Jakie są skorygowane fundusze z operacji?
Skorygowane fundusze z operacji (AFFO) odnoszą się do miary wyników finansowych wykorzystywanej przede wszystkim w analizie trustów inwestycyjnych w nieruchomościach (REIT). AFFO REIT, chociaż podlega różnym metodom obliczania, jest zasadniczo równy środkom funduszu powierniczego z operacji (FFO) z korektami dokonywanymi dla powtarzających się wydatków inwestycyjnych wykorzystywanych do utrzymania jakości aktywów bazowych REIT. Obliczenia uwzględniają korektę prostej linii czynszowej GAAP, kosztów leasingu i innych istotnych czynników.
Zrozumienie skorygowanych funduszy z operacji
Niezależnie od tego, w jaki sposób specjaliści branży wybierają obliczanie skorygowanych funduszy z operacji (AFFO), uważa się go za dokładniejszą miarę rezydualnych przepływów pieniężnych dla akcjonariuszy niż zwykły FFO, ponieważ uwzględnia podwyżki czynszu i dodatkowe koszty poniesione przez REIT. Zapewnia to dokładniejszą liczbę bazową przy szacowaniu wartości bieżących i lepszą prognozę przyszłej zdolności REIT do wypłaty dywidendy. Jest to miara inna niż GAAP.
Obliczanie skorygowanych funduszy z operacji
Przed obliczeniem AFFO analityk musi najpierw ustalić fundusze REIT z operacji (FFO). FFO mierzy przepływy pieniężne z określonej listy działań. FFO odzwierciedla wpływ działalności leasingowej i akwizycyjnej REIT, a także koszty odsetek. FFO uwzględnia dochód netto REIT, w tym amortyzację, ale nie uwzględnia zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości. Przyczyny, dla których zyski te nie zostały uwzględnione, są takie, że są to zdarzenia jednorazowe i generalnie nie mają długoterminowego wpływu na przyszły potencjał zysków REIT.
Wzór na FFO to:
FFO = dochód netto + amortyzacja + amortyzacja - zyski kapitałowe ze sprzedaży nieruchomości
Po ustaleniu FFO można obliczyć AFFO. Wzór na AFFO jest następujący:
AFFO = FFO + podwyżki czynszu - wydatki inwestycyjne - rutynowe kwoty utrzymania
Przykład obliczenia AFFO
Jako przykład obliczenia AFFO załóżmy, że: REIT miał dochód netto w wysokości 2 milionów USD w ostatnim okresie sprawozdawczym. W tym czasie zarobił 400 000 USD ze sprzedaży jednej ze swoich nieruchomości, a stracił 100 000 USD ze sprzedaży innej. Zgłoszono 35 000 USD amortyzacji i 50 000 USD amortyzacji. W tym okresie wzrost czynszu netto wyniósł 40 000 USD; nakłady inwestycyjne wyniosły 75 000 USD, a rutynowa konserwacja wyniosła 30 000 USD.
Biorąc pod uwagę te informacje, FFO można obliczyć jako:
FFO = 2 000 000 USD + 35 000 USD + 50 000 USD - (400 000 USD - 100 000 USD) = 1 775 000 USD
Na tej podstawie AFFO oblicza się jako:
AFFO = FFO + 40 000 USD - 75 000 USD - 30 000 USD = 1 775 000 USD - 65 000 USD = 1 720 000 USD
