Odroczone odsetki to kwota odsetek dodana do salda kapitału głównego pożyczki, gdy warunki umowne pożyczki pozwalają na zaplanowaną płatność niższą niż należne odsetki. Kiedy saldo główne pożyczki wzrasta z powodu odroczonego oprocentowania, nazywa się to amortyzacją ujemną. Na przykład kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, znane jako ARM opcji płatniczych, oraz kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu z funkcją odroczonego oprocentowania, niosą ze sobą ryzyko znacznego wzrostu miesięcznych płatności w pewnym momencie w czasie trwania hipoteki.
Podział odroczonych odsetek
Odroczone odsetki to odsetki naliczone od pożyczki, ale nieopłacone. Odsetki kumulują się, gdy spłata pożyczki nie jest wystarczająca do pokrycia wszystkich należnych odsetek.
Historia odroczonego oprocentowania
Przed kryzysem hipotecznym w 2008 r. Programy takie jak ARM opcji płatności pozwalają pożyczkobiorcom wybrać miesięczną spłatę. Mortgagors mogli wybrać płatność 30-letnią lub 15-letnią, płatność tylko odsetkową pokrywającą odsetki, ale nie zmniejszającą salda kapitału, lub minimalną płatność, która nawet nie pokryłaby należnych odsetek. Różnica między minimalną płatnością a należnymi odsetkami stanowiła odsetki odroczone lub ujemna amortyzacja, która została dodana do salda pożyczki.
Załóżmy na przykład, że kredyt hipoteczny otrzymał ARM opcję płatności 100 000 USD przy oprocentowaniu 6%. Pożyczkobiorca może wybrać jedną z czterech miesięcznych opcji płatności: 30-letnia pełna amortyzacja w wysokości 599, 55 USD; 15-letnia pełna amortyzacja w wysokości 843, 86 USD; tylko odsetki w wysokości 500 USD; lub minimalna płatność 321, 64 $. Dokonanie minimalnej płatności oznacza, że odroczone odsetki w wysokości 178, 36 USD są dodawane do salda pożyczki co miesiąc. Po pięciu latach saldo pożyczki z odroczonym oprocentowaniem jest przekształcane, co oznacza, że wymagana płatność wzrasta wystarczająco, aby spłacić pożyczkę w ciągu 25 lat. Płatność staje się tak wysoka, że hipoteka nie może spłacić pożyczki i kończy się wykluczeniem. Jest to jeden z powodów, dla których pożyczki z odroczonym oprocentowaniem są zakazane w niektórych stanach i uważane przez rząd federalny za drapieżne.
Amortyzacja ujemna
W przypadku odroczonego oprocentowania kredytu hipotecznego lub ARM z opcją płatności hipoteka może mieć limit płatności, a stopa procentowa może wzrosnąć. Ponieważ różnica jest dodawana do salda, zamiast zmniejszać kwotę należną od pożyczki, dług rośnie.
Może to być trudna sytuacja, zwłaszcza jeśli hipotekodawca chce sprzedać dom. Odroczone odsetki mogą spowodować, że pożyczkobiorca zostanie postawiony do góry nogami w hipotece, co oznacza, że jest on winien więcej niż może otrzymać ze sprzedaży domu.
