Analiza zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) jest bardzo często stosowana w ocenie inwestycji w nieruchomości, chociaż określenie stopy dyskontowej obejmuje szereg zmiennych, które mogą być trudne do dokładnego przewidzenia. Analiza zdyskontowanych przepływów pieniężnych to metoda wyceny, której celem jest określenie rentowności lub zwykłej rentowności inwestycji poprzez zbadanie prognozowanych przyszłych dochodów lub przepływów pieniężnych z inwestycji, a następnie zdyskontowanie tego przepływu pieniężnego w celu uzyskania szacunkowej bieżącej wartości inwestycji. Oszacowana bieżąca wartość jest powszechnie określana jako wartość bieżąca netto lub NPV. Do oceny inwestycji w nieruchomości stopa dyskontowa jest zwykle pożądaną lub oczekiwaną roczną stopą zwrotu.
Obliczanie zdyskontowanych przepływów pieniężnych dla nieruchomości
W przypadku inwestycji w nieruchomości należy uwzględnić w obliczeniach następujące czynniki:
- Koszt początkowy - albo cena zakupu, albo zaliczka na nieruchomość. Koszty finansowania - koszty odsetek od początkowego lub oczekiwanego finansowania okres przechowywania - w przypadku inwestycji w nieruchomości okres utrzymywania jest zazwyczaj obliczany na okres od pięciu do 15 lat, choć różni się w zależności od inwestorów i konkretnych inwestycji. Dodatkowe koszty z roku na rok - Obejmują one przewidywane koszty konserwacji i napraw; podatki od nieruchomości; oraz wszelkie inne koszty poza kosztami finansowania. Prognozowane przepływy pieniężne - Prognozowane z roku na rok przychody z najmu uzyskane z tytułu posiadania nieruchomości. Zysk ze sprzedaży - Przewidywana kwota zysku, jaki właściciel spodziewa się zrealizować po sprzedaży nieruchomości na koniec przewidywanego okresu utrzymywania.
Szereg zmiennych należy oszacować w obliczeniach DCF; mogą być trudne do precyzyjnego określenia i obejmują takie rzeczy, jak koszty naprawy i konserwacji, przewidywane podwyżki czynszu i wzrost wartości nieruchomości. Te elementy są zwykle szacowane za pomocą ankiety podobnych właściwości w okolicy. Określenie dokładnych danych prognozujących przyszłe koszty i przepływy pieniężne może być trudne, jednak po ustaleniu tych prognoz i stopy dyskontowej obliczenie wartości bieżącej netto jest dość proste, a obliczenia komputerowe są swobodnie dostępne.
