Na dzisiejszym rynku po raz pierwszy nabywcy domów, zwłaszcza pokolenie milenijne, mogą zaplątać się w złożoną sieć długów studenckich, rosnących cen mieszkań i surowych wymagań dotyczących kredytów hipotecznych. W związku z tym, według National Association of REALTORS®, pomoc rodziców w kupowaniu domów wzrosła w ciągu ostatnich kilku lat.
Posiadanie środków, aby pomóc dorosłym dzieciom kupić dom lub mieszkanie, jest błogosławieństwem i luksusem. Ale zanim podpiszesz linię przerywaną, zastanów się, czy i jak najlepiej to zrobić.
Przygotuj umowę z oczekiwaniami i warunkami i pozwól prawnikowi lub innemu pośrednikowi obrotu nieruchomościami przejrzeć ją pod kątem wszelkich niejasności lub przeoczeń.
Wspólne sposoby pomocy dzieciom
Istnieje wiele sposobów, aby pomóc dziecku w zakupie miejsca zamieszkania, innym niż zwykły zakup domu na twoje nazwisko i wynajem lub oddanie go dziecku. Nieruchomości to okazja inwestycyjna, a od wybrzeża do wybrzeża można spotkać pokolenie milenialsów mieszkające w mieszkaniach, które zgodnie z prawem są papierami ich rodziców pied-à-terres. Istnieją jednak inne typowe scenariusze pomagania dzieciom w zakupie domu, takie jak:
- Zapewnienie zaliczki na dom dziecka. Współwłasność domu z dzieckiem (dzielenie kapitału własnego w dowolnym wybranym przez ciebie odsetku; przy sprzedaży domu otrzymasz zwrot pieniędzy). Kupno nieruchomości wielomieszkaniowej (lub miejsca wystarczająco duży dla współlokatorów) i wynajęcie innej jednostki (-ek) w celu zrekompensowania kosztów. Finansowanie zakupu domu dziecka i nadanie mu oficjalnego charakteru poprzez uczynienie go jak każdego innego kredytu hipotecznego (obsługujący hipotekę może pomóc, odpowiednio ustrukturyzując pożyczkę i warunki jej płatności, a nawet generowanie miesięcznych wyciągów i formularzy podatkowych).
Ile gotówki mogę podarować bez uzyskania ulgi podatkowej?
Ze względów podatkowych rodzice często wybierają darowane potomstwo za potrzebne pieniądze, zamiast płacić koszty bezpośrednio. Na przykład zwolnienie z podatku od darowizn w 2019 r. Wynosi 15 000 USD na odbiorcę, na darowiznę rocznie.
Obecnie ty i twój małżonek możecie dać dziecku i jego małżonkowi do 60 000 $ (15 000 $ x 2 obdarowanych rodziców x 2 odbiorców) - to wystarcza na przyzwoitą zaliczkę w wielu amerykańskich miastach.
Kluczowe dania na wynos
- Istnieje wiele sposobów, aby pomóc dziecku w zakupie pierwszego domu, ale zanim to zrobisz, weź pod uwagę wszystkie fakty i potencjalne pułapki.Oferuj sfinansowanie magazynu rezerw gotówkowych na koncie oszczędnościowym na nazwisko Twojego dziecka. Zdrowe konto bankowe jest atrakcyjne dla kredytodawców hipotecznych. Eksperci ostrzegają przed naliczaniem funduszy emerytalnych lub zadłużaniem się, aby zapłacić za dom dziecka. Zastanów się nad tym, aby uczynić swoje dziecko autoryzowanym użytkownikiem kart kredytowych (zakładając, że masz dobry lub doskonały kredyt), aby zwiększyć jego zdolność kredytową.
Pierwszego prezentu możesz użyć z kolejnym prezentem w wysokości 60 000 USD (15 000 USD x 2 obdarowanych rodziców x 2 odbiorców) w dniu 1 stycznia 2020 r. (Zakładając, że IRS nie zmieni kwoty). Łączna kwota 120 000 USD nie będzie liczona jako dochód ani nie będzie podlegać federalnemu podatkowi dochodowemu w zeznaniu podatkowym dziecka.
Pamiętaj, że „jeśli rodzice dają pieniądze w prezencie… pieniądze muszą zostać pozyskane i wyśledzone, wraz z listem podarunkowym”, mówi Linda Robinson, pośrednik w obrocie nieruchomościami i pożyczką w Cabrillo Mortgage w San Diego. Robinson mówi, że aby zabezpieczyć transakcję, skorzystaj z pomocy specjalisty ds. Kredytów hipotecznych, który ma z tym doświadczenie.
Przed podpisaniem hipoteki lub pożyczki: Punkty do rozważenia
Niektórzy pożyczkodawcy wymagają, aby wszystkie strony tytułowe były objęte umową o kredyt hipoteczny. Oznacza to, że nawet jeśli dziecko ma zamiar zajmować się miesięcznymi płatnościami hipotecznymi, rodzice są również finansowo odpowiedzialni za dług.
Jeśli rodzice nie są objęci hipoteką, nie mogą skorzystać z odliczenia podatku od odsetek. Nawet nieoprocentowana pożyczka od rodziców na dziecko może wiązać się z obowiązkiem podatkowym rodziców. IRS zakłada, że zarabiasz odsetki, nawet jeśli tego nie robisz, a to dochód podlegający opodatkowaniu. Pożyczki rodzicielskie zwiększają ciężar zadłużenia dziecka i mogą zaszkodzić szansie dziecka na zakwalifikowanie się do dodatkowego finansowania we własnym zakresie. Z drugiej strony prawidłowo zarejestrowana pożyczka pozwala dziecku zmaksymalizować ulgi podatkowe.
Nawet jeśli rodzice zapewnią zaliczkę, dziecko nadal będzie musiało kwalifikować się do kredytu hipotecznego, co obejmuje posiadanie rezerw gotówkowych, stałą pracę i stabilny dochód. To powiedziawszy, pożyczkodawcy hipoteczni zazwyczaj pozwalają na całkowite lub częściowe uzupełnienie zaliczki w podstawowym domu środkami pieniężnymi, o ile spełnione są inne wymagania. Na przykład hipoteka Freddie Mac Home Possible Advantage pozwala na wpłacenie całej 3% zaliczki na prezenty lub inne fundusze.
Potencjalne oszczędności podatkowe dla rodziców
Rodzic, który kupuje dom i pozwala dziecku tam mieszkać, może uzyskać znaczne ulgi podatkowe. Podatki od nieruchomości, odsetki od kredytu hipotecznego, naprawy, utrzymanie i ulepszenia strukturalne można zasadniczo odliczyć od drugiego domu. Jednak chociaż wynajmujący może co roku odliczyć straty w wysokości do 25 000 USD, rodzice muszą przestrzegać innych zasad przy wynajmie członków rodziny. Jeśli dziecko nie płaci czynszu, uznaje się, że użytek osobisty jest wykorzystywany, a potrącenia związane z najmem nie są dozwolone.
Jeśli jednak dziecko ma współlokatorów, którzy płacą czynsz, rodzic może być w stanie skorzystać z potrąceń związanych z czynszem, pozwalając mu na zamieszkanie tam bez czynszu.
Należy pamiętać, że odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego może dokonać wyłącznie osoba, która spłaci hipotekę i jest właścicielem (lub częściowo właścicielem) domu. Jeśli rodzic posiada tytuł własności, ale dziecko spłaca hipotekę co miesiąc, żadne z nich nie może odliczyć odsetek. Jeśli dziecko posiada jakikolwiek procent domu, może on odjąć tę część odsetek.
Budowanie kapitału własnego i inwestowanie długoterminowe
Raty hipoteczne mogą mieć większy sens finansowy niż dawanie dzieciom miesięcznego dodatku mieszkaniowego lub płacenie miesięcznego czynszu. Spłata kredytu hipotecznego buduje kapitał własny w domu, a domy zamieniają się w aktywa - zwykle doceniając aktywa, jeśli są właściwie utrzymywane. Należy pamiętać, że nieruchomości mieszkalne najlepiej uznać za inwestycję długoterminową. Zasadniczo większość kupujących musi utrzymywać dom przez trzy do pięciu lat, aby po prostu osiągnąć próg rentowności.
Jeżeli rodzice zdecydują się na udzielenie dziecku pożyczki o niskim oprocentowaniu, stając się w efekcie jego pożyczkodawcą hipotecznym, będą mieli trochę dochodu z miesięcznych płatności. Nawet nisko oprocentowana pożyczka może pobić zwrot niektórych konserwatywnych inwestycji.
Wysokie koszty drugich domów i kredyty hipoteczne typu co-podpis
Domy zakupione przez rodziców jako drugie domy lub jako inwestycje często wymagają większych zaliczek, ponieważ nie kwalifikują się do hojnych kredytów hipotecznych skierowanych na początkujących, takich jak pożyczki zabezpieczone przez Federal Housing Administration (FHA). „Różnica między hipoteką pierwotną a hipoteczną na dom inwestycyjny jest znacząca” - zauważa Robinson. „Trzeba odłożyć co najmniej 20% do 30% na nieruchomości inwestycyjne, a stawki są również nieco wyższe. Jeśli dzieci są w ogóle zdolne do kredytowania, rodzicom może być lepiej być partnerami i dawcami prezentów niż tymi, którzy są dawcami prezentów na pożyczce. ”
Jeśli rodzic składa wniosek o kredyt hipoteczny, a dziecko pozostaje w spłacie, ocena kredytowa rodzica jest tak samo dotknięta, jak ocena dziecka. Ponadto, jako współwykonawca (a zatem współ kredytobiorca), jednostka dominująca jest odpowiedzialna za dług. Rodzic, który podpisuje się pod małżeństwem lub daje pieniądze małżeństwu, które następnie się rozwodzi, może zostać uwikłany w chaotyczny podział majątku i stracić część lub całość inwestycji na rzecz byłego małżonka.
Poruszanie się po kosztach emocjonalnych
Zaplątanie finansowe w rodzinach może powodować stres i konflikty. Rodzeństwo spoza wymiany może być zazdrosne lub urażone. Dawcy prezentów mogą czuć się sfrustrowani tym, co postrzegają jako niewłaściwe użycie daru, ale bezsilni, by zrobić cokolwiek w sprawie sposobu wykorzystania daru.
Odbiorcy prezentów mogą czuć się sfrustrowani sznurkami związanymi z prezentem w formie oczekiwań i zasad. Niektórzy rodzice nie będą egzekwować konsekwencji, jeśli dziecko nie dotrzyma końca umowy. Ustalenia finansowe między członkami rodziny często mogą prowadzić do nieporozumień i być trudne do wyegzekwowania.
Dolna linia
Korzyści z zakupu domu dla dziecka lub zapewnienia pomocy finansowej na jego zdobycie są liczne. Może dać dziecku ulgi podatkowe wynikające z posiadania domu i pomóc mu zbudować dobrą historię kredytową.
Zakup może być również korzystny, jeśli aktywa rodzicielskie są wystarczająco znaczne, aby uruchomić podatki od nieruchomości lub podatki od spadków; zmniejszenie majątku teraz może zmniejszyć obciążenia podatkowe w przyszłości. Ponadto nieruchomość jest inwestycją, która może ostatecznie pomóc rodzicowi w osiągnięciu rentowności lub osiągnięciu zysku, a jego wydatki mogą być odliczone od podatku.
Rodzice nigdy nie powinni kupować dziecku domu, jeśli oznacza to pogorszenie jego zdolności do płacenia własnych rachunków, pokrycia własnych spłat kredytu hipotecznego lub utrzymania standardu życia na emeryturze. Zasadniczo złym pomysłem jest zaciąganie pożyczek na fundusze emerytalne lub w głównej rezydencji lub całkowite zdziesiątkowanie kont. A konsekwencje emocjonalne są trudniejsze do zmierzenia niż finansowe.
Bez względu na to, jak zdecydujesz się do tego podejść - darowizny, pożyczki, współwłasności - umieść to na piśmie, tj. Na podstawie umowy prawnej. Może to być akt miłości, ale należy to uznać za porozumienie biznesowe między tobą a twoim potomstwem. W końcu wiesz, gdzie mieszkają.
