Co to jest pożyczka renegocjowana?
Pożyczka renegocjowana to pożyczka, taka jak hipoteka mieszkaniowa, która została zmodyfikowana przez pożyczkodawcę przed jej pełną spłatą. Renegocjowana pożyczka ma na celu ułatwienie pożyczkobiorcy dotrzymania przyszłych płatności i zagwarantowanie, że pożyczkodawca zostanie ostatecznie spłacony.
Jak działa renegocjowana pożyczka
W renegocjowanej pożyczce wszystkie strony zgadzają się zmienić pierwotne warunki pożyczki. Modyfikacje mogą obejmować stopę procentową lub długość pożyczki. W niektórych przypadkach strukturę stóp procentowych można zmodyfikować, zmieniając pożyczkę o stałym oprocentowaniu na pożyczkę o zmiennym oprocentowaniu i odwrotnie. Inną opcją modyfikacji jest powstrzymanie lub tymczasowe wstrzymanie spłat kredytu.
Zazwyczaj właściciele domów mogą kwalifikować się do renegocjacji lub modyfikacji istniejącej hipoteki, jeśli nie kwalifikują się do refinansowania, doświadczają długofalowych trudności, takich jak niepełnosprawność, lub mają kilka miesięcy zaległości w spłacie miesięcznych płatności i oczekują dalszych trudności z dokonaniem tych płatności. Pożyczkobiorcy powinni mieć świadomość, że renegocjacja pożyczki często ma negatywny wpływ na ich zdolność kredytową, nawet jeśli terminowo spłacają wszystkie przyszłe miesięczne płatności. Jest to jednak zwykle lepsze niż niespłacanie kredytu.
Większość stanów ma programy mediacyjne, które pomagają pożyczkobiorcom w renegocjacji pożyczek, jeśli ich pożyczkodawcy nie współpracują.
Aby zainicjować renegocjację, pożyczkobiorca powinien skontaktować się bezpośrednio z pożyczkodawcą. Banki i inni pożyczkodawcy są często motywowani do renegocjacji, ponieważ jest to zazwyczaj preferowana opcja wykluczenia ze względu na koszty i ryzyko związane z tym procesem oraz fakt, że renegocjowana pożyczka zapewni im co najmniej pewien przepływ gotówki. Kredytodawcy również nie chcą przejmować własności fizycznych, takich jak domy, które wymagają regularnej konserwacji i ich sprzedaż może zająć dużo czasu. Jeśli pożyczkobiorcy nie uda się renegocjować pożyczki bezpośrednio z pożyczkodawcą, większość stanów oferuje program mediacji, w ramach którego pożyczkodawca musi spotkać się z właścicielem domu przed urzędnikiem wyznaczonym przez sąd, aby spróbować rozwiązać sprawę.
Historia renegocjowanych pożyczek
W Stanach Zjednoczonych programy modyfikacji pożyczek, takie jak renegocjowane pożyczki, mają długą historię, sięgającą przynajmniej Wielkiego Kryzysu. Home Owners 'Loan Corporation (HOLC) została założona w 1933 roku za prezydenta Franklina D. Roosevelta, aby pomóc w refinansowaniu hipotek zagrożonych wykluczeniem. Agencja sprzedała obligacje inwestorom, a następnie wykorzystała uzyskane środki na zakup niespokojnych pożyczek od pożyczkodawców. Zazwyczaj skutkowało to połączeniem przedłużenia okresu pożyczki i obniżonej stopy procentowej dla właściciela domu. W latach 1933–1935 HOLC zakupił około miliona pożyczek i miał stopę przejęcia wynoszącą około 20 procent - co oznacza, że znaczna większość kredytobiorców była w stanie spłacać kredyty hipoteczne i utrzymać swoje domy. Agencja zaprzestała działalności w 1951 r.
Podobny program modyfikacji pożyczek został zainicjowany przez rząd federalny w odpowiedzi na kryzys kredytów hipotecznych typu subprime w 2008 r. Program modyfikacji cen nieruchomości mieszkaniowych (HAMP) został wprowadzony w 2009 r. Jako część programu pomocy w trudnej sytuacji majątkowej (TARP). HAMP zaoferował podobną ulgę w stosunku do programu HOLC, z dodatkową opcją zmniejszenia kapitału. Program został zakończony w 2016 r. I został zastąpiony przez takie opcje, jak program modyfikacji Fannie Mae Flex.
