Ulepszenia dzierżawy są również znane jako ulepszenia lub rozbudowy najemców. Są to modyfikacje dokonane przez właściciela nieruchomości lub dzierżawcę, aby uczynić powierzchnię bardziej użyteczną dla najemcy.
Ulepszenia dzierżawy są powszechną praktyką w nieruchomościach komercyjnych, w których właściciele budynków chcą przyciągać i zatrzymywać najemców. Ulepszenia te mogą być również zapewnione w ramach nowej negocjacji najmu.
Co to jest ulepszenie dzierżawy, a co nie?
Ulepszenia dzierżawy są zazwyczaj dokonywane przez właściciela. Przestrzenie wewnętrzne są modyfikowane zgodnie z potrzebami operacyjnymi najemcy - na przykład zmiany w sufitach, podłogach i ścianach wewnętrznych.
Zmiany na zewnątrz budynku lub modyfikacje, które przynoszą korzyści innym najemcom w budynku, nie są uważane za ulepszenia dzierżawy. Przykłady ulepszeń niezwiązanych z dzierżawą obejmują modernizację wind, konstrukcję dachu i nawierzchnię chodników.
Ulepszenia dzierżawy mają na celu zaspokojenie potrzeb operacyjnych i preferencji najemcy.
Firma posiadająca call center może potrzebować małych kabin i telefonów do zainstalowania. Gabinet lekarski może potrzebować szeregu gabinetów konsultacyjnych z większą liczbą otwartych przestrzeni dla pielęgniarek i administratorów.
Kluczowe dania na wynos
- Ulepszenia dzierżawy są również nazywane ulepszeniami lub rozbudowami najemców. Właściciel nieruchomości zwykle wprowadza modyfikacje powierzchni nieruchomości komercyjnych w celu dostosowania do potrzeb najemcy. na zewnątrz budynku nie są uważane za ulepszenia dzierżawy.
Branża detaliczna obfituje w ulepszenia dzierżawy, ponieważ każdy najemca wymaga określonego układu i projektu. Typowe ulepszenia dzierżawy w handlu detalicznym obejmują dzielenie dużej, otwartej przestrzeni na mniejsze, bardziej uporządkowane obszary. Budowa garderoby, instalacja regałów sklepowych i lad recepcyjnych, wymiana podłóg, specjalistyczne oświetlenie i systemy technologiczne.
Właściciele często oferują płatność lub zniżkę na czynsz, aby najemcy mogli sami dokonać niezbędnych ulepszeń dzierżawy nieruchomości komercyjnych.
Płacić za ulepszenia dzierżawy
Istnieją cztery główne sposoby, w jakie wynajmujący zapłaci za ulepszenia dzierżawy nieruchomości komercyjnych: dodatki na ulepszenie najemcy, rabaty czynszowe, dodatek na budowę budynku i projekty pod klucz.
Tenant Improvement Allowance (TIA)
Dzięki dodatkowi na ulepszenie najemcy (TIA) wynajmujący daje lokatorowi pewną sumę pieniędzy na pokrycie ulepszeń, a najemca nadzoruje prace. Otrzymana kwota różni się w zależności od kilku czynników i na podstawie powierzchni. Na przykład od 10 do 20 USD za stopę kwadratową.
Szybki fakt
Od czasu ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu w 2018 r. (TCJA) ulepszenia budynków, ulepszenia dzierżawy, kwalifikowane nieruchomości restauracyjne i kwalifikowane ulepszenia detaliczne są obecnie do celów podatkowych traktowane jako kwalifikowana nieruchomość ulepszająca (QIP).
Rabaty na wynajem
W niektórych przypadkach wynajmujący może oferować bezpłatny czynsz lub zniżkę na czynsz przez określoną liczbę miesięcy. Najemca wykorzystuje te oszczędności na opłacenie ulepszeń i nadzoruje pracę. Na przykład najemca może otrzymać cztery miesiące bezpłatnego czynszu w trakcie czteroletniej umowy najmu.
Standardowa ulga budowlana
Dodatek ten jest również znany jako dodatek „na budowę”. Właściciel może zaoferować pakiet ulepszeń, który składa się z rodzajów podłóg oraz osprzętu i wyposażenia w określonej cenie. Najemca wybiera przedmioty z pakietu, ale musi zapłacić za wszelkie ulepszenia, które nie są zawarte w pakiecie. W takim przypadku wynajmujący nadzoruje prace związane z poprawą.
Projekty pod klucz
W przypadku projektów „pod klucz” najemca przedstawia plan ulepszeń z szacunkami kosztów. Właściciel płaci i nadzoruje całą pracę.
Traktowanie podatkowe ulepszeń dzierżawy
Ulepszenia dzierżawy są uważane za kapitał i są amortyzowane przez okres leasingu. Pierwotnie ulepszenia budynków, ulepszenia dzierżawy, kwalifikowane nieruchomości restauracyjne i kwalifikowane ulepszenia detaliczne były traktowane inaczej.
Teraz, od czasu ustawy o obniżkach podatków i zatrudnieniu w 2018 r. (TCJA), są one przekształcane w jedną i znaną jako kwalifikowana nieruchomość ulepszająca (QIP). W szczególności, 15-letnia premia amortyzacyjna nie jest już objęta nowym prawem podatkowym, a amortyzacja ma miejsce przez 20 lub więcej lat.
