Jednym z głównych powodów, dla których ludzie inwestują, jest zwiększenie ich zamożności. Podczas gdy motywacje mogą się różnić między inwestorami - niektórzy mogą chcieć pieniędzy na emeryturę, inni mogą zdecydować się na odebranie pieniędzy na inne wydarzenia życiowe, takie jak posiadanie dziecka lub ślub - zarabianie pieniędzy jest zwykle podstawą wszystkich inwestycji. I nie ma znaczenia, gdzie umieścisz swoje pieniądze, czy trafią one na giełdę, rynek obligacji czy nieruchomości.
Nieruchomość jest materialną własnością, która składa się z ziemi i ogólnie obejmuje wszelkie struktury lub zasoby znalezione na tej ziemi. Nieruchomości inwestycyjne są jednym z przykładów inwestycji w nieruchomości. Są one kupowane z zamiarem zarabiania pieniędzy dzięki dochodom z wynajmu. Niektóre osoby kupują nieruchomości inwestycyjne z zamiarem ich sprzedaży po krótkim czasie. Niezależnie od intencji, dla inwestorów, którzy dywersyfikują swój portfel inwestycyjny z nieruchomościami, ważne jest zmierzenie zwrotu z inwestycji (ROI) w celu ustalenia rentowności nieruchomości. W tym artykule opisano, jaki zwrot z inwestycji, jak go obliczyć dla wynajmowanej nieruchomości i dlaczego jest to ważna zmienna, którą powinieneś wiedzieć przed dokonaniem zakupu.
Kluczowe dania na wynos
- Zwrot z inwestycji mierzy kwotę pieniędzy lub zysków z inwestycji jako procent kosztu tej inwestycji. Aby obliczyć procentowy zwrot z inwestycji przy zakupie gotówkowym, weź zysk netto lub zysk netto z inwestycji i podziel ją według pierwotnego kosztu. Jeśli masz kredyt hipoteczny, musisz uwzględnić zaliczkę i spłatę kredytu hipotecznego. Inne zmienne, które mogą wpłynąć na zwrot z inwestycji, w tym koszty naprawy i konserwacji, a także regularne wydatki.
Co to jest zwrot z inwestycji (ROI)?
Zwrot z inwestycji mierzy, ile pieniędzy lub zysków inwestuje się w inwestycję, jako procent kosztu tej inwestycji. Pokazuje, jak skutecznie i wydajnie wykorzystywane są dolary inwestycyjne do generowania zysków. Wiedza na temat ROI pozwala inwestorom ocenić, czy zainwestowanie pieniędzy w konkretną inwestycję jest rozsądnym wyborem.
Zwrot z inwestycji może dotyczyć dowolnego pojazdu - akcji, obligacji, konta oszczędnościowego, a nawet nieruchomości. Obliczenie znaczącego zwrotu z inwestycji dla nieruchomości mieszkalnej może być trudnym zadaniem, ponieważ obliczeniami można łatwo manipulować - niektóre zmienne można uwzględnić lub wykluczyć w obliczeniach. Może to stać się szczególnie trudne, gdy inwestorzy mają możliwość zapłaty gotówki lub zaciągnięcia hipoteki na nieruchomości.
W tym miejscu przeanalizujemy dwa przykłady obliczania zwrotu z inwestycji w nieruchomość na wynajem - zakup gotówkowy i ten, który jest finansowany hipoteką.
Formuła zwrotu z inwestycji
W pobliżu ROI = koszt inwestycji Zysk z inwestycji - koszt inwestycji
Aby obliczyć zysk lub zysk z dowolnej inwestycji, najpierw weź całkowity zwrot z inwestycji i odejmij pierwotny koszt inwestycji. Ponieważ ROI jest wskaźnikiem rentowności, daje nam zysk z inwestycji wyrażony w procentach.
Ponieważ zwrot z inwestycji jest wskaźnikiem rentowności, zysk jest reprezentowany w procentach.
Aby obliczyć procentowy zwrot z inwestycji, bierzemy zysk netto lub zysk netto z inwestycji i dzielimy ją przez pierwotny koszt.
Na przykład, jeśli kupisz akcje ABC za 1000 USD i sprzedasz je dwa lata później za 1600 USD, zysk netto wyniesie 600 USD (1600 - 1000 USD). Zwrot z inwestycji w magazynie wynosi 60%.
Obliczanie zwrotu z inwestycji w nieruchomości do wynajęcia
Powyższe równanie wydaje się dość łatwe do obliczenia, ale należy pamiętać, że istnieje wiele zmiennych, które wchodzą w grę z nieruchomościami, które mogą wpływać na liczby ROI. Obejmują one koszty napraw i konserwacji oraz metody obliczania dźwigni finansowej - kwoty pożyczonej z odsetkami na początkową inwestycję.
Przy zakupie nieruchomości warunki finansowania mogą znacznie wpłynąć na cenę inwestycji. Ale korzystanie z zasobów takich jak kalkulator hipoteczny może pomóc Ci zaoszczędzić pieniądze, pomagając znaleźć korzystne stopy procentowe.
ROI dla transakcji gotówkowych
Obliczanie ROI nieruchomości jest dość proste, jeśli kupujesz nieruchomość za gotówkę. Oto przykład wynajmowanej nieruchomości zakupionej za gotówkę:
- Zapłaciłeś 100 000 USD w gotówce za wynajem nieruchomości. Koszty zamknięcia wyniosły 1 000 USD, a koszty przebudowy wyniosły 9 000 USD, dzięki czemu łączna wartość inwestycji wyniosła 110 000 USD. Miesięcznie zbierałeś czynsz w wysokości 1000 $.
Rok później:
- Zarobiłeś 12 000 USD dochodu z najmu za te 12 miesięcy. Koszty, w tym rachunek za wodę, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie, wyniosły 2400 USD za rok lub 200 USD miesięcznie. Twój roczny zwrot wyniósł 9 600 USD (12 000 USD - 2 400 USD).
Aby obliczyć ROI nieruchomości:
- Dziel roczny zwrot (9600 USD) przez sumę całej inwestycji lub 110 000 USD. ROI = 9600 USD = 110 000 USD = 0, 087 lub 8, 7%. ROI wyniósł 8, 7%.
ROI dla transakcji finansowanych
Bardziej zaangażowane jest obliczanie ROI w finansowanych transakcjach.
Na przykład kupiłeś tę samą nieruchomość na wynajem o wartości 100 000 $ jak powyżej, ale zamiast płacić gotówką, wziąłeś kredyt hipoteczny.
- Wymagana przedpłata na hipotekę wyniosła 20% ceny zakupu lub 20 000 USD (100 000 USD ceny sprzedaży x 20%) Koszty zamknięcia były wyższe, co jest typowe dla hipoteki, w wysokości 2 500 USD z góry. Zapłaciłeś 9 000 USD za przebudowę. wydatki z własnej kieszeni wyniosły 31 500 USD (20 000 USD + 2 500 USD + 9 000 USD).
Hipoteka wiąże się również z kosztami bieżącymi:
- Załóżmy, że zaciągnąłeś 30-letnią pożyczkę o stałej stopie procentowej 4%. Przy pożyczonym 80 000 USD (100 000 USD ceny sprzedaży minus zaliczka w wysokości 20 000 USD) miesięczna spłata kwoty głównej i odsetek wynosiłaby 381, 93 USD. Dołożymy te same 200 USD miesięcznie na pokrycie kosztów wody, podatków i ubezpieczenia, a łączna miesięczna rata 581, 93 USD. Dochód z wynajmu w wysokości 1000 USD miesięcznie wynosi 12 000 USD w ciągu roku. Twoje miesięczne przepływy pieniężne wyniosły 418, 07 USD miesięcznie (czynsz w wysokości 1000 USD - 581, 93 USD spłaty kredytu hipotecznego).
Rok później:
- Zarobiłeś 12 000 $ całkowitego dochodu z wynajmu za rok w wysokości 1000 $ miesięcznie. Twój roczny zwrot wyniósł 5016, 84 $ (418, 07 $ x 12 miesięcy).
Aby obliczyć ROI nieruchomości:
- Podziel roczny zwrot przez pierwotne wydatki z własnej kieszeni (zaliczka w wysokości 20 000 USD, koszty zamknięcia 2 500 USD i przebudowa za 9 000 USD), aby określić ROI.ROI: 5 016, 84 ÷ 31 500 USD = 0, 159. Twój ROI wynosi 15, 9%.
Kapitał własny
Niektórzy inwestorzy dodają do równania kapitał własny domu. Kapitał własny to wartość rynkowa nieruchomości pomniejszona o całkowitą niespłaconą kwotę pożyczki. Należy pamiętać, że kapitał własny nie jest gotówką. Będziesz musiał sprzedać nieruchomość, aby uzyskać do niej dostęp.
Aby obliczyć kwotę kapitału własnego w domu, zapoznaj się z harmonogramem spłat kredytu hipotecznego, aby dowiedzieć się, ile spłat kredytu przeznaczono na spłatę kwoty głównej pożyczki. To buduje kapitał w twoim domu.
Kwotę kapitału własnego można dodać do rocznego zwrotu. W naszym przykładzie harmonogram amortyzacji pożyczki wykazał, że w ciągu pierwszych 12 miesięcy spłacono kwotę 1 408, 84 USD kwoty głównej.
- Nowy roczny zwrot, włączając część kapitałową, wynosi 6.425, 68 USD (5 016, 84 USD rocznego dochodu + 1 408, 84 USD kapitału własnego).ROI = 6 425, 68 USD = 31 500 USD = 0, 20 Twój zwrot z inwestycji wynosi 20%.
Znaczenie ROI dla nieruchomości
Jak wspomniano powyżej, wiedza na temat zwrotu z inwestycji w każdą inwestycję, zwłaszcza w nieruchomości, pozwala inwestorom uzyskać więcej informacji. Przed zakupem możesz oszacować koszty i wydatki, a także przychody z wynajmu. Daje to szansę na porównanie z innymi podobnymi właściwościami. Po zawężeniu możesz określić, ile zarobisz. Jeśli w którymkolwiek momencie zdasz sobie sprawę, że Twoje koszty i wydatki przekroczą ROI, być może będziesz musiał podjąć decyzję, czy chcesz z niego skorzystać i mieć nadzieję, że znowu zarobisz, czy też powinieneś sprzedać swoją nieruchomość, aby nie przegrywasz.
Inne uwagi
Oczywiście mogą istnieć dodatkowe wydatki związane z posiadaniem wynajmowanej nieruchomości, takie jak koszty napraw lub konserwacji, które musiałyby zostać uwzględnione w obliczeniach, które ostatecznie wpłynęłyby na ROI.
Ponadto założyliśmy, że nieruchomość była wynajmowana na wszystkie 12 miesięcy. W wielu przypadkach wolne miejsca występują szczególnie między najemcami, a brak dochodów w tych miesiącach należy uwzględnić w obliczeniach.
ROI dla wynajmowanej nieruchomości jest inny, ponieważ zależy od tego, czy nieruchomość jest finansowana hipoteką, czy opłacana gotówką. Zgodnie z ogólną zasadą, im mniej gotówki wypłacanej z góry jako zaliczki na nieruchomość, tym większe saldo kredytu hipotecznego, ale większy zwrot z inwestycji. I odwrotnie, im więcej gotówki zapłacisz z góry i im mniej pożyczysz, tym niższy ROI, ponieważ początkowy koszt będzie wyższy. Innymi słowy, finansowanie pozwala na zwiększenie ROI w krótkim okresie, ponieważ początkowe koszty są niższe.
Ważne jest stosowanie spójnego podejścia przy pomiarze ROI dla wielu właściwości. Na przykład, jeśli uwzględnisz kapitał własny domu przy ocenie jednej nieruchomości, powinieneś uwzględnić kapitał własny innych nieruchomości przy obliczaniu ROI dla swojego portfela nieruchomości.
