Co to jest hipoteka konwencjonalna lub pożyczka?
Konwencjonalna pożyczka hipoteczna lub konwencjonalna to każdy rodzaj kredytu kupującego, który nie jest oferowany ani zabezpieczany przez podmiot rządowy, taki jak Federal Housing Administration (FHA), US Department of Veterans Affairs (VA) lub USDA Rural Housing Service, ale zamiast tego jest dostępny lub gwarantowany przez prywatnego pożyczkodawcę (banki, związki kredytowe, firmy hipoteczne) lub dwa sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa, Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) i Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Pożyczki konwencjonalne są często błędnie nazywane zgodnymi hipotekami lub pożyczkami. Chociaż nakładają się, obie są odrębnymi kategoriami. Kredyt hipoteczny zgodny z prawem to taki, którego podstawowe warunki spełniają kryteria finansowania Fannie Mae i Freddie Mac. Najważniejszym z nich jest limit dolara, ustalany corocznie przez Federalną Agencję Finansowania Budownictwa Mieszkaniowego (FHFA): w 2019 r. W większości kontynentalnych Stanów Zjednoczonych pożyczka nie może przekroczyć 484 350 USD. Tak więc, chociaż wszystkie pożyczki zgodne są konwencjonalne, nie wszystkie pożyczki konwencjonalne kwalifikują się jako zgodne. Ogromna hipoteka w wysokości 800 000 USD, na przykład, jest hipoteką konwencjonalną, ale nie zgodną z hipoteką, ponieważ przewyższa kwotę, która pozwoliłaby na jej wsparcie przez Fannie Mae lub Freddie Mac. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „Zrozumienie Jumbo kontra konwencjonalne kredyty hipoteczne”)
Obecnie konwencjonalne kredyty hipoteczne stanowią około dwóch trzecich pożyczek udzielanych przez właścicieli domów w Stanach Zjednoczonych. Rynek wtórny tradycyjnych kredytów hipotecznych jest wyjątkowo duży i płynny. Większość konwencjonalnych hipotek jest zapakowana w tranzytowe papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, które handlują na ugruntowanym rynku terminowym zwanym rynkiem hipotecznym, który zostanie ogłoszony (TBA). Wiele z tych konwencjonalnych tranzytowych papierów wartościowych jest dalej sekurytyzowanych w zabezpieczone zobowiązania hipoteczne (CMO).
Kluczowe dania na wynos
- Tradycyjna pożyczka hipoteczna lub pożyczka konwencjonalna to pożyczka na nabywcę domu, która nie jest oferowana ani zabezpieczana przez podmiot rządowy. Jest ona dostępna lub gwarantowana przez prywatnego pożyczkodawcę lub dwa sponsorowane przez rząd przedsiębiorstwa - Fannie Mae i Freddie Mac. Potencjalni pożyczkodawcy muszą wypełnić oficjalny wniosek o kredyt hipoteczny, dostarczyć wymagane dokumenty, historię kredytową i bieżącą zdolność kredytową. Oprocentowanie konwencjonalnych pożyczek jest zwykle wyższe niż w przypadku hipotek wspieranych przez rząd, takich jak kredyty FHA.
Jak działa hipoteka konwencjonalna lub pożyczka
W latach, które upłynęły od załamania kredytów hipotecznych subprime w 2007 r., Pożyczkodawcy zaostrzyli kryteria udzielania kredytów - na przykład „brak weryfikacji” i „brak zaliczki”, ale ogólnie większość podstawowych wymagań nie uległa zmianie. Potencjalni pożyczkobiorcy muszą wypełnić oficjalny wniosek o kredyt hipoteczny (i zazwyczaj uiścić opłatę aplikacyjną), a następnie dostarczyć pożyczkodawcy niezbędne dokumenty do przeprowadzenia szczegółowej kontroli ich tła, historii kredytowej i bieżącej oceny zdolności kredytowej.
Wymagana dokumentacja
Żadna nieruchomość nie jest nigdy w 100% finansowana. Sprawdzając twoje aktywa i zobowiązania, pożyczkodawca chce sprawdzić nie tylko, czy stać Cię na miesięczne spłaty kredytu hipotecznego (który zwykle nie powinien przekraczać 28% dochodu brutto), ale także czy możesz poradzić sobie z zaliczką na nieruchomość (a jeśli tak, to ile), wraz z innymi kosztami wstępnymi, takimi jak opłaty za udzielenie kredytu lub ubezpieczenie, opłaty maklerskie oraz koszty rozliczenia lub zamknięcia, z których wszystkie mogą znacznie podnieść koszt hipoteki. Wymagane elementy to:
1. Zaświadczenie o dochodach. Dokumenty te będą obejmować między innymi:
- Trzydzieści dni odcinków wypłaty, które pokazują dochód oraz dochód roczny Dwa lata federalnych deklaracji podatkowych Sześć dni lub kwartalne zestawienie wszystkich rachunków aktywów, w tym rachunków czekowych, oszczędnościowych i wszelkich rachunków inwestycyjnych Dwa lata wyciągów W-2
Kredytobiorcy muszą być również przygotowani z dowodem dodatkowego dochodu, takiego jak alimenty lub premie.
2. Aktywa. Będziesz musiał przedstawić wyciągi bankowe i wyciągi z rachunków inwestycyjnych, aby udowodnić, że masz środki na zaliczki i koszty zamknięcia rezydencji, a także rezerwy gotówkowe. Jeśli otrzymasz pieniądze od znajomego lub krewnego, aby pomóc w zaliczce, będziesz potrzebować listów podarunkowych, które zaświadczają, że nie są to pożyczki i nie są wymagane ani obowiązkowe. Listy te często wymagają notarialnego poświadczenia.
3. Weryfikacja zatrudnienia. Pożyczkodawcy chcą dziś upewnić się, że pożyczają tylko pożyczkobiorcom o stabilnej historii pracy. Twój pożyczkodawca nie tylko chce zobaczyć twoje odcinki wypłaty, ale może również zadzwonić do twojego pracodawcy, aby sprawdzić, czy nadal jesteś zatrudniony i sprawdzić twoje wynagrodzenie. Jeśli ostatnio zmieniłeś pracę, pożyczkodawca może chcieć skontaktować się z poprzednim pracodawcą. Pożyczkobiorcy prowadzący działalność na własny rachunek będą musieli przedstawić znaczną dodatkową dokumentację dotyczącą ich działalności i dochodów.
4. Inna dokumentacja. Twój pożyczkodawca będzie musiał skopiować prawo jazdy lub dowód osobisty oraz numer ubezpieczenia społecznego i podpis, umożliwiając pożyczkodawcy sporządzenie raportu kredytowego.
Stopy procentowe
Konwencjonalne stopy procentowe pożyczek są zwykle wyższe niż oprocentowane przez rząd kredyty hipoteczne, takie jak pożyczki FHA (chociaż pożyczki te, które zwykle nakazują, aby kredytobiorcy płacili składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, w dłuższej perspektywie mogą okazać się równie kosztowne).
Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od kilku czynników, w tym warunków kredytu - jego długości, wielkości oraz tego, czy ma stałą stopę procentową, czy zmienną stopę procentową - a także bieżących warunków ekonomicznych lub finansowych. Kredytodawcy hipoteczni ustalają stopy procentowe w oparciu o ich oczekiwania dotyczące przyszłej inflacji; podaż i popyt na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką również wpływają na stawki. Kiedy Rezerwa Federalna powoduje, że banki pożyczają drożej, kierując się wyższą stopą funduszy federalnych, banki z kolei przenoszą wyższe koszty na swoich klientów, a stopy kredytu konsumenckiego, w tym na kredyty hipoteczne, zwykle rosną.
Zazwyczaj związane ze stopą procentową są punkty, opłaty wypłacane pożyczkodawcy (lub brokerowi). Im więcej punktów płacisz, tym niższe jest oprocentowanie. Jeden punkt kosztuje 1% kwoty pożyczki i zmniejsza stopę procentową o około 0, 25%. Ogólnie rzecz biorąc, ludzie, którzy planują zamieszkać w domu przez długi czas (10 lub więcej lat), powinni wziąć pod uwagę punkty, aby utrzymać niższe stopy procentowe przez cały okres kredytowania.
Ostatnim czynnikiem określającym stopę procentową jest profil finansowy indywidualnego kredytobiorcy: majątek osobisty, zdolność kredytowa i wielkość zaliczki, którą mogą dokonać z tytułu finansowania rezydencji.
Kupujący, który planuje mieszkać w domu przez 10 lub więcej lat, powinien rozważyć opłacenie punktów, aby utrzymać niższe stopy procentowe przez cały okres kredytowania hipotecznego.
Specjalne uwagi na temat konwencjonalnej hipoteki lub pożyczki
Tego rodzaju pożyczki nie są dla wszystkich. Oto, kto może kwalifikować się do tradycyjnej hipoteki, a kto nie.
Kto może się zakwalifikować
Osoby posiadające ustalone raporty kredytowe i gwiezdne raporty kredytowe, które mają solidne podstawy finansowe, zwykle kwalifikują się do konwencjonalnych hipotek. Mówiąc dokładniej, idealny kandydat powinien mieć:
- Ocena kredytowa wynosi co najmniej 680, a najlepiej znacznie powyżej 700. Im wyższy wynik, tym niższe oprocentowanie kredytu, przy czym najlepsze warunki są zarezerwowane dla osób powyżej 740. Dopuszczalny wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI). Jest to suma miesięcznych zobowiązań w porównaniu do miesięcznego dochodu. Ta liczba wynosi około 36% i nie więcej niż 43%. Zaliczka w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu domu jest łatwo dostępna. Kredytodawcy mogą i akceptują mniej, ale jeśli tak, często wymagają, aby pożyczkobiorcy wykupili prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego i płacili składki co miesiąc, aż osiągną co najmniej 20% kapitału własnego w domu.
Ponadto konwencjonalne kredyty hipoteczne są często najlepszym lub jedynym rozwiązaniem dla nabywców domów, którzy chcą rezydencji w celach inwestycyjnych, jako drugi dom lub którzy chcą kupić nieruchomość o wartości ponad 500 000 USD.
Kto raczej się nie zakwalifikuje
Ogólnie rzecz biorąc, ci, którzy dopiero zaczynają życie, ci z nieco większym zadłużeniem niż zwykle, a także ci o skromnej zdolności kredytowej często mają problemy z zakwalifikowaniem się do tradycyjnych pożyczek. Mówiąc dokładniej, hipoteki te byłyby trudne dla tych, którzy:
- W ciągu ostatnich siedmiu lat doznał bankructwa lub przejęcia nieruchomości. Wynik kredytowy poniżej 650, DTI powyżej 43%. Mniej niż 20% lub nawet 10% ceny zakupu domu za zaliczkę.
