Co to jest amortyzacja ujemna?
Ujemna amortyzacja to termin finansowy odnoszący się do wzrostu głównego salda pożyczki spowodowanego brakiem pokrycia odsetek od tej pożyczki. Na przykład, jeśli spłata odsetek od pożyczki wynosi 500 USD, a pożyczkobiorca płaci tylko 400 USD, różnica w wysokości 100 USD zostanie dodana do salda kwoty głównej pożyczki.
Kluczowe dania na wynos
- Negatywna pożyczka amortyzacyjna to taka, w której niespłacone odsetki są dodawane do salda niespłaconej kwoty głównej. Negatywne amortyzacje są powszechne wśród niektórych rodzajów produktów hipotecznych. Chociaż ujemna amortyzacja może pomóc zapewnić większą elastyczność kredytobiorcom, może również zwiększyć ich ekspozycję na stopę procentową ryzyko.
Zrozumienie ujemnej amortyzacji
W typowej pożyczce saldo kapitału jest stopniowo zmniejszane, gdy kredytobiorca dokonuje płatności. Ujemna pożyczka amortyzacyjna jest zasadniczo zjawiskiem odwrotnym, w którym saldo główne rośnie, gdy kredytobiorca nie dokonuje płatności.
Ujemne amortyzacje występują w niektórych rodzajach kredytów hipotecznych, takich jak kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej (ARM) z opcją płatności, które pozwalają pożyczkobiorcom określić, jaką część odsetek każdej miesięcznej płatności zdecydują się zapłacić. Każda część odsetek, których zdecydują się nie płacić, jest następnie dodawana do głównego salda kredytu hipotecznego.
Innym rodzajem kredytu hipotecznego, który obejmuje amortyzację ujemną, jest tak zwany kredyt hipoteczny stopniowany (GPM). W tym modelu harmonogram amortyzacji jest skonstruowany w taki sposób, że pierwsze płatności obejmują tylko część odsetek, które zostaną naliczone później. Podczas dokonywania tych płatności częściowych brakująca część odsetek zostanie dodana z powrotem do głównego salda pożyczki. W późniejszych okresach płatności miesięczne płatności będą obejmować pełny odsetek, co spowoduje szybsze obniżenie salda kapitału.
Chociaż ujemne umorzenia zapewniają elastyczność kredytobiorcom, mogą one ostatecznie okazać się kosztowne. Na przykład w przypadku ARM pożyczkobiorca może zdecydować się na opóźnienie spłaty odsetek o wiele lat. Chociaż może to pomóc w zmniejszeniu obciążenia miesięcznymi płatnościami w krótkim okresie, może narazić pożyczkobiorców na poważny szok płatniczy w przyszłości w przypadku gwałtownego wzrostu stóp procentowych. W tym sensie łączna kwota odsetek płaconych przez pożyczkobiorców może ostatecznie być znacznie większa niż gdyby początkowo nie polegali na ujemnych amortyzacjach.
Przykład negatywnej amortyzacji w realnym świecie
Rozważ następujący hipotetyczny przykład: Mike, nabywca domu po raz pierwszy, chce utrzymać miesięczne raty kredytu hipotecznego na jak najniższym poziomie. Aby to osiągnąć, wybiera ARM, decydując się na spłatę tylko niewielkiej części odsetek od swoich miesięcznych płatności.
Załóżmy, że Mike uzyskał kredyt hipoteczny, gdy stopy procentowe były historycznie niskie. Mimo to jego comiesięczne spłaty kredytu hipotecznego pochłaniają znaczny procent jego miesięcznych dochodów - nawet gdy korzysta on z ujemnej amortyzacji oferowanej przez ARM.
Chociaż plan płatności Mike'a może pomóc mu zarządzać wydatkami w krótkim okresie, naraża go również na większe ryzyko długoterminowej stopy procentowej, ponieważ jeśli przyszłe stopy procentowe wzrosną, może nie być w stanie pozwolić sobie na skorygowane miesięczne płatności. Ponadto, ponieważ strategia niskiego oprocentowania Mike'a powoduje, że saldo jego kredytu spada wolniej niż w innym przypadku, będzie on miał więcej kapitału i odsetek do spłaty w przyszłości, niż gdyby zapłacił po prostu wszystkie odsetki i kwoty, które był winien miesiąc.
Ujemną amortyzację określa się alternatywnie jako „NegAm” lub „odroczone odsetki”.
