Co to jest fundusz powierniczy?
Zaufanie gruntów to osoba prawna, która przejmuje własność lub zwierzchnictwo nad częścią nieruchomości na żądanie właściciela nieruchomości. Podobnie jak inne rodzaje zaufania, warunki każdego gruntu są unikalne.
Kluczowe dania na wynos
- Fundusze powiernicze to organizacje, które przejmują legalną własność, zarządzanie lub częściową kontrolę nad nieruchomościami na polecenie właściciela gruntów. Posiadające tytuły powiernicze, znane również jako fundusze powiernicze w Illinois, chronią anonimowość właścicieli gruntów i utrzymują nieruchomości poza spadkiem. do zadań związanych z zarządzaniem niezabudowanymi gruntami w celu utrzymania zasobów naturalnych, miejsc historycznych i publicznych terenów rekreacyjnych dla przyszłych pokoleń. Właściciele domów, którzy korzystają ze służebności konserwatorskiej w celu przeniesienia praw rozwojowych do funduszu powierniczego, mogą otrzymać ulgę podatkową z tytułu darowizny na cele charytatywne. przypadki oszustw, niektóre darowizny związane z ochroną przyrody i fundusze powiernicze, które je akceptują, podlegają większej kontroli.
Jak działa Land Trust
Zacznij od zrozumienia dwóch rodzajów zaufania do ziemi.
- Posiadanie tytułu własności pozwala właścicielowi nieruchomości anonimowo zachować wszelkie prawa do nieruchomości i kierować działaniami funduszu powierniczego. Te trusty są również powszechnie nazywane „trustami gruntowymi Illinois”, ponieważ zostały po raz pierwszy spopularyzowane w Chicago w XIX wieku. W tym czasie właściciele nieruchomości nie mogli głosować na projekty miejskie w tych samych miejscach, w których posiadali grunty. Aby obejść to prawo, zamożni biznesmeni i politycy wykorzystaliby fundusze powiernicze do anonimowego zakupu ziemi, chroniąc w ten sposób swoje prawa głosu.
Nie we wszystkich 50 stanach obowiązuje struktura prawna do posiadania gruntów posiadających tytuł. Jednak większość stanów stosuje się do przepisów dotyczących powiernictwa gruntów w stanie Illinois, jeśli nie ma ich własnych, co oznacza, że każda osoba może utworzyć zaufanie do gruntów w stylu Illinois w dowolnym stanie z odpowiednimi wytycznymi prawnymi. Z drugiej strony zaufanie do gruntów ochronnych wymaga, aby właściciel nieruchomości zrezygnował z niektórych praw do użytkowania i zagospodarowania terenu. Celem ochrony gruntów ochrony jest ochrona dzikiej przyrody, miejsc historycznych lub kulturowych oraz zasobów naturalnych przed rozwojem komercyjnym lub innymi działaniami, które mogą prowadzić do zakłóceń lub zanieczyszczenia.
Title-Holding Land Trusts (alias Illinois Land Trusts)
W tytułowym funduszu powierniczym właściciel gruntu podpisuje dokument o nazwie Deed in Trust, który przenosi legalną własność nieruchomości. Przy ustanawianiu trustu właściciel gruntu (który jest zarówno podmiotem udzielającym zaufania, jak i beneficjentem) może określić sposób zarządzania gruntami, kto ma nad nim kontrolę oraz w jaki sposób generowany przez niego dochód jest rozdzielany. Oznacza to, że chociaż zaufanie jest posiadaczem tytułu na papierze, właściciel gruntu zachowuje pełną kontrolę nad nieruchomością.
Fundusze powiernicze z tytułem własności służą właścicielom nieruchomości do zachowania anonimowości i zachowania cennych aktywów poza spadkiem. Mogą również zapewniać szereg innych korzyści związanych z planowaniem nieruchomości i chronić aktywa przed wyrokami lub zastawami. Może to być szczególnie przydatne dla bardzo zamożnych, celebrytów i dużych firm, które mogą chcieć trzymać plany rozwojowe pod kontrolą.
Przykład: słynny Walt Disney World Resort w Orlando, Floryda, został pierwotnie zakupiony w 1965 roku, korzystając z tytułu własności gruntu. Pierwotni właściciele terenów podmokłych na Florydzie, na których zbudowano ośrodek, nie mieli pojęcia, że Disney, już wtedy znany dom, stał za zakupem. Gdyby byli świadomi tożsamości nabywcy, prawdopodobnie podwyższyliby cenę wywoławczą.
Fundusze ochrony gruntów
W funduszu ochrony gruntów zaufanie nie musi przejmować tytułu własności gruntu, chyba że nieruchomość zostanie przekazana w całości. Zamiast tego właściciel gruntu może zawrzeć prawnie wiążącą umowę, zwaną służebnością konserwatorską, tym samym „przekazując” swoje prawa do rozwoju trustowi. Zadaniem zaufania jest zapewnienie egzekwowania służebności, aw niektórych przypadkach zarządzanie nieruchomością.
Służby ochrony można dostosować tak, aby właściciel gruntu zachował prawa własności i użytkowania - takie jak prawo do kontynuowania uprawy lub hodowli zwierząt gospodarskich - zapewniając jednocześnie, że grunty pozostaną niezagospodarowane w nieskończoność. Służby konserwatorskie „podążają za ziemią”, co oznacza, że warunki służebności obowiązują, nawet jeśli ziemia zostanie sprzedana lub przekazana spadkobiercom.
56 milionów
Łączna liczba akrów niezabudowanych gruntów zarządzanych przez ponad 1300 prywatnych funduszy ochrony gruntów w Stanach Zjednoczonych
Uwagi specjalne
Jest jeszcze jedna ważna różnica między posiadaniem tytułu a powiernikami gruntów ochronnych: darowizna dla tych ostatnich może przynieść ci dużą ulgę podatkową.
Jeśli właściciel gruntu przekaże swoje prawa do rozwoju funduszowi ochrony przyrody, może otrzymać odliczenie podatku równe różnicy między wartością obciążonego gruntu (z zachowaniem służebności) a tym, co mogłoby być warte, gdyby został on opracowany dla jego „ najwyższe i najlepsze wykorzystanie ”. W niektórych przypadkach to odliczenie może być warte miliony dolarów.
Zazwyczaj właściciele ziemscy są albo rolnikami i ranczerami, którzy są właścicielami nieruchomości od pokoleń, albo bardzo zamożnymi osobami, rodzinami lub przedsiębiorstwami, których stać na bezpośredni zakup nieruchomości. Ostatnio jednak opracowano nową niszę inwestycyjną, mającą na celu udostępnienie korzyści podatkowych z tytułu ochrony większej części populacji.
Inwestowanie w służebność konserwatorską…
Korzystając z partnerstwa złożonego z wielu członków (lub „syndykatu”), te firmy inwestycyjne umożliwiają wielu akredytowanym inwestorom gromadzenie pieniędzy na zakup gruntów w celu ochrony. Po przekazaniu praw do zagospodarowania nieruchomości funduszowi powierniczemu w ramach służebności konserwatorskiej członkowie spółki podzielili odliczenie podatku proporcjonalnie. Częściowo dzięki partnerstwom na rzecz ochrony szacuje się, że ochrona gruntów wzrosła o 175% w latach 2005–2015.
… I kontrowersje dotyczące inwestowania służebności konserwatorskiej
Oczywiście za każdym razem, gdy istnieje potencjał zysku, ktoś nadużyje systemu. Zdarzały się głośne przypadki osób, które przyjmowały bardzo duże potrącenia za darowizny na rzecz pól golfowych, osiedli mieszkaniowych i innych nieruchomości, które w rzeczywistości nie mają tak dużej wartości ekologicznej lub kulturowej.
W odpowiedzi doszło do agresywnego sprzeciwu wobec inwestycji konsorcjalnych, a zwłaszcza funduszy powierniczych, które przyjmują ich darowizny na rzecz służebności. Jednak ten szczególny nacisk może nie dać pełnego obrazu występujących problemów. Bez względu na to, czy darowizny pochodzą od rolników, miliarderów czy inwestorów konsorcjalnych, jasne jest, że przepisy dotyczące darowizn na rzecz ochrony konserwatorskiej wymagają dokładniejszego zbadania, aby zminimalizować ryzyko nadużyć bez usuwania zachęty do oszczędzania.
