Co to jest wywłaszczenie?
Wywłaszczenie to czynność rządu zabierającego własność prywatną wbrew woli właścicieli, rzekomo w celu wykorzystania jej dla ogółu społeczeństwa. W Stanach Zjednoczonych nieruchomości są najczęściej wywłaszczane w celu budowy autostrad, linii kolejowych, lotnisk lub innych projektów infrastrukturalnych. Właściciel nieruchomości musi zostać opłacony za zajęcie, ponieważ piąta poprawka do konstytucji stanowi, że własność prywatna nie może być wywłaszczona „na użytek publiczny bez sprawiedliwego odszkodowania”.
Podstawa prawna wywłaszczenia
W Stanach Zjednoczonych doktryna znana jako „wybitna domena” stanowi podstawę prawną wywłaszczenia. Sądy w USA przyjęły doktrynę jako moc rządu, sugerując, że implikuje to klauzula piątej poprawki obejmująca rekompensatę. Zgodnie z tym uzasadnieniem stwierdzenie poprawki, że nieruchomości nie można wywłaszczić bez odpowiedniej rekompensaty, oznacza, że własność można faktycznie odebrać.
Rządy są uprawnione do przejmowania własności prywatnej za rekompensatę za godziwą wartość rynkową poprzez doktrynę wybitnej dziedziny; niektóre opłaty i odsetki mogą być również należne byłemu właścicielowi (właścicielom).
W niektórych jurysdykcjach rządy są zobowiązane do przedłużenia oferty zakupu przedmiotowej nieruchomości przed skorzystaniem z wybitnej domeny. W przypadku wywłaszczenia nieruchomości są przejmowane w ramach postępowania w sprawie potępienia, przy czym terminu tego nie należy mylić z określeniem nieruchomości, która jest w złym stanie. Właściciele mogą zakwestionować legalność zajęcia i rozstrzygnąć kwestię uczciwej wartości rynkowej stosowanej do rekompensaty.
Kolejne główne uzasadnienie wywłaszczenia pochodzi z dziedziny zdrowia publicznego. Powszechnie uznaje się, że wydarzenia zagrażające zdrowiu publicznemu, takie jak toksyczne zanieczyszczenie środowiska danego obszaru, uzasadniają rząd działający w celu relokacji dotkniętej populacji na tym obszarze, a część tego działania może logicznie pociągać za sobą wywłaszczenie przez rząd mienia przeniesionych mieszkańców.
Wywłaszczenia rządowe są szeroko rozpowszechnione na całym świecie, zwykle towarzyszy im zgoda, że właściciele powinni otrzymać odpowiednie odszkodowanie za utraconą własność. Nieliczne wyjątki od porozumienia w sprawie sprawiedliwego odszkodowania dotyczą przede wszystkim krajów komunistycznych lub socjalistycznych, w których czasami zdarza się, że rząd wywłaszcza nie tylko ziemię, ale także krajowe lub zagraniczne firmy, które są obecne w tym kraju.
Obawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczenie
Pojawiło się wiele kwestii związanych z wywłaszczeniem - od uzasadnionych powodów takiego postępowania, po proces sprzeciwu, poprzez zakres i kwotę godziwej rekompensaty. Zarówno ustawodawstwo, jak i orzeczenia sądowe pomogły je rozwiązać.
W odniesieniu do odszkodowań toczy się debata na temat tego, co stanowi sprawiedliwą rekompensatę dla właścicieli wywłaszczonych nieruchomości. W sprawach obejmujących pięć dekad, od lat 30. do 80., Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych wielokrotnie potwierdzał, że zdefiniowana przez niego „uczciwa wartość rynkowa” może nie odpowiadać wymaganiom sprzedawców i być w stanie otrzymać w ramach dobrowolnych transakcji.
W konsekwencji, w wybitnych przypadkach domenowych, standard często nie jest najbardziej prawdopodobną ceną, ale najwyższą ceną możliwą do uzyskania w dobrowolnej transakcji sprzedaży obejmującej przedmiotową nieruchomość. Ponieważ potępienie pozbawia właściciela możliwości poświęcenia czasu na uzyskanie optymalnej ceny, jaką rynek może uzyskać, prawo przewiduje to, określając godziwą wartość rynkową jako najwyższą cenę, jaką nieruchomość przyniesie na otwartym rynku.
Niespójność i kontrowersje przeważają również nad tym, że właściciele nieruchomości otrzymują rekompensatę nie tylko za swoją nieruchomość, ale również za niedogodności związane z koniecznością przeprowadzki oraz kosztami i możliwymi stratami biznesowymi. Koszty te nie są uwzględnione w koncepcji „godziwej wartości rynkowej”, ale niektóre z nich są częściowo rekompensowane ustawami, takimi jak federalna jednolita ustawa o pomocy w relokacji (kodeks przepisów federalnych 49) i jej odpowiedniki stanowe. Opłaty adwokackie i rzeczoznawców poniesione przez właściciela nieruchomości mogą być również możliwe do odzyskania na mocy ustawy, aw Kalifornii i Nowym Jorku przyznanie takich opłat jest uznaniowe przez sąd pod pewnymi warunkami.
W przypadku opóźnienia wypłaty słusznej rekompensaty właściciel jest również uprawniony do otrzymania odsetek od kwoty opóźnionej płatności.
Wywłaszczenie w celu zwiększenia dochodów podatkowych
Federalna decyzja Sądu Najwyższego z początku XXI wieku - i późniejsze reakcje na nią - ukształtowały zdolność rządów do przejęcia nieruchomości pod wybitną domeną wyłącznie z powodu wzrostu dochodów podatkowych. Kelo przeciwko City of New London , 545 US 469 (2005) potwierdził autorytet New London, Conn., Aby przejąć własność prywatną bez skazy przez wybitną domenę, a następnie przekazywać ją za dolara rocznie prywatnemu deweloperowi wyłącznie dla cel zwiększenia dochodów komunalnych.
Decyzja wywołała oburzenie o zbyt szerokie uprawnienia wywłaszczeniowe i skłoniła do dalszych działań zarówno na szczeblu stanowym, jak i federalnym.
Najwyższe sądy stanu Illinois, Michigan ( hrabstwo Wayne przeciwko Hathcock ), Ohio ( Norwood, Ohio przeciwko Horney ), Oklahoma i Karolina Południowa orzekły następnie o zakazie takich działań na podstawie konstytucji stanowych. Podjęto również działania federalne, pomimo stosunkowo niewielkiego wywłaszczenia tego szczebla rządu. W pierwszą rocznicę decyzji Kelo prezydent George W. Bush wydał zarządzenie stwierdzające, że wybitna domena nie może być wykorzystywana przez rząd federalny „w celu wspierania interesów ekonomicznych podmiotów prywatnych, którym należy przyznać własność lub korzystanie z własność przejęta. ”
