Co to jest refinansowanie wypłaty?
W świecie nieruchomości refinansowanie polega na zastąpieniu istniejącej hipoteki nową hipoteką, która zazwyczaj zapewnia dłużnikom bardziej korzystne warunki. Dzięki refinansowaniu pożyczkobiorca może zmniejszyć miesięczne raty kredytu hipotecznego, wynegocjować niższą stopę procentową, renegocjować liczbę lat (lub termin) pożyczki, usunąć innych pożyczkobiorców z obowiązku pożyczki lub uzyskać dostęp do gotówki za pośrednictwem kapitału własnego, który ma nagromadzony z czasem.
Refinansowanie wypłaty to opcja refinansowania kredytu hipotecznego, w której nowy kredyt hipoteczny jest na kwotę wyższą niż kwota istniejącej pożyczki w celu zamiany kapitału własnego na gotówkę.
Kluczowe dania na wynos
- W przypadku refinansowania wypłaty nowy kredyt hipoteczny jest przeznaczony na więcej niż poprzednie saldo kredytu hipotecznego, a różnica jest wypłacana gotówką. Zwykle płacisz wyższą stopę procentową lub więcej punktów za spłatę kredytu hipotecznego refinansowego, w porównaniu z oprocentowaniem refinansowanie terminowe, w którym kwota kredytu hipotecznego pozostaje taka sama. W zależności od stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości pożyczkodawca ustali maksymalną kwotę gotówki, którą można wyjąć podczas refinansowania.
Refinansowanie stopy procentowej a terminem wypłaty
Najbardziej podstawowym refinansowaniem kredytu hipotecznego jest stopa i termin. W przypadku tego typu pożyczkobiorca stara się uzyskać niższe oprocentowanie i / lub skorygować okres spłaty kredytu. Na przykład, jeśli nieruchomość została zakupiona wiele lat temu, kiedy stopy były wyższe, pożyczkobiorca może uznać za korzystne refinansowanie, aby skorzystać z niższych obecnie stóp procentowych.
Również zmienne mogły ulec zmianie w życiu pożyczkobiorcy, aby mogli teraz obsłużyć 15-letni kredyt hipoteczny (znacznie oszczędzając na spłatach odsetek), nawet jeśli oznacza to rezygnację z niższych miesięcznych płatności ich bieżącej 30-letniej hipoteki.
Refinansowanie wypłaty ma inny cel. Pozwala to pożyczkobiorcom zamienić kapitał własny na gotówkę, tworząc nową hipotekę na kwotę większą niż obecnie. Kredytobiorca otrzymuje różnicę między dwiema pożyczkami w gotówce. Jest to możliwe, ponieważ pożyczkobiorca jest winien instytucji pożyczkowej tylko to, co zostało z pierwotnej kwoty kredytu hipotecznego. Dodatkowa kwota pożyczki z refinansowanego kredytu hipotecznego jest wypłacana pożyczkobiorcy gotówką przy zamknięciu.
W porównaniu z oprocentowaniem terminowym pożyczki z wypłatą wiążą się z wyższymi stopami procentowymi lub innymi kosztami, takimi jak punkty. Kredytodawcy obawiają się, że pożyczkobiorcy, którzy już zaciągnęli znaczną część kapitału, mogą bardziej prawdopodobne, że skorzystają z nowej pożyczki, chociaż wysoka ocena zdolności kredytowej i niski stosunek wartości kredytu do wartości (LTV) mogą rozwiać te obawy i pomóc pożyczkobiorcy uzyskać korzystna oferta.
Przykład refinansowania wypłaty
Właściciel domu wziął hipotekę w wysokości 200 000 USD na zakup nieruchomości, a po wielu latach wciąż jest winien 100 000 USD. Oznacza to, że właściciel zgromadził co najmniej 100 000 USD kapitału własnego (zakładając, że wartość nieruchomości nie spadła poniżej 200 000 USD). Aby przeliczyć część tego kapitału na gotówkę, właściciel może zdecydować się na refinansowanie wypłaty.
Gdyby chcieli przeliczyć 50 000 $ swojego kapitału, mogliby refinansować poprzez zaciągnięcie nowej pożyczki na łączną kwotę 150 000 $. Nowy kredyt hipoteczny składałby się z pozostałego salda w wysokości 100 000 USD plus 50 000 USD, które można było wypłacić gotówką. Innymi słowy, mogą założyć nową hipotekę w wysokości 150 000 USD, spłacić 100 000 USD z pierwszej hipoteki i pozostać 50 000 USD.
Maksymalna kwota gotówki dostępna dla właściciela w ramach refinansowania wypłaty zależy od stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości.
Ograniczenia opcji refinansowania wypłaty
Obliczając bieżący stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości (LTV), pożyczkodawca może ustalić maksymalną kwotę pożyczki na refinansowanie wypłaty. Pożyczkodawca analizuje bieżącą wartość rynkową nieruchomości w porównaniu z saldem pozostającym do spłacenia przez pożyczkobiorcę z tytułu istniejącej pożyczki.
Jeśli skorzystamy z poprzedniego przykładu - i założymy, że bieżąca wartość rynkowa nieruchomości wynosi 250 000 USD - i że pożyczkodawca ustalił maksymalną wartość LTV na poziomie 80%, maksymalna kwota refinansowania wypłaty wynosiłaby 100 000 USD. 80% LTV ustali, że maksymalna kwota nowej pożyczki wyniesie 200 000 USD lub 250 000 USD x 0, 80. Po spłacie początkowej hipoteki (100 000 USD) pożyczkobiorca miałby do dyspozycji 100 000 USD w gotówce.
