Spis treści
- Co to jest hipoteka?
- Sześć głównych rodzajów hipotek
- Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu
- Kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu
- Programy pierwszej pomocy
- Kredyty hipoteczne dla kupujących po raz pierwszy
- Dolna linia
O ile nie możesz kupić domu w całości gotówką, znalezienie odpowiedniej nieruchomości to tylko połowa sukcesu. Druga połowa wybiera najlepszy rodzaj kredytu hipotecznego. Ponieważ prawdopodobnie spłacisz kredyt hipoteczny przez długi czas, ważne jest, aby znaleźć pożyczkę odpowiadającą Twoim potrzebom i budżetowi. Pożyczając pieniądze od pożyczkodawcy, zawierasz prawną umowę spłaty tej pożyczki w określonym czasie - wraz z odsetkami.
Kluczowe dania na wynos
- Dwie główne części kredytu hipotecznego to kwota główna, czyli kwota kredytu i odsetki naliczone od tej kwoty. Rząd USA nie działa jako kredytodawca hipoteczny, ale gwarantuje pewne rodzaje kredytów hipotecznych. Sześć głównych rodzajów kredytu hipotecznego kredyty hipoteczne są umowne, zgodne, niespełniające wymagań, ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa, ubezpieczony przez Departament ds. Weteranów Stanów Zjednoczonych oraz Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych.
Co to jest hipoteka?
Wypłata kredytu hipotecznego obejmuje dwa składniki: kwotę główną i odsetki. Kwota główna odnosi się do kwoty pożyczki. Odsetki to dodatkowa kwota (obliczana jako procent kwoty głównej), którą pożyczkodawcy obciążają za przywilej pożyczania pieniędzy, które spłacają w miarę upływu czasu. W okresie kredytowania spłacasz w miesięcznych ratach zgodnie z harmonogramem amortyzacji ustalonym przez pożyczkodawcę.
Innym czynnikiem związanym z wyceną kredytu hipotecznego jest roczna stopa procentowa (APR), która ocenia całkowity koszt pożyczki. RRSO obejmuje stopę procentową i inne opłaty pożyczkowe.
Sześć głównych rodzajów hipotek
Nie wszystkie produkty hipoteczne są sobie równe. Niektóre mają bardziej rygorystyczne wytyczne niż inne. Niektórzy pożyczkodawcy mogą wymagać 20% zaliczki, podczas gdy inni wymagają zaledwie 3% ceny zakupu domu. Aby kwalifikować się do niektórych rodzajów pożyczek, potrzebujesz nieskazitelnego kredytu. Inni są nastawieni na pożyczkobiorców o kredytach mniej niż gwiezdnych. Rząd USA nie jest pożyczkodawcą, ale gwarantuje pewne rodzaje pożyczek, które spełniają surowe wymogi kwalifikowalności w zakresie dochodów, limitów pożyczek i obszarów geograficznych. Oto przegląd różnych możliwych kredytów hipotecznych.
Fannie Mae i Freddie Mac to dwa sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa, które kupują i sprzedają większość tradycyjnych hipotek w USA
Konwencjonalne hipoteki
Pożyczka konwencjonalna to pożyczka, która nie jest wspierana przez rząd federalny. Kredytobiorcy z dobrym kredytem, stabilną historią zatrudnienia i dochodów oraz zdolnością do 3% zaliczki mogą zwykle kwalifikować się do tradycyjnej pożyczki wspieranej przez Fannie Mae lub Freddie Mac, dwa sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa, które kupują i sprzedają najbardziej konwencjonalne kredyty hipoteczne w Stany Zjednoczone. Aby uniknąć potrzeby prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI), kredytobiorcy zazwyczaj muszą dokonać 20% zaliczki. Niektórzy pożyczkodawcy oferują również konwencjonalne pożyczki o niskich wymaganiach dotyczących spłat i bez prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI).
Zgodne pożyczki hipoteczne
Zgodne pożyczki są ograniczone przez maksymalne limity pożyczek ustalone przez rząd federalny. Limity te różnią się w zależności od obszaru geograficznego. Na 2019 r. Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa ustaliła bazowy limit pożyczek na 48.350 USD na nieruchomości jednomieszkaniowe. Jednak FHFA ustala wyższy maksymalny limit kredytu w wysokości 726, 525 USD (150% limitu odniesienia) w niektórych częściach kraju (na przykład w Nowym Jorku lub San Francisco). Jest tak, ponieważ ceny mieszkań w tych drogich obszarach przekraczają bazowy limit kredytu o co najmniej 115% lub więcej.
484, 350 USD lub 726, 525 USD
Odpowiedni limit kredytu hipotecznego na nieruchomość jednostkową w 2019 r., W zależności od lokalizacji.
Niezgodne pożyczki hipoteczne
Niezgodne pożyczki zasadniczo nie mogą być sprzedawane ani kupowane przez Fannie Mae i Freddie Mac, ze względu na kwotę pożyczki lub wytyczne dotyczące gwarantowania emisji. Pożyczki typu Jumbo są najczęstszym rodzajem pożyczek niezgodnych. Nazywa się je „jumbo”, ponieważ kwoty pożyczek zwykle przekraczają odpowiednie limity. Tego rodzaju pożyczki są bardziej ryzykowne dla pożyczkodawcy, więc pożyczkobiorcy zazwyczaj muszą wykazywać większe rezerwy gotówkowe, dokonać przedpłaty w wysokości od 10% do 20% (lub więcej) i mieć silny kredyt.
Pożyczki FHA ubezpieczone przez rząd
Nabywcy o niskim lub średnim dochodzie, kupujący dom po raz pierwszy, zwykle zwracają się do pożyczek ubezpieczonych przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa, gdy nie mogą ubiegać się o pożyczkę konwencjonalną. Pożyczkobiorcy mogą obniżyć nawet 3, 5% ceny zakupu domu. Pożyczki FHA mają łagodniejsze wymogi w zakresie oceny zdolności kredytowej niż pożyczki konwencjonalne. Jednak FHA nie pożycza bezpośrednio pieniędzy; gwarantuje pożyczki pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA. Wadą kredytów FHA: wszyscy kredytobiorcy płacą z góry i roczną składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) - rodzaj ubezpieczenia kredytu hipotecznego, który chroni pożyczkodawcę przed niewykonaniem zobowiązania przez kredytobiorcę - przez cały okres kredytowania.
Pożyczki FHA są najlepsze dla pożyczkobiorców o niskim lub średnim dochodzie, którzy nie mogą kwalifikować się do konwencjonalnego produktu pożyczkowego lub każdego, kto nie może sobie pozwolić na znaczną zaliczkę. Pożyczki FHA pozwalają na uzyskanie wyniku FICO tak niskiego jak 500, aby kwalifikować się do zaliczki w wysokości 10% - i tak niskiego jak 580, aby kwalifikować się do zaliczki w wysokości 3, 5%.
Departament Spraw Weteranów USA gwarantuje kredyty hipoteczne dla wykwalifikowanych członków serwisu, którzy nie wymagają zaliczki.
Pożyczki VA z ubezpieczeniem rządowym
Departament Spraw Weteranów USA gwarantuje pożyczki na zakup domu dla wykwalifikowanych członków służby wojskowej, weteranów i ich małżonków. Pożyczkobiorcy mogą sfinansować 100% kwoty pożyczki bez wymaganej zaliczki. Inne korzyści obejmują ograniczenie kosztów zamknięcia (które może zapłacić sprzedawca), brak opłat maklerskich i brak MCI. Pożyczki VA wymagają „opłaty za finansowanie”, odsetka kwoty pożyczki, która pomaga zrównoważyć koszty ponoszone przez podatników. Opłata za finansowanie różni się w zależności od kategorii służby wojskowej i kwoty pożyczki. Następujący członkowie serwisu nie muszą płacić opłaty za finansowanie:
- Weterani otrzymujący świadczenia VA z tytułu niepełnosprawności związanej z usługami Weterani, którzy byliby uprawnieni do rekompensaty VA z tytułu niepełnosprawności związanej z usługą, gdyby nie otrzymali emerytury lub czynnej opłaty za przeżycie Małżonkowie weteranów, którzy zmarli w służbie lub z powodu niepełnosprawności związanej z usługą
Pożyczki VA są najlepsze dla uprawnionego czynnego personelu wojskowego lub weteranów i ich małżonków, którzy chcą wysoce konkurencyjnych warunków i produktu hipotecznego dostosowanego do ich potrzeb finansowych.
Pożyczki USDA ubezpieczone przez rząd
Departament Rolnictwa USA gwarantuje pożyczki, aby pomóc właścicielom domów o niskich dochodach na obszarach wiejskich w całym kraju. Pożyczki te wymagają od wykwalifikowanych pożyczkodawców niewielkiej lub żadnej obniżki, o ile nieruchomości spełniają zasady kwalifikowalności USDA.
Pożyczki USDA są najlepsze dla nabywców domów na kwalifikujących się obszarach wiejskich, które mają niższe dochody, mało pieniędzy zaoszczędzonych na zaliczce i nie mogą w inny sposób kwalifikować się do konwencjonalnego produktu pożyczkowego.
Pożyczki o stałym oprocentowaniu są najlepsze dla osób, które planują długo mieszkać w domu.
Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu
Warunki kredytu hipotecznego, w tym długość spłaty, są kluczowym czynnikiem wpływającym na to, jak kredytodawca wycenia pożyczkę i stopę procentową. Pożyczki o stałym oprocentowaniu wyglądają tak: ustalona stopa procentowa na cały okres kredytowania, zwykle od 10 do 30 lat. Jeśli chcesz spłacić dom szybciej i stać Cię na wyższą miesięczną spłatę, krótkoterminowa pożyczka o stałym oprocentowaniu (powiedzmy 15 lub 20 lat) pomoże Ci zaoszczędzić czas i odsetki. Będziesz także szybciej budować kapitał własny w swoim domu.
Zdecydowanie się na krótszą hipotekę na czas określony oznacza, że miesięczne płatności będą wyższe niż w przypadku pożyczki długoterminowej. Zmiażdż liczby, aby budżet mógł obsługiwać wyższe płatności. Możesz również uwzględnić inne cele, takie jak oszczędzanie na emeryturę lub fundusz na wypadek sytuacji kryzysowej.
Pożyczki o stałym oprocentowaniu są idealne dla kupujących, którzy planują pozostać przez wiele lat. 30-letnia stała pożyczka może dać ci trochę miejsca na zaspokojenie innych potrzeb finansowych. Jeśli jednak masz ochotę na niewielkie ryzyko oraz środki i dyscyplinę, aby szybciej spłacać hipotekę, 15-letnia stała pożyczka może znacznie zaoszczędzić na odsetkach i skrócić okres spłaty o połowę.
Kredyty hipoteczne o oprocentowaniu zmiennym są bardziej ryzykowne niż kredyty o stałym oprocentowaniu, ale mogą mieć sens, jeśli planujesz sprzedaż domu lub refinansowanie kredytu hipotecznego w najbliższym czasie.
Kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu
Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej mają stałą stopę procentową na początkowy okres od trzech do 10 lat, ale po upływie tego okresu stopa zmienia się w zależności od warunków rynkowych. Pożyczki te mogą być ryzykowne, jeśli po wyzerowaniu stawki nie będziesz w stanie spłacać wyższej miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Niektóre produkty ARM mają ograniczenie stawki określające, że miesięczna rata kredytu hipotecznego nie może przekroczyć określonej kwoty. Jeśli tak, zmień numery, aby mieć pewność, że potencjalnie poradzisz sobie ze wzrostem płatności do tego momentu. Nie licz na to, że będziesz mógł sprzedać dom lub zrefinansować kredyt hipoteczny, zanim ARM się zresetuje, ponieważ warunki rynkowe - i twoje finanse - mogą się zmienić.
Mechanizmy ARM to solidna opcja, jeśli nie planujesz pozostać w domu poza początkowym okresem o stałej stopie procentowej lub wiesz, że zamierzasz refinansować przed zresetowaniem pożyczki. Dlaczego? Stopy procentowe dla ARM są zwykle niższe niż stopy stałe we wczesnych latach spłaty, dzięki czemu można potencjalnie zaoszczędzić tysiące dolarów na spłatach odsetek w początkowych latach posiadania domu.
Programy pierwszej pomocy
Specjalne programy sponsorowane przez stany lub lokalne władze mieszkaniowe oferują pomoc specjalnie dla kupujących po raz pierwszy. Wiele z tych programów jest dostępnych w oparciu o dochody lub potrzeby finansowe kupujących. Programy te, które zwykle oferują pomoc w formie dotacji na zaliczki, mogą również zaoszczędzić pożyczkobiorcom po raz pierwszy znaczne pieniądze na koszty zamknięcia.
Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wymienia po raz pierwszy programy dotyczące kupna domu według stanu. Wybierz swój stan, a następnie „Pomoc przy zakupie domu”, aby znaleźć najbliższy program.
Kredyty hipoteczne dla kupujących po raz pierwszy
Wszystkie te programy pożyczkowe (z wyjątkiem programów pomocy dla kupujących po raz pierwszy w domu) są dostępne dla wszystkich kupujących, bez względu na to, czy kupujesz dom po raz pierwszy, czy czwarty. Wiele osób błędnie uważa, że pożyczki FHA są dostępne tylko dla osób kupujących po raz pierwszy, ale powtarzający się pożyczkobiorca może się zakwalifikować, o ile nabywca nie posiadałby głównej siedziby przez co najmniej trzy lata poprzedzające zakup.
Wybór pożyczki, która jest najlepsza dla twojej sytuacji, zależy przede wszystkim od twojej kondycji finansowej: twojego dochodu, historii kredytowej i wyniku kredytowego, zatrudnienia i celów finansowych. Kredytodawcy hipoteczni mogą pomóc w analizie finansów w celu ustalenia najlepszych produktów kredytowych. Mogą również pomóc lepiej zrozumieć wymagania dotyczące kwalifikacji, które zwykle są złożone. Wspierający pożyczkodawca lub pośrednik ds. Kredytów hipotecznych może również odrabiać zadania domowe - obszary finansowe, które należy poprawić, aby uzyskać jak najlepszą pozycję do uzyskania kredytu hipotecznego i zakupu domu.
Dolna linia
Bez względu na to, jaki rodzaj pożyczki wybierzesz, sprawdź wcześniej raport kredytowy, aby sprawdzić, na czym stoisz. Każdego roku masz prawo do jednego bezpłatnego raportu kredytowego z każdego z trzech głównych biur sprawozdawczych za pośrednictwem Annualcreditreport.com. Stamtąd możesz wykryć i naprawić błędy, pracować nad spłatą zadłużenia i poprawić historię opóźnień w płatnościach przed skontaktowaniem się z pożyczkodawcą hipotecznym.
Korzystne może być uzyskanie finansowania, zanim zaczniesz poważnie myśleć o domach i składaniu ofert. Dlaczego? Będziesz w stanie działać szybciej i możesz potraktować poważniej przez sprzedawców, jeśli masz w ręku list przedakceptacyjny.
