Spis treści
- 1. Uszkodzenie inspekcji termitów
- 2. Ocena jest zbyt niska
- 3. W tytule znajdują się chmury
- 4. Inspekcja domowa pokazuje wady
- 5. Jedna ze stron staje się zimna
- 6. Twoje finansowanie spada
- 7. Dom znajduje się w strefie wysokiego ryzyka
- 8. Dom nie jest ubezpieczony
- 9. Różnice w GFE i HUD-1
- 10. Błędy uniemożliwiają zamknięcie na czas
- Dolna linia
Przyjęcie oferty zakupu domu jest jak zdobycie rekordu tego biegacza podczas maratonu. Ale trzymaj szampana - nieruchomość jeszcze nie jest twoja. W ciągu około 30 dni między przyjęciem oferty zakupu a przekazaniem kluczy - zwanych potocznie depozytem - trzeba pokonać wiele przeszkód. Jeśli natkniesz się na którykolwiek z nich, zakup może spaść i powrócić na linię startową.
Podobnie jak sportowiec, który trenuje na wyścig, możesz ćwiczyć się w trudnych końcowych krokach przy zakupie domu. Procedury depozytowe i reguły różnią się w zależności od stanu, ale tutaj jest 10 najczęstszych problemów napotykanych w tym okresie i, co można zrobić, aby je zapobiec lub złagodzić.
Kluczowe dania na wynos
- Procedury depozytowe i reguły różnią się w zależności od stanu, ale występują problemy, które mogą uniemożliwić kupującym zamknięcie umowy w tym okresie. Szkody spowodowane przez szkodę, niskie oceny, roszczenia do tytułu własności i wady w inspekcji domu mogą spowalniać zamknięcie. Mogą wystąpić przypadki, w których kupujący lub sprzedający mogą się przeziębić lub może dojść do finansowania. Inne problemy, które mogą opóźnić zamknięcie obejmują domy w obszarach wysokiego ryzyka lub brak ubezpieczenia. Mogą występować problemy z oszacowaniem w dobrej wierze lub inne błędy mogą uniemożliwić zamknięcie.
1. Kontrola termitów wykazuje uszkodzenia
Pożyczkodawca przeprowadzi kontrolę szkodników w domu. Odbywa się to na Twój koszt - zwykle mniej niż 100 USD - aby upewnić się, że nie dojdzie do poważnych szkód spowodowanych przez gryzące owady, takie jak termity lub mrówki stolarskie. Ta kontrola chroni interes pożyczkodawcy w nieruchomości. Właściciele domów, którzy po przeprowadzce odkrywają problemy z termitami, często porzucają nieruchomość, pozostawiając pożyczkodawcę trzymającego torbę. Niektórzy pożyczkodawcy mogą nie wymagać inspekcji termitów, ale i tak może być w twoim najlepszym interesie.
Jeśli inspekcja wykaże jakiekolwiek oznaki widocznej inwazji, obszary problematyczne mogą wymagać naprawy przed zamknięciem depozytu. Jeśli problemy są zbyt poważne i / lub sprzedawca nie zapłaci za ich naprawę, masz możliwość odejścia, jeśli umowa zakupu zawiera odpowiednie warunki awaryjne.
2. Ocena jest zbyt niska
Wyceny są wycenami nieruchomości przeprowadzonymi przez uprawnioną stronę. Zazwyczaj są one wykonywane dla celów podatkowych, jako część procesu uzyskiwania finansowania domu lub sprzedaży domu. Rzeczoznawcy stosują różne metody określania wartości nieruchomości, takie jak bieżące wartości rynkowe porównywalnych domów.
Bank przeprowadzi wycenę domu. Ponownie, to na twój koszt. Ta ocena ma na celu ochronę jej interesu w domu. Bank chce upewnić się, że dom jest wart co najmniej tyle, ile za niego zapłacisz, więc jeśli nastąpi wykluczenie, może odzyskać straty. Jeśli wycena jest zbyt niska, sprzedawca będzie musiał obniżyć cenę sprzedaży lub będziesz musiał zapłacić gotówkę za różnicę. Może być możliwe uzyskanie korzystniejszej drugiej opinii od innego rzeczoznawcy.
3. W tytule znajdują się chmury
Ubezpieczenie własności chroni ciebie i pożyczkodawcę przed wszelkimi przyszłymi roszczeniami do nieruchomości. Jeśli istnieje jakaś zastaw lub roszczenie wobec nieruchomości, problem będzie musiał zostać rozwiązany przed kontynuacją transakcji. Aby transakcja na rynku nieruchomości była kontynuowana, musi istnieć wyraźny tytuł. Ubezpieczenie własności obejmuje rzeczy takie jak własność osoby trzeciej, fałszerstwa i oszustwa, a także wszelkie zastawy lub orzeczenia przeciwko nieruchomości.
Podczas procesu escrow musisz wynająć firmę tytułową, która przeprowadzi wyszukiwanie tytułu i wystawi ubezpieczenie tytułu. Wyszukiwanie tytułów gwarantuje, że nikt inny - Internal Revenue Service (IRS), stan lub krewny sprzedającego - nie ma prawnego roszczenia do nieruchomości, którą chcesz kupić.
4. Inspekcja domowa pokazuje wady
Większość ofert zakupu jest zapisana na wypadek ewentualnej inspekcji w domu, więc jeśli inspekcja w domu ujawni poważne problemy, nabywca może wycofać się bez kary. Jeśli nie umieścisz tego warunku w umowie, możesz stracić swoje poważne pieniądze - zwykle kilka tysięcy dolarów - jeśli zdecydujesz się nie kupować domu na podstawie kontroli. Pamiętaj, że prawdziwe pieniądze to depozyt, który wpłacasz, aby pokazać swoje zainteresowanie domem i dobrą wiarę, aby dokonać zakupu.
5. Jedna ze stron staje się zimna
Umowa określi uzasadnione powody wycofania się przez kupującego lub sprzedającego bez kary, takie jak rezygnacja z nieprzewidzianych okoliczności lub niedotrzymanie terminu. Jeśli jednak po odstąpieniu od nieprzewidzianych wydatków zdecydujesz, że nie chcesz przejść przez zakup - być może znalazłeś inny dom, który ci się bardziej podoba - stracisz swoje poważne pieniądze.
Powodem jest to, że ma to konsekwencje finansowe dla sprzedawcy. Poważne pieniądze pomagają zrekompensować sprzedającemu czas, kiedy dom był poza rynkiem, co opóźni czas, jaki ostatecznie zabiera mu sprzedaż. I odwrotnie, jeśli sprzedawca zdecyduje się wycofać z powodu zmiany zdania lub z powodu złożenia lepszej oferty, będziesz mieć prawo do dochodzenia odszkodowania od sprzedającego.
6. Twoje finansowanie spada
Doświadczeni kupujący nie składają ofert na domy bez uprzedniej zgody, co oznacza otrzymanie pisemnego zobowiązania kredytowego od banku stwierdzającego, że dostarczy ci hipotekę na określoną kwotę. Z kolei doświadczeni sprzedawcy nie akceptują ofert kupujących, którzy nie zostali wstępnie zatwierdzeni. Są jednak rzeczy, które mogą uniemożliwić zamknięcie pożyczki, na przykład jeśli kłamałeś w sprawie wniosku, stopy procentowe gwałtownie wzrosły, zmieniła się twoja sytuacja zawodowa lub obniżyła się twoja zdolność kredytowa. Zapytaj kredytodawcę, jak możesz uniknąć takich problemów. A jeśli jesteś sprzedawcą, pamiętaj, że wstępnie zakwalifikowana nie jest tym samym, co wstępnie zatwierdzona.
Wstępne zatwierdzenia to wstępne oceny pożyczkodawców, które określają, czy pożyczkobiorcy mogą otrzymać ofertę wstępnego zatwierdzenia.
7. Dom znajduje się w strefie wysokiego ryzyka
Otrzymasz dokument opisujący naturalne zagrożenia, które mogą mieć wpływ na dom - powodzie, trzęsienia ziemi, zagrożenia sejsmiczne, pożary - podczas depozytu w stanach, które wymagają raportu ujawnienia naturalnego zagrożenia. Pożyczkodawca może wymagać wykupienia ubezpieczenia od ryzyka wykraczającego poza ubezpieczenie właściciela domu, jeśli dom znajduje się w strefie wysokiego ryzyka. Ten rodzaj ubezpieczenia może być bardzo drogi. Jest to również koszt, który będziesz musiał płacić co miesiąc, aż do spłaty kredytu hipotecznego lub do momentu sprzedaży domu.
Aby zapobiec nieprzyjemnym niespodziankom podczas escrow, zapytaj swojego agenta, potencjalnych nowych sąsiadów lub dział planowania miasta, jakie zagrożenia naturalne występują na wybranym obszarze, jaki rodzaj dodatkowego ubezpieczenia możesz kupić i ile to może kosztować przed złożeniem ubezpieczenia oferta na dom.
8. Dom nie jest ubezpieczony
Jeśli poprzedni właściciel domu zgłosił poważne roszczenia ubezpieczeniowe w domu, takie jak szkody spowodowane przez wodę lub pleśń, pojawią się one w dokumentach ubezpieczeniowych, a firmy mogą odmówić ubezpieczenia, ponieważ dom może stanowić zbyt duże ryzyko. Jeśli dom nie jest ubezpieczony, nie będziesz mógł go kupić, chyba że jesteś nabywcą gotówki, ponieważ pożyczkodawcy wymagają utrzymania ubezpieczenia właściciela domu do momentu spłaty kredytu hipotecznego. Oczywiście, nawet jeśli jesteś nabywcą gotówki, prawdopodobnie nie jest dobrym pomysłem na zakup domu, który nie jest ubezpieczony.
9. Różnice między oceną dobrej wiary a HUD-1
Po otrzymaniu wstępnej zgody na pożyczkę - i ponownie po złożeniu oferty na konkretną nieruchomość - pożyczkodawca powinien w dobrej wierze oszacować szczegółowo koszty zamknięcia związane z uzyskaniem finansowania w domu. Szacunek w dobrej wierze jest zasadniczo przybliżonym szkicem informacji na formularzu HUD-1, który otrzymujesz co najmniej 24 godziny przed zamknięciem. Jak sama nazwa wskazuje, szacunek w dobrej wierze powinien być zbliżony do tego, co faktycznie płacisz - najlepiej w granicach 10%. Należy pamiętać, że niektórzy pozbawieni skrupułów pożyczkodawcy spróbują rzucić się na klientów z nierealnie niskimi szacunkami.
Jeśli tak się stanie, a pożyczkodawca nie będzie w stanie zrezygnować z nadmiernych opłat, najlepszym rozwiązaniem może być poproszenie sprzedawcy o przedłużenie terminu zamknięcia i próba zabezpieczenia alternatywnego finansowania. To pozwoli ci nadal kupować nieruchomość, nie dając się oszukać.
10. Błędy uniemożliwiają zamknięcie na czas
Istnieje wiele różnych stron zaangażowanych w zamykanie depozytów. Jeśli któryś z nich popełni błąd, zamknięcie może być opóźnione. W zależności od warunków określonych w umowie kupna i których winą jest opóźnienie, jeśli nie zamkniesz na czas, być może będziesz musiał zapłacić sprzedawcy karę za każdy dzień zamknięcia.
Sprzedawca może również odmówić przedłużenia terminu zamknięcia, a cała transakcja może się nie powieść. W najlepszym przypadku sprzedawca może po prostu zgodzić się na przedłużenie terminu zamknięcia bez żadnych kar. W końcu, jeśli umowa się nie zamknie, sprzedawca będzie musiał zacząć wszystko od nowa.
Dolna linia
Przeniesienie własności domu jest stresujące dla wszystkich stron. Wiele rzeczy musi się wydarzyć w krótkim czasie, a jeśli coś spadnie, mogą wystąpić poważne konsekwencje. Proces ten może być szczególnie stresujący dla nabywców, którzy muszą przejść przez skomplikowany, czasem nieznany proces i podjąć wiele ważnych decyzji związanych z prawdopodobnie najdroższym zakupem ich życia. Jeśli poświęcisz trochę czasu na zapoznanie się z procesem depozytowym i jego potencjalnymi pułapkami z dużym wyprzedzeniem, będziesz emocjonalnie, intelektualnie i finansowo przygotowany do ukończenia wyścigu i zawarcia umowy.
