Co to jest klauzula współdzierżawy?
Klauzula o współdzierżawę w umowach najmu powierzchni handlowych pozwala najemcom obniżyć czynsz, jeśli kluczowi najemcy lub pewna liczba najemców opuści powierzchnię handlową. Duży lub kluczowy najemca to duży ruch, szczególnie w centrach handlowych, i często jest jednym z głównych powodów, dla których najemca wybiera lokalizację w określonym centrum handlowym. Klauzula współdzierżawy zapewnia najemcy pewną formę ochrony w postaci obniżonego czynszu w celu zrekompensowania utraty ruchu.
Zrozumienie klauzuli współdziałania
Współlokatorzy są zazwyczaj najistotniejszymi najemcami w centrum handlowym. Są to duże, popularne sklepy, które przyciągają zwiększony ruch, który przenosi się na inne sklepy w tej samej lokalizacji. W czasach stresu gospodarczego, gdy niektórzy detaliści zmuszeni są do zamykania punktów sprzedaży w celu obniżenia kosztów, właściciele zazwyczaj tracą duże przychody. Stosowanie klauzul o współdzierżawieniu dodatkowo pogarsza utratę dochodów, ponieważ pozostali najemcy domagają się obniżenia czynszu, którego stres może ostatecznie doprowadzić do bankructwa.
Klauzula o współdzierżawę jest zwykle przedmiotem gorących negocjacji w umowie najmu detalicznego. Wynajmujący nie lubią przepisów dotyczących najmu, ponieważ nie mogą kontrolować działań innych najemców lub mieszkańców w centrum handlowym. Uważają, że pewna ilość wolnych miejsc jest nieunikniona, a na ich przychody z centrum handlowego może poważnie wpłynąć klauzula o współdziałaniu.
To, czy najemca uzyska klauzulę o współdzierżawieniu, zależy w dużej mierze od jego dźwigni negocjacyjnej. Właściciele poszukują krajowych i dużych regionalnych najemców ze względu na ich rozpoznawalność, zdolność do płacenia wyższych czynszów i siłę pozostania. Są również pożądane ze względu na swoją siłę przyciągania i zdolność do podniesienia publicznego profilu centrum handlowego. Ci najemcy mają lepszą pozycję negocjacyjną niż mniejsi najemcy, aby uzyskać ochronę współdziałania.
Wspólne warunki wynajmu dla klauzul o współdziałaniu
Zazwyczaj wynajmujący chce, aby najemca spełniał określone warunki w celu uzyskania umowy najmu w ramach umowy najmu. Największym warunkiem jest często zastrzeżenie, że najemca nie może być w zwłoce z najmu, jeśli chce powołać się na klauzulę o współdziałaniu. Wynajmujący może również wymagać, aby najemca wykazał spadek sprzedaży w okresie naruszenia warunków umowy najmu w porównaniu z okresem poprzedzającym naruszenie. Właściciel będzie również chciał upewnić się, że jeśli najemca powoła się na postanowienie o współdzierżawieniu, nie będzie wielu środków zaradczych w ramach umowy najmu w przypadku takiego naruszenia. Wynajmujący nie chce znajdować się w sytuacji, w której najemca otrzyma środek zaradczy na naruszenie warunków najmu, a następnie wnosi pozew o inne szkody.
