Spis treści
- Łączenie hipotek
- Wiedz, od czego zaczynasz
- Jak konsolidować
- Dolna linia
Posiadanie dwóch hipotek nie jest tak rzadkie, jak mogłoby się wydawać. Ludzie, którzy gromadzą wystarczającą ilość kapitału w swoich domach, często wybierają drugą hipotekę. Mogą użyć tych pieniędzy, aby spłacić dług, wysłać dziecko na studia, sfinansować rozpoczęcie działalności gospodarczej lub dokonać dużego zakupu. Inni wykorzystają drugą hipotekę, aby podnieść wartość domu lub nieruchomości poprzez przebudowę lub budowę basenu itp.
Jednak dwie hipoteki mogą być trudniejsze niż posiadanie tylko jednej. Na szczęście dostępne są mechanizmy łączenia lub konsolidacji dwóch hipotek w jedną pożyczkę. Ale sam proces konsolidacji może być trudny, a matematyka może w końcu nie być opłacalna.
Kluczowe dania na wynos
- Posiadanie dwóch kredytów hipotecznych jest powszechną sytuacją, którą można uprościć, łącząc je w jedną pożyczkę. Konsolidacja dwóch pożyczek w jedną może wymagać pomocy eksperta z doświadczeniem w tym zakresie. Konsolidacja może uprościć finanse i może zaoszczędzić pieniądze Czasami wiążą się z kosztami, które ostatecznie mogą nie być decyzją.
Łączenie hipotek
Spójrzmy na jeden przykład: zaciągnąłeś linię kredytową pod zastaw domu dziesięć lub więcej lat temu, a podczas okresu ciągnienia - kiedy można było „zaciągnąć” linię kredytową - płaciłeś rozsądną kwotę: 275 USD miesięcznie na linia kredytowa 100 000 USD.
Zgodnie z warunkami tej pożyczki, po dziesięciu latach okres ciągnienia stał się okresem spłaty - kolejne 15 lat, kiedy trzeba spłacić pożyczkę jak hipotekę. Ale prawdopodobnie nie spodziewałeś się, że płatność w wysokości 275 USD stanie się płatnością w wysokości 700 USD, która może wzrosnąć jeszcze wyżej, jeśli wzrośnie stawka główna.
Dzięki konsolidacji dwóch pożyczek możesz potencjalnie zaoszczędzić ponad 100 USD miesięcznie i zablokować stopę procentową, zamiast obserwować, jak rośnie, gdy rośnie prima. Z drugiej strony, być może chcesz spłacić pożyczki szybciej i mieć lepsze warunki, które pomogą ci to zrobić. Jak działa ten rodzaj konsolidacji i czy to dobry pomysł?
Wiedz, od czego zaczynasz
Aby zrozumieć, co dzieje się podczas konsolidacji, musisz wiedzieć kilka rzeczy na temat bieżących pożyczek. Jeśli, kiedy przejdziesz do konsolidacji pożyczek, zdasz sobie sprawę, że twój drugi kredyt hipoteczny został użyty do wyciągnięcia gotówki z jakiegoś powodu - zwanego pożyczką wypłaty gotówki - może to zwiększyć koszt nowej pożyczki i zmniejszyć kwotę, za którą zakwalifikować. Pożyczki są wyceniane wyżej, pożyczkodawcy twierdzą, ponieważ pożyczkobiorca jest statystycznie bardziej skłonny do odejścia od pożyczki, jeśli wpadnie w kłopoty.
Następnie jest refinansowanie stopy / terminu (refi). Ten rodzaj pożyczki jest po prostu korektą stopy procentowej i warunków bieżącej pożyczki. Pożyczka jest uważana za bezpieczniejszą dla pożyczkodawcy, ponieważ pożyczkobiorca nie wpłaca żadnych pieniędzy ani nie zmniejsza kwoty kapitału własnego w nieruchomości. Być może ostatnio refinansowałeś, kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do historycznie niskich wartości.
Dlaczego te rozróżnienia mają znaczenie? Według Casey Fleming, doradca ds. Kredytów hipotecznych w C2 FINANCIAL CORPORATION i autor „Przewodnika po pożyczkach: jak uzyskać najlepszą możliwą hipotekę”, są one ważne, ponieważ warunki i kwota, jaką zapłacisz za nowe kredyty hipoteczne, mogą być bardzo różne.
„Załóżmy, że ty i twój sąsiad otrzymacie 75% pożyczki refinansowej o wartości do wartości kredytu, zgodnie z obowiązującym limitem pożyczki w wysokości 417 000 $. Twój jest wypłatą, jego nie. Twoja pożyczka kosztowałaby o 0, 625 punktu więcej niż pożyczka sąsiada na kwiecień 2015 r. A 1 punkt to 1% kwoty pożyczki, więc jeśli kwota pożyczki wynosi 200 000 USD, wszystkie rzeczy są równe, zapłaciłbyś 1250 USD (200 000 USD x 0, 00625) więcej dla tej samej stopy procentowej, co twój sąsiad.
Pomyśl o tym w ten sposób. Jeśli pierwotnie nabyłeś dwie pożyczki przy zakupie domu, nie jest to pożyczka spłacana, ponieważ do zakupu domu wykorzystano drugą hipotekę - nie wyciągaj z niej gotówki. Ale później, jeśli otrzymałeś pieniądze w wyniku wzięcia drugiej hipoteki, była to pożyczka na spłatę, a więc nowa skonsolidowana pożyczka zostanie uznana za taką samą.
Jest jeszcze jeden powód, dla którego to rozróżnienie staje się ważne. Ponieważ pożyczki z wypłatą są bardziej ryzykowne dla pożyczkodawcy, mogą pożyczyć tylko 75% do 80% twojego kapitału własnego w domu w porównaniu do 90% na podstawie stopy refinansowej. Fleming przedstawia to w prostym języku angielskim w następujący sposób: „Jeśli twoja pożyczka zostanie uznana za pożyczkę gotówkową, będziesz potrzebować więcej kapitału w swojej nieruchomości, aby się zakwalifikować”.
Jak konsolidować
Pożyczkodawca wykona wszystkie skomplikowane formalności związane z konsolidacją pożyczek. Twoim zadaniem jest być świadomym konsumentem. Nie rozmawiaj z jednym pożyczkodawcą - rozmawiaj z kilkoma.
Ponieważ konsolidacja dwóch pożyczek jest bardziej skomplikowana niż zwykły kredyt hipoteczny, najlepiej porozmawiać osobiście z maksymalnie trzema lub czterema kredytodawcami. Możesz porozmawiać ze swoim bankiem lub kasą kredytową, brokerem hipotecznym lub skorzystać z rekomendacji zaufanych specjalistów z branży.
Oczywiście zapytaj ich, czy nowa pożyczka stanie się pożyczką na wypłatę, czy też stopą procentową / terminem spłaty. Czy jest to pożyczka o stałym lub zmiennym oprocentowaniu? 15 czy 30 lat?
Gdy będziesz zadowolony z określonego pożyczkodawcy, przeprowadzą Cię przez cały proces. Nie podpisuj niczego bez uprzedniego przeczytania i upewnij się, że rozumiesz harmonogram płatności.
Jeśli twoja pożyczka jest pożyczką na wypłatę, Casey Fleming mówi, że może istnieć sposób na jej konwersję na stopę procentową / refinansową rok później.
„Skonsoliduj pożyczki jako wypłatę, ale uzyskaj kredyt pożyczkodawcy, który pokrywa wszystkie koszty związane z transakcją. Poczekaj rok i ponownie sfinansuj. Ponieważ w tym momencie refinansujesz tylko jedną pożyczkę, nie jest to pożyczka gotówkowa. Teraz możesz wydawać pieniądze na punkty, aby obniżyć oprocentowanie, ponieważ utrzymasz pożyczkę na dłuższy okres. ”Fleming radzi, aby to zrobić tylko wtedy, gdy uważasz, że stopy procentowe są stabilne lub mogą spaść.
Dolna linia
„Nigdy nie podejmuj decyzji o refinansowaniu lub konsolidacji pożyczek wyłącznie na podstawie zmniejszenia miesięcznej płatności. W większości przypadków wydasz więcej na całe życie na nową pożyczkę, niż po prostu spłacając istniejące pożyczki ”, mówi Fleming. „Miliony konsumentów wciąż obciążają hipoteką swoją przyszłość i kończą z dziesiątkami, a nawet setkami tysięcy dolarów mniej na emeryturze”.
Zamiast tego określ, jak długo myślisz, że pozostaniesz w domu, i porównaj koszt bieżącej hipoteki (hipotek) z nową hipoteką plus wszelkie koszty związane z nową pożyczką przez cały okres jej trwania. Jeśli koszty byłyby niższe, konsolidacja jest prawdopodobnie dobrym pomysłem.
