Co to jest mnożnik dochodu brutto?
Mnożnik dochodu brutto (GIM) to przybliżona miara wartości nieruchomości inwestycyjnej, która jest uzyskiwana poprzez podzielenie ceny sprzedaży nieruchomości przez jej roczny dochód z wynajmu brutto. GIM jest stosowany do wyceny nieruchomości komercyjnych, takich jak centra handlowe i kompleksy apartamentów, ale jest ograniczony, ponieważ nie bierze pod uwagę kosztów takich czynników, jak media, podatki, utrzymanie i wolne miejsca. Inne, bardziej szczegółowe metody powszechnie stosowane do wyceny nieruchomości komercyjnych to stopa kapitalizacji (stopa kapitalizacji) i metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych.
Wyjaśnienie mnożnika dochodu brutto
Mnożnik dochodu brutto można z grubsza ustalić, czy cena wywoławcza nieruchomości jest dobrą ofertą. Pomnożenie GIM przez roczny dochód brutto nieruchomości daje wartość nieruchomości lub tego, za co powinna być sprzedawana.
Przykład obliczenia mnożnika dochodu brutto
Na przykład nieruchomość będąca przedmiotem przeglądu ma efektywny dochód brutto w wysokości 50 000 USD. Dostępna jest porównywalna sprzedaż o efektywnym dochodzie w wysokości 56 000 USD i wartości sprzedaży wynoszącej 392 000 USD (w rzeczywistości szukalibyśmy wielu porównywalnych w celu poprawy analizy).
Nasz GIM wyniósłby 392 000 USD / 56 000 USD = 7.
Podsumowując, ten porównywalny (lub „comp”, jak to często się nazywa w praktyce) sprzedał 7 razy (7x) efektywny zysk brutto. Korzystając z tego mnożnika, widzimy, że wartość tej nieruchomości wynosi 350 000 USD. Który znajduje: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 $ = 350 000 $.
Wady metody mnożnika dochodu brutto
Naturalny argument przeciwko metodzie mnożnika powstaje, ponieważ jest to dość prymitywna technika wyceny. Ponieważ zmiany stóp procentowych (które wpływają na stopy dyskontowe w obliczeniach wartości pieniądza w czasie), źródła lub przychody (jakość) oraz wydatki nie są wyraźnie brane pod uwagę - mnożnik dochodu brutto nie jest praktycznie praktycznym modelem wyceny, ale oferuje „ tył koperty ”punkt początkowy.
Inne wady obejmują:
- Metoda GIM zakłada jednolitość właściwości we wszystkich podobnych klasach. Praktycy wiedzą z doświadczenia, że wskaźniki kosztów dla podobnych nieruchomości często różnią się w wyniku takich czynników, jak odroczenie utrzymania, wiek nieruchomości i jakość zarządcy nieruchomości. GIM szacuje wartość na podstawie dochodu brutto, a nie dochodu operacyjnego netto (NOI), podczas gdy nieruchomość jest kupowana głównie na podstawie jej siły zarobkowej netto. Jest całkowicie możliwe, że dwie właściwości mogą mieć ten sam NOI, mimo że ich dochody brutto różnią się znacznie. Tak więc metoda GIM może być łatwo niewłaściwie wykorzystywana przez tych, którzy nie doceniają jej ograniczeń. GIM nie uwzględnia pozostałego okresu użytkowania porównywalnych właściwości. Ignorując pozostały okres ekonomicznej użyteczności, specjalista może przypisać równe wartości nowej nieruchomości i 50-letniej nieruchomości, zakładając, że generują one jednakowe dochody.
