Niektórzy kredytobiorcy hipoteczni mają na myśli tylko dwie rzeczy: „Na ile mnie stać?” i „Jakie będą moje miesięczne płatności?” Maksymalnie wykorzystują swoje zadłużenie hipoteczne i wykorzystują jedynie odsetki lub ujemną hipotekę amortyzacyjną, aby zminimalizować swoje miesięczne płatności. Następnie polegają na aprecjacji cen domów, aby przyćmić ryzyko związane ze stałym lub rosnącym saldem kredytów hipotecznych.
W wielu przypadkach, jeśli właściciele domów mają wystarczająco dużo szczęścia, aby zgromadzić część kapitału własnego w swoich domach, ponownie zwiększają swoje finanse poprzez pożyczkę pod zastaw domu lub refinansowanie wypłaty, a następnie wykorzystują te wpływy na dodatkowe zakupy, spłatę długów konsumenckich, lub nawet dokonać dodatkowych inwestycji. Brzmi ryzykownie? To jest., pokażemy Ci, jak upewnić się, że masz kredyt hipoteczny, na który Cię stać, i jak zbudować kapitał własny, spłacając go szybko.
Dokonywanie matematyki hipotecznej
Każdy kredyt hipoteczny ma harmonogram amortyzacji. Harmonogram amortyzacji to tabela, która określa każdą zaplanowaną spłatę kredytu hipotecznego w kolejności chronologicznej, zaczynając od pierwszej płatności, a kończąc na ostatniej. (Aby uzyskać informacje na temat amortyzacji, zapoznaj się ze Zrozumieniem struktury płatności hipotecznych i podejmij decyzję o hipotece opartej na ryzyku ).
W harmonogramie amortyzacji każda płatność jest dzielona na odsetki i ratę główną. Na początku harmonogramu amortyzacji duży procent całkowitej płatności stanowią odsetki, a niewielki procent całkowitej kwoty płatności jest kwotą główną. W miarę spłacania kredytu hipotecznego kwota przeznaczona na odsetki maleje, a kwota przydzielana na kwotę główną rośnie.
Obliczenia amortyzacji najłatwiej zrozumieć, dzieląc je na trzy części:
Część 1 - kolumna 5: Całkowite miesięczne płatności
Obliczenie całkowitej miesięcznej płatności pokazano za pomocą poniższego wzoru.
W pobliżu A = 1− (1 + i) -nPi gdzie: A = okresowa płatność P = pozostałe saldo kwoty głównej kredytu hipotecznegoi = okresowa stopa procentowa
Część 2 - kolumna 6: Odsetki okresowe
Prawa autorskie © 2017 Investopedia.com
Rycina 1
Obliczanie naliczanych okresowych odsetek oblicza się w następujący sposób:
Okresowa stopa procentowa (kolumna 3) x pozostałe saldo kapitału (kolumna 4)
Uwaga: Stopa procentowa pokazana w kolumnie 3 jest roczną stopą procentową. Aby uzyskać okresową stopę procentową, należy ją podzielić przez 12 (miesięcy).
Część 3 - kolumna 7: Główne płatności
Obliczenie okresowej spłaty kwoty głównej pokazuje poniższy wzór.
Łączna płatność (kolumna 5) - okresowa płatność odsetek (kolumna 6)
Prawa autorskie © 2017 Investopedia.com
Rysunek 2
Ryc. 2 pokazuje harmonogram amortyzacji 30-letniego kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej 8%. Ze względu na miejsce pokazane są tylko pierwsze pięć i ostatnie pięć miesięcy.
Harmonogram amortyzacji pokazuje, w jaki sposób płacenie dodatkowych 300 USD miesięcznie na poczet głównego salda tego samego kredytu hipotecznego pokazanego na rycinie 1 skróci żywotność kredytu hipotecznego do około 21 lat i 10 miesięcy (łącznie 262 miesięcy w porównaniu do 360) i zmniejszy całkowitą kwotę odsetek zapłaconych w całym okresie kredytowania hipotecznego o 209 948 USD.
Jak widać, główny bilans kredytu hipotecznego zmniejsza się o więcej niż dodatkowe 300 USD, które na niego rzucasz każdego miesiąca. Oszczędza to więcej pieniędzy, skracając odsetki naliczane za pozostały okres.
Na przykład, jeśli dodatkowe 300 USD były wypłacane co miesiąc przez 24 miesiące na początku 30-letniej hipoteki, dodatkowa kwota, o którą zmniejsza się saldo kapitału, jest większa niż 7200 USD (lub 300 USD x 24). Rzeczywista kwota zaoszczędzona dzięki płaceniu dodatkowych 300 USD miesięcznie do końca drugiego roku wynosi 7430, 42 USD. Zaoszczędziłeś 200 USD w ciągu pierwszych dwóch lat kredytu hipotecznego - a korzyści rosną tylko w miarę, jak zwiększają się przez cały okres kredytowania hipotecznego!
Wynika to z faktu, że gdy dodatkowe 300 USD jest stosowane do salda głównego kredytu hipotecznego co miesiąc, większy procent planowanej spłaty kredytu hipotecznego jest stosowany do salda głównego kredytu hipotecznego w kolejnych miesiącach. (Dowiedz się więcej o spłatach kredytów hipotecznych w naszym samouczku Podstawy kredytu hipotecznego .)
Prawdziwe zalety przyspieszania spłat kredytów hipotecznych
Rzeczywiste korzyści z przyspieszonych płatności są mierzone poprzez obliczenie, co jest zaoszczędzone, a co oddane. Na przykład zamiast dokonywania dodatkowej wpłaty 300 USD miesięcznie na hipotekę pokazaną powyżej, 300 USD można wykorzystać na coś innego. Nazywa się to analizą kosztów i korzyści.
Powiedzmy, że konsument z hipoteką pokazaną w powyższych harmonogramach amortyzacji próbuje zdecydować, czy dokonać przyspieszonych spłat kredytu hipotecznego w wysokości 300 USD. Konsument rozważa trzy możliwości, jak pokazano poniżej. Dla każdej opcji obliczymy koszty w porównaniu z korzyściami lub to, co można zaoszczędzić w porównaniu z tym, co zrezygnowano. (Na potrzeby tego przykładu założymy, że zwiększenie kapitału własnego w domu za pomocą pożyczki pod zastaw domu nie jest opcją. Zignorujemy także możliwość odliczenia podatku od odsetek od kredytu hipotecznego, co może zmienić liczby nieco.)
Trzy opcje właściciela domu obejmują:
- Uzyskiwanie pięcioletniej pożyczki konsumenckiej w wysokości 14 000 USD przy oprocentowaniu 10% na zakup łodzi. Spłata zadłużenia z tytułu karty kredytowej w wysokości 12 000 USD o oprocentowaniu rocznym w wysokości 15% (codziennie). Inwestowanie na giełdzie.
Opcja 1: Zakup łodzi
Decyzja o zakupie łodzi to zarówno przyjemność, jak i ekonomia. Łódź - podobnie jak wiele innych „zabawek” konsumenckich - jest amortyzacji. Dodanie długu gospodarstwa domowego w celu zakupu niepłynnego, amortyzującego się składnika aktywów stanowi ryzyko dla bilansu gospodarstwa domowego. Ten konsument musi porównać użyteczność (przyjemność) uzyskaną z posiadania łodzi w porównaniu z prawdziwą ekonomią decyzji.
Możemy obliczyć, że pożyczka na łódź w wysokości 14 000 USD przy oprocentowaniu 10% i pięcioletnim okresie będzie spłacać miesięcznie 297, 46 USD.
