Co to jest kredyt hipoteczny współdzielony (SAM)?
Kredyt hipoteczny z podziałem wartości (SAM) ma miejsce wtedy, gdy pożyczkobiorca lub nabywca domu dzieli część pożyczki z procentem wzrostu wartości domu. W zamian za tę dodatkową rekompensatę pożyczkodawca zgadza się naliczyć stopę procentową niższą niż obowiązująca rynkowa stopa procentowa.
Zrozumienie kredytu hipotecznego z podziałem wartości
Kredyt hipoteczny z podziałem wartości (SAM) różni się od zwykłego kredytu hipotecznego podczas odsprzedaży nieruchomości. W przypadku standardowej hipoteki pożyczkobiorca spłaca pożyczkodawcy kwotę główną należną od pożyczki wraz z odsetkami za określoną liczbę lat. Kiedy pożyczkobiorca sprzedaje dom, wpływy ze sprzedaży są wykorzystywane na spłatę kredytu hipotecznego, jeżeli bankowi nadal przysługuje saldo.
Na przykład, powiedzmy, że właściciel domu sfinansował 300 000 $, a pod koniec hipoteki pożyczkobiorca spłacił pożyczkę. Załóżmy, że wartość domu wzrosła z 300 000 USD do 360 000 USD lub 20%. Kredytobiorca zachowuje 20% zysk, a także wpływy ze sprzedaży.
W przypadku SAM pożyczkobiorca wyraża zgodę na przekazanie pożyczkodawcy części wartości nieruchomości, którą pożyczył, gdy pożyczkobiorca sprzedaje dom, a także na spłatę kredytu hipotecznego. Doceniona kwota wypłacana bankowi jest nazywana odsetkami warunkowymi, ponieważ dajesz pożyczkodawcy odsetki od wartości nieruchomości. Odsetki warunkowe są uzgadniane z góry i przysługują pożyczkodawcy przy sprzedaży nieruchomości. Bank zazwyczaj oferuje niższe oprocentowanie na SAM.
Korzystając z naszego wcześniejszego przykładu, powiedzmy, że pożyczkobiorca zawarł z bankiem hipotekę o wspólnej aprecjacji, która ma warunkową klauzulę w wysokości 25%. Jeśli pamiętacie, wartość domu wzrosła z 300 000 $ do 360 000 $ za wzrost wartości o 60 000 $. Zgodnie z wytycznymi SAM właściciel domu zapłaciłby bankowi 25% lub 15 000 USD z 60 000 USD wzrostu wartości.
Kluczowe dania na wynos
- Kredyt hipoteczny z podziałem wartości (SAM) ma miejsce wtedy, gdy pożyczkobiorca lub nabywca domu dzieli z pożyczkodawcą procent wzrostu wartości domu. W zamian za tę dodatkową rekompensatę pożyczkodawca wyraża zgodę na naliczenie stopy procentowej niższej niż obowiązująca rynkowa stopa procentowa. Kredyt hipoteczny ze wspólną aprecjacją może zostać wycofany po określonej liczbie lat.
Odmiany kredytów hipotecznych z podziałem wartości
Kredyty hipoteczne z podziałem wartości mogą mieć wbudowane różne kontyngenty. SAM może zawierać klauzulę stopniowego wycofywania, dzięki której może całkowicie wycofać się lub zmniejszyć odsetek wypłacany pożyczkodawcy z upływem czasu. Klauzula zachęca właściciela, aby nie sprzedawał nieruchomości i nie spłacał kredytu hipotecznego. Z pewnymi klauzulami, odsetki warunkowe mogą całkowicie wygasnąć, przez co właściciel domu nie jest nic winien w momencie sprzedaży.
Kolejna odmiana klauzuli wycofania może przewidywać, że pożyczkobiorca płaci procent wzrostu ceny domu tylko wtedy, gdy dom zostanie sprzedany w ciągu pierwszych kilku lat. Typowy termin wycofania stanowiłby, że pożyczkodawcy zostanie wypłacone 25% wzrostu wartości, jeżeli pożyczkobiorca sprzedaje w ciągu pięciu lat.
Idealną sytuacją dla pożyczkobiorcy byłoby utrzymanie domu przez pięć lat, a jeśli nastąpi wzrost wartości, sprzedaj go po piątym roku, ponieważ pożyczkobiorca zachowa cały wzrost cen. Jednak może wystąpić ryzyko dla kredytobiorcy. Jeśli pożyczkobiorca nie sprzedaje domu i zatrzymuje nieruchomość do czasu zakończenia hipoteki, może nadal być zmuszony zapłacić bankowi swoją część wartości, o której mowa, o ile nie ma klauzuli o wycofaniu.
Z drugiej strony, SAM pomagają pożyczkodawcom odzyskać utracone odsetki, jeśli pożyczkobiorca sprzedaje nieruchomość przed spłatą kredytu hipotecznego. Banki zarabiają na odsetkach od kredytu hipotecznego, a jeśli kupujący sprzedaje dom, bank traci wszelkie przyszłe odsetki. Kredyt hipoteczny z podziałem wartości pomaga zrekompensować część utraty odsetek od pożyczki w przypadku sprzedaży nieruchomości.
Kredyty hipoteczne z podziałem wartości w praktyce
Kredyty hipoteczne z podziałem wartości są czasem stosowane w przypadku inwestorów nieruchomości i płetw mieszkaniowych. Płetwy to inwestorzy, którzy kupują i remontują nieruchomość w nadziei na osiągnięcie zysku. SAM do płetw działają zwykle najlepiej na rosnącym rynku nieruchomości. Jednak ten rodzaj kredytu mieszkaniowego często ma limit czasu na spłatę salda. Nieruchomości, które nie zostały sprzedane w terminie, zwykle mają refinansowanie pozostałego salda według obowiązującej stawki rynkowej.
Innym zastosowaniem pożyczki hipotecznej ze wspólnym wzrostem wartości jest, gdy pożyczka hipoteczna przekracza wartość domu lub jest pod wodą. Podwodny kredyt hipoteczny może wystąpić, jeśli rynek mieszkaniowy spadnie w wyniku zakupu domu. Bank może zaoferować modyfikację kredytu w celu zmniejszenia zadłużenia hipotecznego w celu dopasowania do niższej wartości rynkowej domu. W zamian bank może poprosić o zmianę pożyczki na kredyt hipoteczny o wspólnej wartości.
Mogą jednak występować różne problemy podatkowe w przypadku SAM, w wyniku których pożyczkodawcy mogą nie uzyskać takiego samego traktowania podatkowego w odniesieniu do uznanego zysku jak pożyczkobiorcy. W związku z tym ważne jest, aby skontaktować się z doradcą podatkowym lub księgowym, aby dowiedzieć się, czy warto ubiegać się o kredyt hipoteczny o wspólnej wartości.
