Co to jest hipoteka partycypacyjna
Hipoteka partycypacyjna jest rodzajem hipoteki, która umożliwia pożyczkodawcy udział w części dochodu lub przychody z odsprzedaży nieruchomości. W związku z tym pożyczkodawca staje się partnerem w zakupie, a nie tylko emitentem hipotecznym. W zamian za niższe oprocentowanie pożyczki pożyczkodawca weźmie udział w dochodzie operacyjnym netto (NOI).
ŁAMANIE DANYCH Udział Kredyt hipoteczny
Hipoteki partycypacyjne, często spotykane w transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych, przewidują stały dochód z wynajmu. Do nieruchomości komercyjnych należą budynki biurowe lub kompleks apartamentów. Strony podzielą dochód operacyjny netto, który jest sumą przychodów z eksploatacji nieruchomości minus koszty operacyjne. Typowy podział zysku wynosiłby 55/45, przy czym pożyczkodawca otrzymałby mniejszy udział. Ponadto pożyczkodawca otrzymuje część przychodów z odsprzedaży, często wszystkie zyski powyżej określonego poziomu odniesienia, w tym spłatę kwoty głównej pożyczki.
Dlaczego pożyczkobiorca chciałby kredytu hipotecznego na uczestnictwo
Zaletą kredytu hipotecznego dla pożyczkobiorcy jest niższe oprocentowanie wymagane przez pożyczkodawcę, który rekompensuje zmniejszone zyski z pożyczki strumieniem przychodów i przyszłych przychodów ze sprzedaży. Z perspektywy pożyczkobiorcy pożyczki partycypacyjne są podobne do wstępnych stawek zwiastuna oferowanych z hipoteką o zmiennym oprocentowaniu (ARM). Różnica polega na tym, że niska stopa jest stabilna przez cały okres kredytowania.
Oczywiście pożyczkobiorca rezygnuje z dużej części kapitału w zamian za tę niższą stopę procentową. Jednak w zależności od struktury transakcji oszczędności z tytułu odsetek mogą zrównoważyć utratę kapitału. W najbliższym czasie może to umożliwić pożyczkobiorcy rozwinięcie bardziej znaczącej nieruchomości, na którą w przeciwnym razie mógłby sobie pozwolić.
Perspektywa pożyczkodawcy
Emitenci hipotek partycypacyjnych są często nietradycyjnymi pożyczkodawcami. Mogą to być przedsiębiorcy poszukujący inwestycji w nieruchomości bez kłopotów z samodzielnym opracowaniem lub utrzymaniem nieruchomości; hipoteki partycypacyjne pozwalają im być cichymi partnerami. Czasami pożyczkodawcy to fundusze emerytalne poszukujące wysokiej jakości inwestycji, które zwracają więcej niż obligacje, ale nie mają zmienności akcji.
Szczególnym apelem do funduszy emerytalnych jest wbudowane zabezpieczenie inflacyjne hipotek partycypacyjnych. Większość emerytur obejmuje korekty kosztów utrzymania (COLA), które zwiększają wypłaty w czasach inflacji. Ponieważ ceny nieruchomości na ogół śledzą inflację, hipoteki partycypacyjne zapewniają wyższy zwrot z kapitału w okresach inflacji.
Uwzględnieniem dla pożyczkodawców jest problem monitorowania przepływów pieniężnych. Muszą sprawdzić księgi kredytobiorcy, aby upewnić się, że zadeklarowane dochody netto są dokładne. W przeciwnym razie pożyczkodawca nie wiedziałby, czy deweloper wypełniałby wydatki, aby zgłosić niższy dochód netto. Co więcej, programista może ograniczyć rangę ulepszeń, a nawet funkcji bezpieczeństwa, ponieważ ponosi koszty wszystkich napraw, ale otrzymuje jedynie część dochodu netto, co jest formą pokusy nadużycia.