Co to jest przekształcenie hipoteki?
Przekształcenie kredytu hipotecznego - zwane również przekształceniem kredytu - jest cechą niektórych rodzajów kredytów hipotecznych, w których pozostałe płatności są przeliczane na podstawie nowego harmonogramu amortyzacji. Podczas przekształcania kredytu hipotecznego pożyczkobiorca płaci dużą kwotę w stosunku do kwoty głównej, a następnie hipoteka jest ponownie obliczana na podstawie nowego salda. Niektóre kredyty hipoteczne mają zaplanowaną datę przekształcenia, która jest datą, w której pożyczkodawca obliczy nowy harmonogram amortyzacji na podstawie pozostałego salda i terminu spłaty hipoteki.
Kluczowe dania na wynos
- Przekształcenie kredytu hipotecznego lub przekształcenie kredytu następuje wtedy, gdy pożyczkobiorca wpłaca dużą kwotę na poczet kwoty głównej kredytu hipotecznego, w wyniku czego pożyczkodawca ponownie oblicza pożyczkę na podstawie nowego salda. tabela spłat kredytu przedstawiająca kwotę główną i odsetki, które obejmują każdą spłatę do momentu pełnej spłaty pożyczki. Główną korzyścią dla pożyczkobiorcy przekształcenia hipoteki jest możliwość zmniejszenia płatności miesięcznych. Negatywne kredyty amortyzacyjne lub opcje hipotek o zmiennej stopie procentowej (opcja ARM) często zawierają klauzulę przekształcenia hipoteki jako część umowy pożyczki.
Jak działa przekształcenie hipoteki
Dla kredytobiorcy podstawową korzyścią z przekształcenia kredytu hipotecznego jest zmniejszenie miesięcznych płatności. Przekształcenie zmniejsza również kwotę odsetek, które pożyczkobiorca zapłaci przez cały okres kredytowania. Może to być również wygodniejsza opcja niż refinansowanie. Dzięki refinansowaniu zastępujesz obecny kredyt hipoteczny nowym kredytem hipotecznym, który może być kosztowny i zależy od zdolności kredytowej. Przekształcenie hipoteki nie obejmuje kontroli kredytowej i jest kontynuowane z pierwotną hipoteką.
Z drugiej strony refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza spłatę istniejącej pożyczki i zastąpienie jej nową. Istnieje wiele powodów, dla których właściciele domów refinansują.
- Możliwość uzyskania niższego oprocentowania Aby skrócić okres spłaty kredytu hipotecznego Chęć przejścia z kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej na kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej lub odwrotnie. Możliwość skorzystania z kapitału własnego domu w celu sfinansowania duży zakup. Chęć konsolidacji długu.
W przeciwieństwie do refinansowania kredytu hipotecznego, przekształcenie kredytu hipotecznego nie obniży oprocentowania kredytu hipotecznego.
Rodzaje hipotek, które mogą zostać przekształcone
Pożyczki z ujemną amortyzacją
Przekształcenie hipoteki można zapisać w warunkach kredytu i wiąże się ono z ujemną pożyczką amortyzacyjną. Pożyczka o ujemnej amortyzacji ma strukturę płatności, która pozwala na zaplanowaną spłatę, która jest niższa niż oprocentowanie kredytu. Gdy płatność jest wówczas niższa niż opłata odsetkowa, tworzy odroczone odsetki. Kwota utworzonych odroczonych odsetek jest dodawana do salda kwoty głównej pożyczki, co prowadzi do sytuacji, w której należna kwota rośnie z czasem, a nie maleje.
Ze względu na rosnącą kwotę główną, ujemne hipoteki amortyzacyjne wymagają, aby pożyczka została w pewnym momencie przekształcona, tak aby spłacała się przed końcem wyznaczonego terminu. Ponadto negatywne kredyty hipoteczne mają wyzwalacze, które mogą spowodować niezaplanowane przekształcenie. Na przykład, jeżeli saldo główne pożyczki osiągnie ustalony limit poprzez ujemną amortyzację, nastąpi przekształcenie hipoteki.
Opcja Hipoteki o zmiennej stopie procentowej (opcja ARM)
Kredyty hipoteczne o ujemnej amortyzacji są również znane jako kredyty hipoteczne z opcją płatności o zmiennej stopie procentowej (opcja ARM). Te hipoteki dają pożyczkobiorcom opcje, które obejmują spłatę całej kwoty głównej i odsetek lub tylko część odsetek. Podczas gdy opcje dostępne z opcją ARM pozwalają na większą elastyczność płatności, pożyczkobiorca może łatwo skończyć z większym długiem długoterminowym niż wcześniej. Podobnie jak w przypadku innych hipotek o zmiennej stopie procentowej, istnieje możliwość drastycznej i szybkiej zmiany stóp procentowych w zależności od rynku.
Przykład przekształcenia hipoteki
Nawet jeśli kredyt hipoteczny nie ma opcji przekształcenia, możesz zwrócić się do pożyczkodawcy, aby sprawdzić, czy przekształcenie kredytu przyniesie ci korzyść. Przekształcenie pożyczki może obniżyć miesięczne płatności. Płacąc ryczałt i przekształcając kredyt hipoteczny, możesz zmniejszyć koszty mieszkaniowe; natomiast jeśli prześlesz kwotę ryczałtową bez przekształcenia, obniżysz saldo, ale miesięczne płatności pozostaną takie same.
Na przykład masz kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej o wartości 500 000 USD z oprocentowaniem wynoszącym 4%. Łączne odsetki i spłata kwoty głównej wynoszą 2 338 USD miesięcznie. Po pięciu latach otrzymasz nadzwyczajną kwotę ryczałtową w wysokości 375 000 $. Jeśli jednak zdecydujesz się wykorzystać tę kwotę ryczałtową na spłatę kredytu hipotecznego bez przekształcenia kredytu hipotecznego, nadal będziesz płacić 2 338 USD miesięcznie. Jeśli przekształcisz pożyczkę w ciągu pozostałych 25 lat kredytu hipotecznego, miesięczna rata spadłaby do 1507 USD.
