Jaki jest łączny stosunek wartości kredytu do wartości - stosunek CLTV?
Łączny wskaźnik kredytu do wartości (CLTV) to stosunek wszystkich zabezpieczonych pożyczek na nieruchomości do wartości nieruchomości. Kredytodawcy stosują współczynnik CLTV w celu określenia ryzyka niewykonania zobowiązania przez potencjalnego nabywcę domu, gdy korzysta się z więcej niż jednej pożyczki.
Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy są skłonni pożyczać pożyczki o wysokim ratingu kredytowym przy wskaźniku CLTV wynoszącym 80% i więcej. CLTV różni się od zwykłego stosunku kredytu do wartości (LTV) tym, że LTV uwzględnia tylko pierwszą lub podstawową hipotekę w swoich obliczeniach.
Formuła i obliczanie CLTV
W pobliżu CLTV = całkowita wartość nieruchomości VL1 + VL2 +… + VLn gdzie: VL = wartość pożyczki
Aby obliczyć łączny stosunek wartości kredytu do wartości, należy podzielić zagregowane salda główne wszystkich pożyczek przez cenę zakupu nieruchomości lub godziwą wartość rynkową. Współczynnik CLTV jest zatem określany poprzez podzielenie sumy pozycji wymienionych poniżej przez niższą cenę sprzedaży nieruchomości lub oszacowaną wartość nieruchomości.
- pierwotna kwota pożyczki pierwszej hipoteki zaciągniętej części (niespłacone saldo kapitału) linii kredytowej kapitału własnego (HELOC) niespłacone saldo kwoty głównej całego finansowania podporządkowanego zamkniętego, takiego jak druga lub trzecia hipoteka (z zamkniętym końcem pożyczki, pożyczkobiorca pobiera wszystkie środki w pierwszym dniu i nie może dokonywać żadnych zmian w planie płatności ani uzyskiwać dostępu do żadnej spłaconej kwoty głównej po zamknięciu pożyczki.)
Kluczowe dania na wynos
- CLTV jest podobny do LTV, ale obejmuje wszystkie hipoteki i zastawy, a nie tylko pierwszą hipotekę. Kredytodawcy biorą pod uwagę współczynnik CLTV przy ustalaniu, czy nabywca domu może sobie pozwolić na zakup domu. Bańka na rynku nieruchomości w latach 2008-2009 podkreśliła znaczenie utrzymania oko na stosunek CLTV.
Co pokazuje współczynnik CLTV
Łączny wskaźnik wartości kredytu (CLTV) jest obliczeniem stosowanym przez profesjonalistów zajmujących się hipoteką i udzielaniem pożyczek w celu ustalenia całkowitego odsetka nieruchomości właściciela domu obciążonej zastawem (zobowiązania dłużne). Kredytodawcy stosują wskaźnik CLTV wraz z garstką innych obliczeń, takich jak stosunek zadłużenia do dochodu i standardowy stosunek kredytu do wartości (LTV), w celu oceny ryzyka udzielenia pożyczki pożyczkobiorcy.
Wielu ekonomistów przypisuje złagodzone standardy CLTV kryzysowi wykluczenia, który nękał Stany Zjednoczone pod koniec 2000 roku, między innymi. Począwszy od lat 90., a zwłaszcza na początku i w połowie 2000 r., Nabywcy domów często zaciągali drugie kredyty hipoteczne w momencie zakupu zamiast zaliczek. Kredytodawcy chętnie nie tracą działalności tych klientów na rzecz konkurentów, którzy zgodzili się na takie warunki pomimo zwiększonego ryzyka.
Przed bańką na rynku nieruchomości, która rozrosła się od późnych lat 90. do połowy XXI wieku, standardową praktyką było dokonywanie przez nabywców domów zaliczek w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu. Większość kredytodawców utrzymała klientów w granicach tych parametrów, ograniczając LTV do 80%.
Kiedy bańka zaczęła się rozgrzewać, wiele z tych samych firm podjęło kroki, aby umożliwić klientom obejście obniżenia o 20%. Niektórzy kredytodawcy podnieśli limity LTV lub całkowicie je zlikwidowali, oferując kredyty hipoteczne z zaliczkami w wysokości 5% lub mniejszymi, podczas gdy inni utrzymali wymogi LTV na miejscu, ale podnieśli limity CLTV, często do 100%. Ten manewr umożliwił klientom zaciągnięcie drugiej hipoteki w celu sfinansowania 20% zaliczek.
Skok przejęcia w 2008 r. Podkreślił, dlaczego CLTV jest ważny. Posiadanie skórki w grze, takiej jak początkowy wydatek gotówkowy w wysokości 100 000 USD na dom o wartości 500 000 USD, stanowi dla właściciela domu silną zachętę do dalszego spłacania kredytów hipotecznych. Jeśli bank zamknie dostęp do rynku, nie tylko straci dom, ale także stos gotówki, którą zapłacił za zamknięcie.
Wymaganie kapitału w nieruchomości izoluje również pożyczkodawców od spadku cen nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest wyceniana na 500 000 $, a łączne zastawy sumują się do 400 000 $, nieruchomość może stracić do 20% jej wartości bez żadnych posiadaczy zastawów otrzymujących krótką zapłatę na aukcji wykluczenia.
Dlaczego CLTV ma znaczenie?
Niektórzy kupujący domy decydują się na obniżenie zaliczki poprzez otrzymanie wielu hipotek na nieruchomości, co skutkuje niższym stosunkiem wartości kredytu do wartości podstawowej hipoteki. Również z powodu niższego wskaźnika LTV wielu nabywców domów z powodzeniem unika prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). To, czy lepiej jest uzyskać drugą hipotekę, czy ponieść koszty PMI, zależy od osoby.
W konsekwencji, ponieważ drugi hipoteka przyjmuje większe ryzyko, oprocentowanie drugiej hipoteki jest zwykle wyższe niż oprocentowanie pierwszej hipoteki. Wskazane jest, aby konsumenci brali pod uwagę zalety i wady przyjmowania wielu pożyczek na jedną nieruchomość. Zachowanie należytej staranności pomoże upewnić się, że wybrana opcja jest najlepsza w danych okolicznościach.
Wartość kredytu do wartości kontra CLTV
Kredyt do wartości (LTV) i CLTV to dwa najczęstsze wskaźniki stosowane w procesie gwarantowania kredytów hipotecznych. Większość pożyczkodawców nakłada maksymalne wartości na obie wartości, powyżej których potencjalny pożyczkobiorca nie kwalifikuje się do pożyczki. Wskaźnik LTV uwzględnia jedynie pierwotne saldo kredytów hipotecznych. Dlatego w powyższym przykładzie współczynnik LTV wynosi 50%, co jest wynikiem podzielenia pierwotnego salda kredytów hipotecznych w wysokości 100 000 USD przez wartość domu 200 000 USD.
Większość kredytodawców narzuca maksymalne limity LTV wynoszące 80%, ponieważ Fannie Mae i Freddie Mac nie kupują kredytów hipotecznych o wyższych współczynnikach LTV. Kredytobiorcy o dobrych profilach kredytowych mogą obejść ten wymóg, ale muszą płacić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), o ile ich pierwotne saldo pożyczki jest większe niż 80% wartości domu. PMI chroni pożyczkodawcę przed stratami, gdy wartość domu spadnie poniżej salda pożyczki.
Pierwotni pożyczkodawcy wydają się być bardziej hojni wobec wymagań CLTV. Biorąc pod uwagę powyższy przykład, w przypadku przejęcia nieruchomości główny posiadacz kredytu hipotecznego otrzymuje w całości swoje pieniądze, zanim drugi posiadacz kredytu otrzyma cokolwiek. Jeśli wartość nieruchomości spadnie do 125 000 USD, zanim pożyczkobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań, główny zastawnik otrzymuje całą należną kwotę (100 000 USD), podczas gdy drugi posiadacz zastawu otrzymuje jedynie pozostałe 25 000 USD, mimo że jest winien 50 000 USD. Główny posiadacz zastawu ponosi mniejsze ryzyko w przypadku spadku wartości nieruchomości, a zatem może sobie pozwolić na pożyczki w wyższej klasie CLTV.
Przykład współczynnika CLTV
Jako przykład załóżmy, że dana osoba kupuje dom za 200 000 USD. Aby zabezpieczyć nieruchomość, uiściła zaliczkę w wysokości 50 000 USD i otrzymała dwie hipoteki za 100 000 USD (podstawową) i 50 000 USD (dodatkową). Jej łączny stosunek kredytu do wartości (CLTV) wynosi zatem 75%: ((100 000 USD + 50 000 USD) / 200 000 USD).
