Co to jest bańka mieszkaniowa?
Bańka mieszkaniowa, czyli bańka na rynku nieruchomości, to wzrost cen mieszkań napędzany popytem, spekulacjami i rozrzutnymi wydatkami aż do upadku. Pęcherzyki mieszkaniowe zwykle zaczynają się od wzrostu popytu, w obliczu ograniczonej podaży, co wymaga stosunkowo długiego okresu na uzupełnienie i zwiększenie. Spekulanci wlewają pieniądze na rynek, zwiększając popyt. W pewnym momencie popyt zmniejsza się lub stagnuje w tym samym czasie, co zwiększa podaż, powodując gwałtowny spadek cen - i bańka pęka.
Zrozumienie bańki mieszkaniowej
Bańka mieszkaniowa jest wydarzeniem tymczasowym, ale może trwać latami. Zwykle wynika to z czegoś poza normą, takiego jak popyt, spekulacje, wysoki poziom inwestycji lub nadmierna płynność - wszystko to może spowodować, że ceny domów przestaną być zrównoważone. Prowadzi to do wzrostu popytu w porównaniu z podażą. Według Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW) bańki mieszkaniowe mogą występować rzadziej niż bańki akcyjne, ale zwykle trwają dwa razy dłużej.
Bańki mieszkaniowe powodują nie tylko poważne krach na rynku nieruchomości, ale mają także znaczący wpływ na ludzi ze wszystkich klas, dzielnic i ogólną gospodarkę. Mogą zmusić ludzi do szukania sposobów spłaty kredytów hipotecznych za pośrednictwem różnych programów lub mogą przekopać konta emerytalne, aby pozwolić sobie na zamieszkanie w swoich domach. Bańki mieszkaniowe są jednym z głównych powodów, dla których ludzie tracą oszczędności.
Kluczowe dania na wynos
- Bańka mieszkaniowa utrzymujący się, ale przejściowy stan zawyżonych cen i szalejących spekulacji na rynkach mieszkaniowych. USA doświadczyły poważnej bańki mieszkaniowej w 2000 roku spowodowanej napływem pieniędzy na rynki mieszkaniowe, luźne warunki kredytowania i politykę rządu promującą domy własność Bańka mieszkaniowa, podobnie jak każda inna bańka, jest wydarzeniem tymczasowym i może się zdarzyć w dowolnym momencie na rynku.
Co powoduje bańkę mieszkaniową?
Tradycyjnie rynki mieszkaniowe nie są tak podatne na bańki jak inne rynki finansowe ze względu na dużą transakcję i koszty związane z posiadaniem domu. Jednak szybki wzrost podaży kredytu prowadzący do połączenia bardzo niskich stóp procentowych i rozluźnienia standardów gwarantowania kredytów może doprowadzić kredytobiorców do wejścia na rynek i popytu na paliwo. Wzrost stóp procentowych i zaostrzenie standardów kredytowych może zmniejszyć popyt, powodując pęknięcie bańki mieszkaniowej.
Bańka mieszkaniowa w USA w połowie 2000 r
Niesławna amerykańska bańka mieszkaniowa w połowie 2000 roku była częściowo wynikiem innej bańki, tej w sektorze technologicznym. Było to bezpośrednio związane z kryzysem finansowym w latach 2007–2008, a niektórzy uważają to za jego przyczynę.
Podczas bańki internetowej w późnych latach 90. wiele firm z branży nowych technologii złożyło oferty na akcje zwykłe aż do bardzo wysokich cen w stosunkowo krótkim czasie. Nawet firmy, które były niewiele więcej niż start-upami i jeszcze nie osiągnęły rzeczywistych zysków, licytowały do dużych kapitalizacji rynkowych przez spekulantów próbujących zarobić na szybkim zysku. W 2000 r. Nasdaq osiągnęło szczyt, a gdy pękła bańka technologiczna, wiele z tych wcześniej wysoko notowanych akcji spadło do drastycznie niższych poziomów cen.
Gdy inwestorzy porzucili giełdę w wyniku pęknięcia bańki internetowej i następnej krachu na giełdzie, przenieśli swoje pieniądze na nieruchomości. Jednocześnie Rezerwa Federalna USA obniżyła stopy procentowe i obniżyła je, aby zwalczyć łagodną recesję, która nastąpiła po załamaniu technologicznym, a także by uniknąć niepewności po ataku World Trade Center z 11 września 2001 r.
Powódź pieniędzy i kredytów spotkała się z różnymi politykami rządowymi mającymi na celu zachęcenie właścicieli domów i szereg innowacji na rynku finansowym, które zwiększyły płynność aktywów związanych z nieruchomościami. Ceny domów wzrosły i coraz więcej osób zaczęło kupować i sprzedawać domy.
W ciągu następnych sześciu lat mania na temat własności domów wzrosła do alarmujących poziomów, gdy spadły stopy procentowe, a surowe wymogi pożyczkowe zostały prawie całkowicie zniesione. Szacuje się, że 56% zakupów domów w tym okresie zostało dokonanych przez osoby, które nie byłyby w stanie pozwolić sobie na nie przy normalnych wymogach kredytowych. Tych ludzi nazwano pożyczkobiorcami subprime. Zdecydowana większość pożyczek stanowiły kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, z niskimi stawkami początkowymi i planowanym resetem na okres od trzech do pięciu lat.
Podobnie jak bańka technologiczna, bańka mieszkaniowa charakteryzowała się początkowym wzrostem cen mieszkań ze względu na fundamenty, ale gdy hossa na rynku mieszkaniowym trwała, wielu inwestorów zaczęło kupować domy jako inwestycje spekulacyjne.
Zachęcanie rządu do szerokiego posiadania domów skłoniło banki do obniżenia stóp procentowych i wymagań pożyczkowych, co wywołało szał kupowania domów, który spowodował wzrost cen o 50 do 100 procent w zależności od regionu kraju. Szał kupowania domów przyciągnął spekulantów, którzy zaczęli przerzucać domy za dziesiątki tysięcy dolarów w ciągu zaledwie dwóch tygodni.
W tym samym okresie giełda zaczęła odskakiwać, a do 2006 r. Stopy procentowe zaczęły rosnąć w górę. Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu zaczęły resetować się po wyższych stopach procentowych, gdy w 2007 r. Pojawiły się oznaki spowolnienia gospodarczego. Z uwagi na gwałtowny wzrost cen mieszkań na wysokim poziomie premia za ryzyko była zbyt wysoka dla inwestorów, którzy następnie przestali kupować domy. Kiedy stało się oczywiste dla nabywców domów, że wartość nieruchomości może faktycznie spaść, ceny mieszkań zaczęły gwałtownie spadać, powodując masową wyprzedaż papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Ceny mieszkań ostatecznie spadłyby o ponad 40 procent w niektórych regionach kraju, a masowe niespłacanie kredytów hipotecznych doprowadziłoby do milionów przejęć w ciągu najbliższych kilku lat.
