Spis treści
- Co to jest nieruchomość komercyjna?
- Podstawy CRE
- Leasing Lowdown
- Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
- Inwestowanie w CRE
- Zalety CRE
- Wady CRE
- Przykład CRE w świecie rzeczywistym
Co to jest nieruchomość komercyjna - CRE?
Nieruchomość komercyjna (CRE) to nieruchomość wykorzystywana wyłącznie w celach biznesowych lub w celu zapewnienia przestrzeni roboczej zamiast przestrzeni życiowej. Najczęściej nieruchomości komercyjne wynajmowane są najemcom w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Ta kategoria nieruchomości sięga od jednej stacji benzynowej po ogromne centrum handlowe. Nieruchomości komercyjne obejmują detalistów wszelkiego rodzaju, powierzchnie biurowe, hotele, centra handlowe, restauracje i sklepy wielobranżowe.
Podstawy nieruchomości komercyjnych
Nieruchomości komercyjne wraz z nieruchomościami mieszkalnymi obejmują dwie podstawowe kategorie nieruchomości. Budynki mieszkalne obejmują konstrukcje zarezerwowane do zamieszkania przez ludzi, a nie do użytku komercyjnego lub przemysłowego. Jak sama nazwa wskazuje, nieruchomości komercyjne są wykorzystywane w handlu.
Niektóre urzędy ds. Stref i koncesjonowania niszczą dalej nieruchomości przemysłowe - miejsca wykorzystywane do produkcji i produkcji towarów, zwłaszcza towarów ciężkich - ale większość uważa to za część nieruchomości komercyjnych.
Nieruchomości komercyjne dzielą się na cztery klasy, w zależności od funkcji: biurowa, przemysłowa, wielorodzinna i detaliczna. Poszczególne przestrzenie są również podzielone na kategorie. Na przykład przestrzeń biurowa jest scharakteryzowana jako klasa A, klasa B lub klasa C.
- Klasa A reprezentuje najlepsze budynki pod względem estetyki, wieku, jakości infrastruktury i lokalizacji. Budynki klasy B są zwykle starsze i nie są tak konkurencyjne - pod względem ceny - jak budynki klasy A. Inwestorzy często celują w te budynki w celu renowacji. Budynki klasy C są najstarsze, zwykle powyżej 20 roku życia, zlokalizowane w mniej atrakcyjnych obszarach i wymagają konserwacji.
Kluczowe dania na wynos
- Nieruchomości komercyjne to nieruchomości wykorzystywane wyłącznie do celów biznesowych, w przeciwieństwie do nieruchomości mieszkalnych, które są przestrzenią mieszkalną. Cztery klasy nieruchomości komercyjnych obejmują nieruchomości biurowe, przemysłowe, wielorodzinne i handlowe. Nieruchomości komercyjne zapewniają dochód, a także niektóre wzrost wartości kapitału dla inwestorów. Inwestowanie w nieruchomości komercyjne wymaga bardziej wyrafinowania i funduszy od inwestorów niż w nieruchomości mieszkalne. Fundusze inwestycyjne w obrocie nieruchomościami publicznymi (REIT) są realnym sposobem na inwestowanie w nieruchomości komercyjne.
Leasing Lowdown
Niektóre firmy są właścicielami budynków, które zajmują. Jednak bardziej typowym scenariuszem jest dzierżawa nieruchomości. Zwykle inwestor jest właścicielem budynku i pobiera czynsz od każdej działającej tam firmy. Stawki najmu komercyjnego - cena za zajmowanie powierzchni w określonym okresie - są zwykle podawane w rocznych dolarach czynszu za stopę kwadratową. Natomiast stawki za nieruchomości mieszkalne podawane są jako suma roczna lub miesięczny czynsz.
Leasing komercyjny może trwać od jednego roku do 10 lat lub dłużej, przy czym powierzchnia biurowa i handlowa zwykle wynosi średnio od pięciu do 10 lat.
W badaniu przeprowadzonym w 2017 r. Przez firmę CBRE Group, Inc., analityka rynku nieruchomości, analityk Alex Krasikov stwierdził, że termin - długość najmu był proporcjonalny do wielkości wynajmowanej powierzchni. Ponadto dane wykazały, że najemcy będą zawierać długoterminowe umowy najmu, aby zablokować ceny w rosnącym otoczeniu rynkowym. Ale to nie jest ich jedyny czynnik napędzający. Niektórzy najemcy z wymaganiami dotyczącymi dużych powierzchni będą zawierać długoterminowe umowy najmu z powodu ograniczonej dostępności nieruchomości odpowiadającej ich potrzebom.
Istnieją cztery podstawowe rodzaje najmu nieruchomości komercyjnych, z których każdy wymaga innego poziomu odpowiedzialności ze strony właściciela i najemcy.
- Dzierżawa pojedynczej netto powoduje, że najemca jest odpowiedzialny za płacenie podatków od nieruchomości. Dzierżawa podwójnej netto (NN) sprawia, że najemca jest odpowiedzialny za płacenie podatków od nieruchomości i ubezpieczenia. ubezpieczenie i utrzymanie Najemca płaci tylko czynsz najmu brutto, a wynajmujący płaci podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i utrzymanie.
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Oczywiście, utrzymanie CRE w całości wynajmowane na bieżąco jest celem każdego właściciela. Często wynajmujący musi zachować równowagę między maksymalizacją czynszów a minimalizacją wolnych miejsc pracy i obrotu najemcami. Obrót może być kosztowny dla właścicieli CRE, ponieważ przestrzeń musi być dostosowana do specyficznych potrzeb różnych najemców - powiedzmy, jeśli restauracja przenosi się do nieruchomości zajmowanej kiedyś przez studio jogi.
Właściciele nieruchomości mogą chcieć zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami komercyjnymi, która pomogłaby im znaleźć, zarządzać i utrzymać najemców, nadzorować umowy najmu i opcje finansowania oraz koordynować utrzymanie nieruchomości i zbywalność. Specjalistyczna wiedza firmy zarządzającej nieruchomościami komercyjnymi jest pomocna, ponieważ zasady i regulacje dotyczące takich nieruchomości różnią się w zależności od stanu, powiatu, gminy i branży oraz wielkości.
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne
Inwestowanie w nieruchomości komercyjne może być dochodowe i stanowić zabezpieczenie przed zmiennością rynku akcji. Inwestorzy mogą zarabiać poprzez wzrost wartości nieruchomości, gdy sprzedają, ale większość zysków pochodzi z czynszów dzierżawnych.
Inwestycje bezpośrednie
Inwestorzy mogą korzystać z bezpośrednich inwestycji tam, gdzie stają się właścicielami dzięki własności fizycznej nieruchomości. Najlepszymi osobami do bezpośrednich inwestycji w nieruchomości komercyjne są ci, którzy albo mają znaczną wiedzę na temat branży, albo mogą zatrudnić firmy, które ją posiadają. Nieruchomości komercyjne są inwestycjami w nieruchomości o wysokim ryzyku i zyskach. Taki inwestor jest prawdopodobnie osobą o wysokiej wartości netto, ponieważ inwestowanie w CRE wymaga znacznej kwoty kapitału.
Idealna nieruchomość znajduje się w obszarze o niskiej podaży nieruchomości komercyjnych i wysokim popycie, co zapewni korzystne stawki czynszu. Siła lokalnej gospodarki tego obszaru wpływa również na wartość zakupu nieruchomości komercyjnych.
Inwestycje pośrednie
Alternatywnie inwestorzy mogą inwestować na rynku komercyjnym pośrednio poprzez posiadanie różnych rynkowych papierów wartościowych, takich jak fundusze inwestycyjne nieruchomości (REIT), fundusze w obrocie giełdowym, lub inwestując w spółki obsługujące rynek nieruchomości komercyjnych, takie jak banki i pośrednicy.
Zalety nieruchomości komercyjnych
Jedną z największych zalet nieruchomości komercyjnych są atrakcyjne stawki najmu. Na obszarach, na których ilość nowych budowli jest ograniczona gruntami lub prawem, nieruchomości komercyjne mogą mieć imponujące zwroty i znaczne miesięczne przepływy pieniężne. Budynki przemysłowe zwykle wynajmują się po niższej stawce, chociaż mają również niższe koszty ogólne w porównaniu do biurowca.
Nieruchomości komercyjne korzystają również z porównywalnie dłuższych umów najmu z najemcami niż nieruchomości mieszkalne. Ta długa dzierżawa zapewnia posiadaczowi nieruchomości komercyjnych znaczną stabilność w zakresie przepływów pieniężnych, o ile najemcy zajmują budynek długoterminowy.
Oprócz oferowania stabilnego, bogatego źródła dochodu, nieruchomości komercyjne oferują potencjał wzrostu wartości kapitału, o ile nieruchomość jest dobrze utrzymana i aktualizowana. I, podobnie jak wszystkie nieruchomości, często porusza się w przeciwnym kierunku niż giełda, co sprawia, że jest to skuteczna opcja dywersyfikacji akcji w portfelu.
Plusy
-
Zabezpieczenie przed giełdą
-
Wysoko wydajne źródło dochodu
-
Stabilne przepływy pieniężne od długoterminowych najemców
-
Potencjał wzrostu wartości kapitału
Cons
-
Wymagany jest większy kapitał do bezpośredniego inwestowania
-
Większa regulacja
-
Wyższe koszty remontu
-
Aktywa płynne
Wady nieruchomości komercyjnych
Zasady i regulacje są podstawowymi środkami odstraszającymi dla większości osób, które chcą bezpośrednio inwestować w nieruchomości komercyjne. Podatki, mechanizmy zakupu i obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości komercyjnych są zakryte warstwami legalese. Wymagania te zmieniają się w zależności od stanu, hrabstwa, branży, wielkości, podziału na strefy i wielu innych oznaczeń. Większość inwestorów w nieruchomości komercyjne ma specjalistyczną wiedzę lub listę osób, które je posiadają.
Kolejną przeszkodą jest zwiększone ryzyko związane z obrotem najemców, szczególnie istotne w gospodarce, w której nieoczekiwane zamknięcie sklepów powoduje, że nieruchomości są puste z niewielkim wyprzedzeniem.
W przypadku rezydencji wymagania dotyczące wyposażenia jednego najemcy zwykle odzwierciedlają wymagania poprzednich lub przyszłych najemców. Jednak w przypadku nieruchomości komercyjnych każdy najemca może mieć bardzo różne potrzeby, które wymagają kosztownego remontu. Właściciel budynku musi następnie zaadaptować przestrzeń, aby uwzględnić specjalizację handlu każdego najemcy. Nieruchomość komercyjna z niskim poziomem pustostanów, ale wysokim obrotem najemców może nadal tracić pieniądze z powodu kosztów remontów dla przybywających najemców.
Dla tych, którzy chcą inwestować bezpośrednio, zakup nieruchomości komercyjnej jest znacznie bardziej kosztowną propozycją niż nieruchomość mieszkalna. Ponadto, podczas gdy nieruchomości, ogólnie rzecz biorąc, należą do bardziej niepłynnych klas aktywów, transakcje dotyczące budynków komercyjnych przebiegają wyjątkowo wolno.
Przykład prognozy CRE w świecie rzeczywistym
Amerykański rynek nieruchomości komercyjnych uderzył podczas recesji w latach 2008–2009, ale od 2010 r. Odnotowuje roczne zyski. Zyski te pomogły odzyskać prawie wszystkie straty z czasów recesji.
„Roczny raport rynku nieruchomości w USA w 2019 r.”, Wydany przez CBRE, uważa:
Chociaż jest już późno w cyklu gospodarczym, perspektywy pozostają bardzo dobre dla wszystkich czterech głównych rodzajów aktywów nieruchomości komercyjnych. Nastąpi minimalne umocnienie wartości, ale zwroty dochodów powinny pozostać zdrowe.
Jednak inne wskaźniki wskazują, że rynek nieruchomości komercyjnych osiągnął szczyt w cyklu wzrostu po recesji. Według kalifornijskiej firmy zajmującej się nieruchomościami, Ten-X Growth, ceny nieruchomości komercyjnych zakończyły się w 2018 r. Zaledwie o 1% od 2017 r.
W raporcie Ten-X stwierdzono, że ostateczna suma końcowa nieruchomości komercyjnych w 2018 r. Potwierdza ich pogląd na ceny z końca cyklu gospodarczego. Badania firmy wykazały, że liczba wolnych miejsc pracy rośnie, wzrost czynszów spowalnia, a rynkowe stopy procentowe rosną
Jak donosi Forbes , szczególnie sektor detaliczny okazał się bolesny na szerszym rynku nieruchomości komercyjnych, ponieważ powszechne zamykanie sklepów nasiliło się w 2017 r. I trwało do 2018 r. Na przykład w popularnym centrum handlowym REIT Westfield Corporation zaobserwowano spadek cen akcji 30% między połową 2016 r. A końcem 2017 r., Po czym cofnęło pewne straty do stycznia 2018 r. Unibail-Rodamco SE nabył Westfield za 15, 8 mld USD, tworząc Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Jednak większość firm utrzymuje, że rynek nieruchomości jest ogólnie zdrowy. JP Morgan w „Perspektywie nieruchomości komercyjnych w 2019 r.” W dużej mierze powtórzył opinię CBRE, stwierdzając, że 2018 r. Był dziewiątym rokiem wzrostu czynszów i wycen nieruchomości komercyjnych. Morgan przewiduje, że tempo będzie spowolnić, ale będzie kontynuowane i nie nastąpi spowolnienie dopiero po 2019 r.
