Co to jest przekładnia ujemna?
Negatywne przełożenie jest praktyką powszechną w inwestowaniu w nieruchomości. Jest to forma dźwigni finansowej, która opisuje zakup przez inwestora aktywów generujących dochód, takich jak nieruchomość na wynajem, gdy składnik aktywów nie wytworzy wystarczającego dochodu w stosunku do kosztu aktywów. Na przykład dochód z wynajmu jest niewystarczający do pokrycia spłat kredytu, utrzymania, odsetek lub amortyzacji składnika aktywów w krótkim okresie. Najlepiej byłoby, gdyby dany składnik ostatecznie wygenerował wystarczającą ilość pieniędzy na pokrycie tych kosztów. Powodem, dla którego kupujący zastosowałby dźwignię ujemną, jest to, że krótkoterminowe straty mogą w niektórych przypadkach być korzystne dla rachunku podatkowego właściciela.
Kluczowe dania na wynos
- Negatywne dźwignie są formą dźwigni finansowej zwykle postrzeganej w kontekście inwestowania w nieruchomości. Ujemnie nastawiony składnik aktywów to taki, który nie generuje wystarczających dochodów do pokrycia swoich kosztów. Inwestor, który ma ujemne dźwignie, spodziewa się uzyskać korzyści podatkowe w krótkim okresie i ostatecznie sprzedać składnik aktywów po wyższej cenie, aby zrekompensować początkowe straty. Negatywne przełożenie staje się opłacalnym przedsięwzięciem tylko wtedy, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana.
Zrozumienie przekładni ujemnej
Ujemnie ukierunkowany składnik aktywów to taki, który nie zapewnia wystarczającego dochodu na pokrycie jego kosztów. Prowadzi to do straty właściciela majątku. Korzyścią dla nabywcy lub inwestora jest to, że w zależności od kraju ojczystego inwestora niedobór między uzyskanym dochodem a należnymi odsetkami można odliczyć od bieżących podatków dochodowych. Kraje, w których możliwe jest to odliczenie podatku, to Australia, Japonia i Nowa Zelandia. Inne kraje, takie jak Kanada, Francja, Niemcy, Szwecja i Stany Zjednoczone, dopuszczają odliczenie, ale z pewnymi ograniczeniami. Inwestowanie w taki sposób może mieć sens w przypadkach, w których oczekuje się dużych zysków kapitałowych w momencie sprzedaży, co zrekompensuje okresowe straty.
Zyski z ujemnego uzębienia
Negatywne przełożenie staje się opłacalnym przedsięwzięciem dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana. W momencie sprzedaży warunkiem koniecznym jest, aby wartości nieruchomości rosły, nie spadały lub utrzymywały się na stałym poziomie. Jeśli wartości nieruchomości spadają lub utrzymują się na stałym poziomie, właściciel może nie być w stanie sprzedać składnika aktywów po wystarczająco wysokiej cenie, aby zrekompensować straty, podczas gdy składnik aktywów generuje niewystarczające dochody na pokrycie wydatków. Wielu inwestorów, którzy spekulują w ten sposób, celowo będzie poszukiwać ujemnych dźwigni dla ulg podatkowych w nadziei, że osiągną zysk, gdy nieruchomość zostanie sprzedana w celu uzyskania kapitału.
Szczególne uwagi dotyczące ujemnego uzębienia
Inwestorzy rozważający tego rodzaju ustalenia muszą mieć stabilność finansową, aby sfinansować niedobór z kieszeni do czasu sprzedaży nieruchomości i osiągnięcia pełnego zysku. Niezwykle ważne jest również to, że stopa procentowa jest zablokowana od samego początku lub, jeśli odsetki kredytobiorcy są obliczane na zmiennym indeksie, to obowiązujące stopy pozostają niskie. Krytyką negatywnego efektu dźwigni jest to, że może on zniekształcać rynek mieszkaniowy poprzez zmniejszenie podaży mieszkań, szczególnie nieruchomości na wynajem, być może podnieść ceny wynajmu i zachęcać do nadmiernych inwestycji w nieruchomości.
