gruncie może być realną alternatywą dla tych, których głównym priorytetem jest kupowanie konkretnej społeczności po niższej cenie niż tradycyjny dom lub kondominium, a nie budowanie kapitał.
