Co to jest hipoteka relokacyjna (Relo)
Relokacja hipoteczna (Relo), przeznaczona specjalnie do przeprowadzki i przeniesienia pracowników, jest rodzajem alternatywnego produktu hipotecznego. Korporacje korzystają z tych pożyczek w ramach pakietu podpisywania lub zatrudnienia dla pracowników wyższego szczebla. Kredyty hipoteczne Relo sprawiają, że przeprowadzka jest wygodniejsza i bardziej ekonomiczna.
ŁAMANIE DÓŁ Relokacja Hipoteka (Relo)
Hipoteki relokacyjne często wymagają wkładów finansowych ze strony pracodawcy. Wkłady te mogą obejmować dotacje na pokrycie kosztów zamknięcia, podwyżek stóp procentowych i poniżej rynkowych stóp procentowych. Relokacyjne stawki hipoteczne mogą pochodzić od stawek od 25 do 50 punktów bazowych (BPS) poniżej rynkowych stóp procentowych dla podobnych konwencjonalnych hipotek. Jeden punkt bazowy jest równy 1/100 1% i zmniejsza stopę procentową pożyczki.
Pożyczkodawca może również zapewnić oddelegowany personel konsultantów ds. Pożyczek mieszkaniowych przeszkolony w celu zaspokojenia potrzeb przeniesienia pracowników, którzy kupują lub sprzedają dom. Może to spowodować szybsze i tańsze przetwarzanie pożyczek.
Przenoszenie pracowników z hipotekami relokacyjnymi
Niektóre dane pokazują, że pracownik, który przenosi się w celu wykonywania pracy, prawdopodobnie przenosi się wielokrotnie w przewidywalnych odstępach czasu, często dwa lub więcej przypadków przeniesienia w ciągu pięciu lat. Pracodawca najprawdopodobniej nie pomoże w przeprowadzce pracownika, chyba że spodziewa się zatrudnienia w nowej lokalizacji na rok lub dłużej. Tak więc ci kupujący mogą być mniej skłonni do refinansowania na wczesnym etapie pożyczki. Ponadto subsydia dla pracodawców generalnie obniżają miesięczną płatność pożyczkobiorcy i zmniejszają wrażliwość pożyczkobiorcy na refinansowanie związane ze stopą procentową w okresie wsparcia, który zwykle jest na wczesnym etapie życia pożyczki.
Jeśli stopy procentowe wzrosną, rozliczenia międzyokresowe zwykle pozostają relatywnie szybsze po pierwszym roku lub dwóch latach ze względu na naturalne cykle relokacji pomiędzy tymi kredytobiorcami. Spadek stóp procentowych może spowodować, że pracodawca zachęci pracownika do refinansowania pożyczki za pomocą klauzul o przymusowym refinansowaniu.
Inwestowanie w przeniesienie pul hipotecznych
Fannie Mae oferuje przeniesienie zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką (MBS). Ta pula nieruchomości stanowi w całości pożyczki na przeniesienie. Jednak kredyty relokacyjne, wraz z pożyczkami na akcje i niektórymi pożyczkami odkupu, są uważane za kredyty hipoteczne specjalnego przeznaczenia. W przypadku pożyczek o specjalnej funkcji istnieją ograniczenia dotyczące liczby nieruchomości, które mogą znajdować się w kwalifikujących się pulach.
Pożyczki na relokację można również włączyć do innych pul. Jeśli pula o stałym oprocentowaniu zawiera więcej niż 10 procent pożyczek na relokację, prefiks puli określi pulę jako pulę pożyczek na relokację, a część statystyki puli dodatku do prospektu emisyjnego pokaże procent pożyczek na relokację w puli.
Jakakolwiek pula zabezpieczeń zabezpieczona hipoteką niesie ze sobą ryzyko przedpłaty kupującego. Możliwość przewidzenia tego ryzyka ma znaczącą wartość dla handlowców. Hipoteki relo mają zwykle bardziej przewidywalną charakterystykę przedpłaty, co pozwala relo MBS na handel z premią. Hipoteki relokacyjne mają bardziej przewidywalne cechy ryzyka przedpłaty niż hipoteki inne niż relokacyjne. Ponadto MBS pożyczki relokacyjnej historycznie spłacały szybciej niż podobne konwencjonalne produkty w większości środowisk stóp procentowych, a także mogą chronić inwestora w środowiskach rosnących stóp procentowych.
