Możliwa do zaakceptowania hipoteka umożliwia nabywcy nieruchomości przejęcie hipoteki od sprzedawcy nieruchomości. Z hipoteką hipoteczną mogą skorzystać zarówno kupujący, jak i sprzedawca. Wszystko zależy jednak od tego, czy nabywca jest w stanie przyjąć przyjętą stopę hipoteczną, która często jest niższa niż obowiązujące stawki rynkowe. Ponadto przewidywalna hipoteka pomaga nabywcy uniknąć pewnych kosztów rozliczeniowych. Zasadniczo pożyczki udzielone w ciągu ostatnich 20 lat kredytu hipotecznego są rzadko możliwe do przyjęcia, z godnym uwagi wyjątkiem pożyczek VA i FHA.
Kupujący nie jest jedyną stroną, która może skorzystać z możliwej do przyjęcia hipoteki. Sprzedawca bierze udział w arbitrażu, pobierając wyższą cenę za nieruchomość, wymagając od nabywcy pokrycia kosztów zamknięcia, które sprzedawca może ponieść, lub żądając zapłaty gotówki za połowę oszczędności kupującego w uzgodnionym terminie.
Na przykład, jeśli bieżąca stopa procentowa wynosi 8%, przewidywana stopa hipoteczna wynosi 5%, a kupujący planuje mieszkać w domu przez pięć lat, sprzedawca może zażądać połowy często niezdyskontowanych oczekiwanych oszczędności na pięć lat Kropka. W takim przypadku hipoteza hipotetyczna może przynieść korzyść sprzedawcy jeszcze bardziej niż nabywcy!
Oto niektóre zalety i wady zakładanych hipotek zarówno dla kupujących, jak i sprzedających.
Zalety
- Jeśli przewidywana stopa procentowa jest niższa niż bieżąca stopa rynkowa, kupujący od razu oszczędza pieniądze, a także wiąże się z niższymi kosztami zamknięcia związanymi z przyjęciem hipoteki. Może to zaoszczędzić pieniądze zarówno dla sprzedawcy, jak i kupującego. Jeśli kupujący zyskuje niższe oprocentowanie, sprzedawca może łatwiej negocjować cenę bliższą uczciwej cenie rynkowej. Sprzedawca może również skorzystać z zastosowania hipotek hipotecznych jako strategii marketingowej w celu przyciągnięcia kupujących. Nie wszystkie hipoteki są możliwe do przyjęcia, a sprzedawca może uzyskać przewagę nad konkurencją na rynku.
Niedogodności
- Kupujący, który przyjmuje hipotekę, może wymagać dużej ilości gotówki lub zaciągnąć drugą hipotekę. Jeśli dom jest wyceniany po cenie wyższej niż kredyt hipoteczny pozostający w domu, kupujący musi nadrobić różnicę. Dom może być na rynku za 350 000 USD, ale hipoteza hipotetyczna wynosi tylko 200 000 USD. Kupujący będzie musiał wpłacić 150 000 USD. Drugi kredyt hipoteczny jest problematyczny, ponieważ zaangażowani są dwaj kredytodawcy hipoteczni, a szczegóły umowy są skomplikowane w przypadkach, gdy kupujący nie wywiązuje się ze zobowiązań. Ponadto przyjęcie kolejnej pożyczki neguje korzyści wynikające z pożyczki możliwej do przyjęcia.
Wreszcie można założyć pożyczki VA i FHA, pod warunkiem że nabywca otrzyma zgodę kredytodawcy od pożyczkodawcy hipotecznego. Nie jest to uzależnione od pożyczkodawcy, który zgadza się, że pożyczka może zostać przejęta, ale raczej jest to sposób, w jaki pożyczkodawca może ustalić, czy kupujący jest godny kredytu. W takich przypadkach sprzedawca nie otrzyma żadnego zysku z arbitrażu, ale kupujący musi uiścić dodatkowe opłaty na rzecz VA lub FHA.
