Co to jest hipoteka o zmiennym oprocentowaniu 3/27?
Hipoteka o zmiennym oprocentowaniu 3/27 lub ARM 3/27, to 30-letni kredyt hipoteczny często oferowany pożyczkobiorcom subprime, co oznacza osoby o niższej ocenie wiarygodności kredytowej lub historii opóźnień w spłacie kredytu. Kredyty hipoteczne zostały zaprojektowane jako instrumenty finansowania krótkoterminowego, które dają pożyczkobiorcom czas na naprawę kredytu, dopóki nie będą w stanie refinansować kredytu hipotecznego na korzystniejszych warunkach.
Zrozumienie hipotek o zmiennym oprocentowaniu 3/27 (3/27 ARM)
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu 3/27 lub ARM o oprocentowaniu 3/27 mają trzyletni okres stałej stopy procentowej, który jest zasadniczo niższy niż obecne stopy w 30-letniej hipotece konwencjonalnej. Ale po trzech latach i przez pozostałe 27 lat pożyczki stopa zmienia się w oparciu o indeks, taki jak oferowana stopa londyńska międzybankowa (Libor) lub rentowność rocznych bonów skarbowych USA. Bank dodaje również marżę nad indeksem; suma znana jest jako spread lub w pełni zindeksowana stopa procentowa. Stopa ta zwykle jest znacznie wyższa niż początkowa trzyletnia stała stopa procentowa, chociaż hipoteki 3/27 zwykle mają ograniczenia wzrostu. Pożyczki te są zazwyczaj uzupełniane o 2 procent w stosunku do okresu korekty, co może się zdarzać co sześć lub 12 miesięcy. Uwaga: oznacza to, że stopa może wzrosnąć o dwa pełne punkty, a nie o 2 procent obecnej stopy procentowej. Okres spłaty pożyczki może wynosić 5 procent lub więcej. Aby uniknąć szoku płatniczego, gdy stopa procentowa zaczyna się dostosowywać, nabywcy hipotek 3/27 zwykle zamierzają refinansować hipotekę w ciągu pierwszych trzech lat.
Świetny wskaźnik zwiastuna, ale ryzykowna okazja
Poważnym ryzykiem dla kredytobiorców jest to, że nie stać ich na refinansowanie pożyczki w ciągu trzech lat. Może to wynikać z niespełniającego standardów ratingu kredytowego lub spadku wartości domu lub po prostu sił rynkowych, które powodują wzrost stóp procentowych we wszystkich obszarach. Co więcej, wiele hipotek 3/27 jest obciążonych karami przedpłatowymi, co sprawia, że refinansowanie jest kosztowne.
Wielu pożyczkodawców hipotecznych 3/27 nie rozpoznaje, jak bardzo wzrosną ich miesięczne płatności po trzech latach. Załóżmy na przykład, że pożyczkobiorca bierze pożyczkę w wysokości 250 000 USD przy początkowej stopie zwiastuna wynoszącej 3, 5 procent. Na początku jest to świetna stopa hipoteczna, ale załóżmy, że po trzech latach wskaźnik LIBOR wynosi 3 procent, a marża banku 2, 5 procent. Daje to w pełni zindeksowaną stopę 5, 5 procent, która mieści się w 2-punktowym rocznym limicie kredytu. W ciągu nocy miesięczna płatność wynosi od 1 123 USD do 1 483 USD, co stanowi różnicę 360 USD. To dużo pieniędzy na zakupy. Ponieważ płatności mogą znacznie wzrosnąć, kredytobiorcy powinni dokładnie zaplanować przed zaciągnięciem hipoteki 3/27.
