Spis treści
- Bezzwrotne opłaty z góry
- Opcja dzierżawy a zakup dzierżawy
- Uzgodnienie ceny zakupu
- Zastosowanie czynszu do zleceniodawcy
- Utrzymanie domu na wynajem
- Kupno nieruchomości
- Idealny kandydat do wynajęcia
- Przed podpisaniem umowy
- Dolna linia
Jeśli jesteś jak większość nabywców domów, będziesz potrzebować kredytu hipotecznego, aby sfinansować zakup nowego domu. Aby się zakwalifikować, musisz mieć dobrą zdolność kredytową i gotówkę na zaliczkę. Bez nich tradycyjna droga do domu może nie być opcją.
Istnieje jednak alternatywa: umowa dzierżawy na własny rachunek, w której wynajmujesz dom na określony czas, z opcją zakupu przed wygaśnięciem umowy najmu. Umowy dzierżawy na własność składają się z dwóch części: standardowej umowy dzierżawy i opcji zakupu. Oto podsumowanie tego, na co uważać i jak działa proces dzierżawy na własność. Jest to bardziej skomplikowane niż wynajem i musisz podjąć dodatkowe środki ostrożności, aby chronić swoje interesy. Pomoże ci to ustalić, czy oferta jest dobrym wyborem, jeśli chcesz kupić dom.
Kluczowe dania na wynos
- Umowa dzierżawy na własność to umowa, w której zobowiązujesz się wynająć nieruchomość na czas określony z opcją zakupu przed wygaśnięciem umowy najmu. Umowy najmu obejmują standardową umowę najmu, a także możliwość zakupu nieruchomości w późniejszym terminie. Zrozum, że umowy dzierżawy dają ci prawo do zakupu domu po wygaśnięciu umowy najmu, podczas gdy umowy kupna dzierżawy wymagają od ciebie zakupu. płacisz czynsz przez cały okres najmu i w niektórych przypadkach procent ceny jest stosowany do ceny zakupu. W przypadku niektórych umów dzierżawy na własny użytek może być konieczne utrzymanie nieruchomości i opłacenie napraw.
Domy na wynajem: jak działa proces
Bezzwrotne opłaty z góry
W umowie dzierżawy na własny rachunek (jako kupujący) płacisz sprzedającemu jednorazową, zwykle niepodlegającą zwrotowi, opłatę wstępną zwaną opłatą za opcję, pieniądze za opcję lub wynagrodzenie za opcję. Ta opłata daje ci możliwość zakupu domu w określonym terminie w przyszłości. Opłata za opcję jest często negocjowana, ponieważ nie ma standardowej stawki. Mimo to opłata zwykle waha się między 2, 5% a 7% ceny zakupu.
Opcja dzierżawy a zakup dzierżawy
Należy zauważyć, że istnieją różne rodzaje umów dzierżawy na własny rachunek, przy czym niektóre z nich są bardziej przyjazne dla konsumenta i elastyczne niż inne. Umowy opcji najmu dają ci prawo, ale nie obowiązek, zakupu domu po wygaśnięciu umowy najmu. Jeśli zdecydujesz się nie kupować nieruchomości po zakończeniu najmu, opcja po prostu wygasa i możesz odejść bez obowiązku dalszego płacenia czynszu lub zakupu.
Uważaj na umowy dzierżawy z opcją zakupu. Dzięki nim możesz być prawnie zobowiązany do zakupu domu pod koniec umowy najmu, niezależnie od tego, czy możesz sobie na to pozwolić, czy nie. Aby mieć możliwość zakupu bez zobowiązania, musi to być umowa opcji najmu. Ponieważ odszyfrowanie może być trudne, zawsze dobrze jest przejrzeć umowę z wykwalifikowanym prawnikiem przed podpisaniem umowy, aby poznać swoje prawa i dokładnie to, w co się pakujesz.
Uzgodnienie ceny zakupu
Umowy dzierżawy na własny rachunek powinny określać, kiedy i jak ustala się cenę zakupu domu. W niektórych przypadkach Ty i sprzedawca uzgadniacie cenę zakupu w momencie podpisania umowy, często po cenie wyższej niż bieżąca wartość rynkowa. W innych sytuacjach cena jest ustalana w momencie wygaśnięcia umowy najmu na podstawie bieżącej wartości rynkowej nieruchomości. Wielu kupujących woli „zablokować” cenę zakupu, szczególnie na rynkach, na których ceny domów rosną.
Zastosowanie czynszu do zleceniodawcy
Zapłacisz czynsz przez cały okres najmu. Pytanie brzmi, czy część każdej płatności jest stosowana do ostatecznej ceny zakupu. Na przykład, jeśli płacisz czynsz w wysokości 1200 USD co miesiąc przez trzy lata, a 25% z tego jest przeznaczone na zakup, otrzymasz 10 800 USD kredytu czynszowego (1200 USD x 0, 25 = 300 USD; 300 USD x 36 miesięcy = 10800 USD). Zazwyczaj czynsz jest nieco wyższy niż stawka bieżąca dla obszaru, aby zrekompensować otrzymany kredyt czynszowy. Ale upewnij się, że wiesz, co otrzymujesz za zapłacenie tej premii.
W niektórych umowach całość lub część pieniędzy opcji, które musisz zapłacić, mogą zostać doliczone do ostatecznej ceny zakupu w momencie zamknięcia.
Utrzymanie domu na wynajem
W zależności od warunków umowy możesz być odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości i opłacenie napraw. Zwykle jest to obowiązek właściciela, dlatego należy uważnie przeczytać drobny wydruk umowy. Ponieważ sprzedawcy są ostatecznie odpowiedzialni za wszelkie opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, podatki i ubezpieczenia (w końcu to wciąż ich dom), zazwyczaj wybierają pokrycie tych kosztów. Tak czy inaczej, będziesz potrzebować polisy ubezpieczeniowej najemcy, aby pokryć straty na mieniu osobistym i zapewnić ubezpieczenie od odpowiedzialności, jeśli ktoś dozna obrażeń podczas pobytu w domu lub przypadkowo kogoś zrani.
Upewnij się, że wymagania dotyczące konserwacji i naprawy są wyraźnie określone w umowie (poproś swojego adwokata o wyjaśnienie swoich obowiązków). Utrzymanie nieruchomości, np. Koszenie trawnika, grabienie liści i czyszczenie rynien itp., Różni się bardzo od wymiany uszkodzonego dachu lub doprowadzenia prądu do stanu normalnego. Niezależnie od tego, czy będziesz odpowiedzialny za wszystko, czy tylko kosisz trawnik, skontroluj dom, zamów wycenę i upewnij się, że podatki od nieruchomości są aktualne przed podpisaniem czegokolwiek.
Kupno nieruchomości
To, co stanie się po zakończeniu umowy, zależy częściowo od rodzaju podpisanej umowy. Jeśli masz umowę dzierżawy z opcją najmu i chcesz kupić nieruchomość, prawdopodobnie będziesz musiał uzyskać kredyt hipoteczny (lub inne finansowanie), aby w całości spłacić sprzedającemu.
I odwrotnie, jeśli zdecydujesz się nie kupować domu lub nie będziesz w stanie zapewnić finansowania do końca okresu najmu, opcja wygasa i wyprowadzasz się z domu, tak jakbyś wynajmował jakąkolwiek inną nieruchomość. Najprawdopodobniej stracisz wszelkie pieniądze zapłacone do tego momentu, w tym pieniądze opcji i wszelkie zarobione kredyty czynszowe, ale nie będziesz zobowiązany do dalszego wynajmu lub zakupu domu.
Postępuj tak samo, jak w przypadku zakupu domu: dołóż należytej staranności, zbadaj okolicę, porównaj ceny z innymi domami w pobliżu, sprawdź umowę i zbadaj historię sprzedawcy.
Idealny kandydat do wynajęcia
Umowa dzierżawy na własność może być doskonałą opcją, jeśli jesteś początkującym właścicielem domu, ale nie jesteś jeszcze gotowy finansowo. Umowy te dają Ci szansę na uporządkowanie finansów, poprawę zdolności kredytowej i zaoszczędzenie pieniędzy na zaliczkę podczas „zamykania” domu, który chcesz posiadać. Jeśli opcja pieniędzy i / lub procent czynszu idzie w kierunku ceny zakupu, co często robią, można również zbudować trochę kapitału.
Chociaż umowy dzierżawy na własność tradycyjnie były skierowane do osób, które nie kwalifikują się do uzyskania pożyczek zgodnych z wymogami, istnieje druga grupa kandydatów, którzy zostali w dużej mierze pominięci przez branżę wynajmu na własność: ludzie, którzy nie mogą uzyskać kredytów hipotecznych drogie, niezgodne rynki kredytowe. „Na drogich rynkach nieruchomości miejskich, gdzie pożyczki typu jumbo (niespełniające wymogów) są standardem, istnieje duże zapotrzebowanie na lepsze rozwiązanie dla rentownych, godnych kredytu osób, które nie mogą jeszcze uzyskać kredytu hipotecznego lub nie chcą ”- mówi Marjorie Scholtz, założycielka i dyrektor generalny Verbhouse, firmy rozpoczynającej działalność w San Francisco, która na nowo definiuje rynek czynszów własnych.
„Ponieważ ceny mieszkań rosną, a coraz więcej miast wycenia się zgodnie ze stosownymi limitami kredytowymi i wpycha w duże pożyczki, problem przenosi się z konsumentów na sektor finansów domowych”, mówi Scholtz. Dzięki ścisłym wytycznym dotyczącym automatycznego gwarantowania emisji i wymaganiom dotyczącym przedpłat w wysokości od 20% do 40%, nawet osoby zdolne finansowo mogą mieć problemy z uzyskaniem finansowania na tych rynkach.
„Wszystko, co niezwykłe - na przykład w dochodach - powoduje, że osoby dobrze zarabiające osiągają status„ wartości odstającej ”, ponieważ ubezpieczyciele nie mogą dopasować ich starannie do pudełka”, mówi Scholtz. Obejmuje to osoby, które mają nietradycyjne dochody, są osobami samozatrudnionymi lub pracownikami kontraktowymi, lub nie mają ustalonego kredytu w USA (np. Cudzoziemcy) - oraz tych, którym po prostu brakuje ogromnych 20–40% zaliczek wymaganych przez banki na kredyty niespełniające warunków.
Rynki o wysokich kosztach nie są oczywistym miejscem, w którym można znaleźć nieruchomości na wynajem, co czyni Verbhouse niezwykłym. Ale wszyscy potencjalni nabywcy domu z czynszu na własność skorzystaliby na próbach zapisania cech skupiających się na konsumentach w umowach z czynszem na własność: opłata za opcję i część każdej opłaty czynszowej obniżają cenę zakupu za dolar cena wynajmu i zakupu jest zamknięta na okres do pięciu lat, a uczestnicy mogą budować kapitał własny i zdobywać aprecjację rynku, nawet jeśli zdecydują się nie kupować. Według Scholtza uczestnicy mogą „wypłacić” według godziwej wartości rynkowej: Verbhouse sprzedaje dom, a uczestnik utrzymuje aprecjację rynku wraz z wszelkimi kapitałami, które zgromadzili dzięki płatnościom „odkupu” czynszu.
Przed podpisaniem umowy
Mimo że wynajmujesz przed zakupem, dobrym pomysłem jest zachowanie takiej samej staranności, jak przy zakupie domu. Jeśli rozważasz wynajem nieruchomości na własność, koniecznie:
- Wybierz odpowiednie warunki. Zawrzyj umowę opcji leasingu zamiast umowy zakupu leasingu. Wezwać pomoc. Zatrudnij wykwalifikowanego prawnika zajmującego się nieruchomościami, aby wyjaśnić umowę i pomóc Ci zrozumieć swoje prawa i obowiązki. Możesz negocjować niektóre punkty przed podpisaniem umowy lub unikać umowy, jeśli nie jest ona dla ciebie wystarczająco korzystna. Zbadaj umowę. Upewnij się, że rozumiesz: terminy (termin wymagalności) opłaty za opcję i opłat czynszowych - oraz jaka część z nich dotyczy ceny zakupu, w jaki sposób ustalana jest cena zakupu, jak skorzystać z opcji zakupu (na przykład sprzedawca może wymagać z wyprzedzeniem na piśmie o zamiarze zakupu), czy zwierzęta są akceptowane, kto jest odpowiedzialny za utrzymanie, opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, podatki od nieruchomości i tym podobne. Zbadaj dom. Zamów niezależną wycenę, uzyskaj kontrolę nieruchomości, upewnij się, że podatki od nieruchomości są aktualne i upewnij się, że na nieruchomości nie ma żadnych zastawów. Zbadaj sprzedawcę. Sprawdź raport kredytowy sprzedawcy, aby znaleźć oznaki problemów finansowych i uzyskaj raport tytułowy, aby zobaczyć, jak długo sprzedawca jest właścicielem nieruchomości - im dłużej jest właścicielem i im więcej kapitału, tym lepiej. Podwójne sprawdzenie. Na jakich warunkach straciłbyś opcję zakupu nieruchomości? Zgodnie z niektórymi umowami tracisz to prawo, jeśli spóźnia Cię tylko jedna opłata czynszowa lub jeśli nie powiadomisz sprzedawcy na piśmie o swoim zamiarze zakupu.
Dolna linia
Umowa dzierżawy na własność pozwala potencjalnym nabywcom domów na natychmiastowe wprowadzenie się do domu, z kilkuletnią pracą nad poprawą wyników kredytowych i / lub oszczędzaniem na zaliczce przed próbą uzyskania kredytu hipotecznego. Oczywiście muszą być spełnione pewne warunki, zgodnie z umową najmu na własny rachunek. Nawet jeśli agent nieruchomości pomaga w procesie, koniecznie skonsultuj się z wykwalifikowanym prawnikiem, który może wyjaśnić umowę i twoje prawa, zanim cokolwiek podpiszesz.
