Dochód operacyjny netto a zysk przed odsetkami i podatkami: przegląd
Dochód operacyjny netto (NOI) określa przychody jednostki lub nieruchomości pomniejszone o wszystkie niezbędne koszty operacyjne. Nie uwzględnia odsetek, podatków, wydatków inwestycyjnych, amortyzacji ani kosztów amortyzacji.
I odwrotnie, zysk przed odsetkami i podatkami (EBIT) obejmuje przychody mniej wydatków, z wyłączeniem podatków i odsetek, ale uwzględnia koszty amortyzacji. EBIT określa rentowność firmy.
Przychód operacyjny netto
NOI jest zwykle używany do analizy rynku nieruchomości i zdolności budynku do generowania dochodu. Nieruchomości mogą generować przychody z czynszów, opłat parkingowych, kosztów obsługi i konserwacji. Nieruchomość może mieć koszty operacyjne ubezpieczenia, opłaty za zarządzanie nieruchomościami, wydatki na media, podatki od nieruchomości, opłaty porządkowe, odśnieżanie i inne koszty utrzymania na zewnątrz oraz materiały eksploatacyjne.
Zasadą jest klasyfikowanie wydatków jako wydatków operacyjnych, jeżeli nie wydawanie pieniędzy na ten koszt zagroziłoby zdolności aktywów do dalszego generowania dochodu. Podatki dochodowe i odsetki od kredytów hipotecznych nie wpływają na potencjał dochodu firmy lub inwestycji w nieruchomości, dlatego nie są uwzględniane w NOI.
Równanie NOI to przychody brutto pomniejszone o koszty operacyjne równe dochodowi operacyjnemu netto. NOI określa również stopę kapitalizacji nieruchomości lub stopę zwrotu. Kapitalizacja nieruchomości jest obliczana poprzez podzielenie jej rocznego NOI przez potencjalną całkowitą cenę sprzedaży.
Zysk przed odsetkami i podatkami
EBIT jest obliczany poprzez odjęcie kosztu sprzedanych towarów (COGS) i kosztów operacyjnych od przychodów. EBIT można również obliczyć jako przychód operacyjny i nieoperacyjny, pomniejszony o koszty operacyjne.
Załóżmy, że firma ABC wygenerowała przychód w wysokości 50 milionów USD, a jej koszt COGS wyniósł 20 milionów USD, koszty amortyzacji w wysokości 3 milionów USD, przychody z działalności nieoperacyjnej w wysokości 1 miliona USD oraz koszty utrzymania w wysokości 10 milionów USD w ostatnim roku obrotowym. Wynikowy zysk EBIT wyniósł zatem 21 milionów USD. Jego równanie EBIT wynosi 50 milionów USD (przychód) plus 1 milion USD mniej 10 milionów USD (koszty utrzymania) minus 20 milionów USD (koszt sprzedanych towarów) wynosi 21 milionów USD.
Dochód operacyjny netto a zysk przed odsetkami i podatkami Przykład
Załóżmy, że inwestor kupuje budynek mieszkalny w ramach transakcji gotówkowej. Nieruchomość generuje 20 milionów dolarów czynszów i opłat serwisowych. Budynek apartamentowy ma koszty operacyjne w wysokości 5 mln USD i koszty amortyzacji w wysokości 100 000 USD na pralki.
Wynikowy NOI wygenerowany przez budynek mieszkalny wynosi 15 milionów USD (20 milionów USD minus 5 milionów USD), ponieważ amortyzacja nie jest uwzględniona w tych obliczeniach.
EBIT budynku jest inny, ponieważ EBIT uwzględnia koszt amortyzacji. Dlatego wynik EBIT wygenerowany przez ten budynek wynosi 14, 9 miliona USD (20 milionów USD mniej 5 milionów USD 100 000 USD).
Kluczowe dania na wynos
- Obliczanie NOI obejmuje odejmowanie kosztów operacyjnych od przychodów nieruchomości. Obliczanie EBIT wykorzystuje to samo równanie, ale odliczane są również koszty amortyzacji i koszty sprzedanych towarów. Podatki dochodowe nie wpływają na NOI ani EBIT firmy, ale podatki od nieruchomości są uwzględnione w równaniu. Koszty operacyjne są definiowane jako wydatki niezbędne do utrzymania przychodów i rentowności składnika aktywów.
